Ratgeber "Mieterstrom": Wie können sich Mieter mit Solarstrom versorgen?

Was versteht man unter dem Begriff "Mieterstrom"? Welche gesetzlichen Regelungen gibt es? Wie wird der an Mieter gelieferte PV-Strom abgerechnet? Wie wirtschaftlich sind Solaranlagen zur Stromversorgung von Mietern?

Während Hauseigentümer mit der Errichtung einer eigenen Photovoltaikanlage sich schon seit vielen Jahren unabhängiger vom Energieversorger machen und mit eigenem, klimafreundlichen Solarstrom versorgen konnten, war dies Mietern lange Zeit nicht möglich, Solarstrom vom eigenen Dach zu beziehen. Dies liegt insbesondere in den gesetzlichen Vorgaben begründet, die eine Mieterstrombelieferung technisch als auch formal sehr komplex und damit häufig teuer machen. Der Gesetzgeber passt seine Vorgaben jedoch sukzessive auch den Belangen einer Mieterstromversorgung an, sodass es zukünftig deutlich mehr Projekte geben dürfte, mit denen sich auch Mieter mit PV-Strom vom eigenen Dach versorgen können.

Mit dem Begriff Mieterstrom bezeichnet man ein Konzept zur dezentralen Stromversorgung von Mietshäusern. Als alternative Bezeichnung ist „Quartierstrom“ geläufig. Noch gibt es jedoch keine allgemeingültige Definition für Mieterstrom: Um das Mieterstromkonzept mit Leben zu füllen, braucht es ein Teamwork von Vermieter, Mieter und Stromanbieter.

Elemente einer Mieterstrom-Definition könnten diese sein: 

• dezentrale Stromerzeugung aus regenerativer Energien und/ oder mit effizienten Technologien wie dem Einsatz von Blockheizkraftwerken (BHKW)
• Standort der Erzeugungsanlage: im Gebäude oder auf dem diesem zugehörigen Gelände
• Direkter räumlicher Zusammenhang zwischen Erzeugungsanlage und Kunden
• Strom gelangt ohne die Nutzung der Netze der allgemeinen Stromversorgung über eine Kundenanlage an die Endverbraucher

Einfach zusammengefasst ist ein Mieterstrommodell so aufgebaut: Der Vermieter erzeugt Strom mit Hilfe erneuerbarer Energien. Die Anlagen (Photovoltaik-/ PV-Anlagen oder Blockheizkraftwerk / BHKW), mit denen die entsprechenden Energiequellen angezapft werden, sind üblicherweise am Haus. Der eigens produzierte Strom wird dann an den Mieter des Hauses verkauft – und zwar in der Regel via den Stromanbieter, aber ohne die Nutzung des Stromnetzes zur allgemeinen Versorgung, sondern über die hausinterne Stromversorgung.

Voraussetzung dafür ist, dass die Mieter Kunden des Stromanbieters sind, der den Strom für den Vermieter an sie verkauft. Mieterstrom bedeutet somit eine win-win-Situation für Vermieter und Mieter: Der Vermieter kann den Strom günstiger anbieten, so dass die Mieter weniger Stromkosten zahlen müssen, während sich zugleich die Wirtschaftlichkeit für den Investor erhöht.

Das EEG und das KWKG ermöglichen Vermietern die Volleinspeisung von mit einer PV-Anlage oder einem BHKW erzeugtem Strom ins öffentliche Netz. Dafür gibt’s dann die sogenannte Einspeisevergütung.

Diese sinkt allerdings seit Jahren stetig, so dass sich das vollständige Einspeisen des Solarstroms als alleiniger Renditefaktor für den Vermieter nicht mehr lohnt, zumal das KWKG eine erhöhte Vergütung nur für zehn Jahre beziehungsweise 30.000 Vollbenutzungsstunden vorsieht.

Aufgrund dieser Entwicklung, wird es immer lukrativer, Solarstrom selbst zu verbrauchen. Da sich gerade in Mietshäusern wegen der unterschiedlichen Nutzungsprofile der Mieter ein höherer Eigenverbrauchsanteil realisieren lässt, werden Mieterstrommodelle zunehmend wirtschaftlicher. Dabei gibt es verschiedene Konstellationen, eine Solaranlage zur Stromversorgung des Mietshauses bzw. der Mieter selbst einzusetzen.

Bei diesem Modell nutzen die Mieter den von der Hausanlage erzeugten Strom bei der elektrischen Hilfsenergie im Gebäude. Der Verbrauch und die dafür anfallenden Stromkosten werden auf die Mieter umgelegt.

Grundlage dafür ist die Betriebskostenverordnung, nach der sich die Kosten der Heizungsversorgung, der Betriebsstrom für Personen‐ und Lastenaufzüge, die Beleuchtung, Gemeinschaftsantennenanlagen, Wäschepflege sowie sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlegen lassen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Aufgrund der Beschränkung auf die Hilfsenergie im Gebäude ist in diesem Modell auch die Strommenge begrenzt, die so genutzt werden kann. Je mehr Hilfsstromanteil das Gebäude verzeichnet, desto besser rechnet sich dieses Modell, Gebäude mit Aufzug, Tiefgarage & Co. sind hier deutlich im Vorteil. Allerdings birgt diese Eigenvermarktung Konfliktpotential:

Denn der Eigentümer beziehungsweise Anlagenbetreiber sollte natürlich trotz der günstigen Solarstromerzeugung ein Interesse daran haben, effiziente Technik einzusetzen, die möglichst wenig Strom benötigt.

Neben den o.g. aufgezeigten Formen, in denen ein Vermieter eine PV-Anlage betreiben kann, versteht man Mieterstrom allgemein darunter, wenn das Wohnungsunternehmen gegenüber seinen Mietern direkt als Stromlieferant auftritt. Es errichtet die Anlagen zur Stromerzeugung selbst und kümmert sich um deren Betrieb und den Stromvertrieb. Die Erlöse dafür kassiert es ein.

Jedoch trägt das Wohnungsunternehmen auch das Risiko, dass sich zu wenige Mieter in das Modell einbinden lassen, da sie die freie Stromanbieterwahl haben. Daher bietet es sich an, die Anlage an einen Dienstleister zu verpachten, der sich um die Vermarktung des Solarstroms an die Mieter kümmert.

• Es besteht allerdings die Möglichkeit, die Mieter im Sinne einer Mieterbindung an den Vorteilen des Modells teilhaben zu lassen.
• Das setzt seitens des Wohnungsunternehmens jedoch voraus, z. B. eine Genossenschaft zu bilden.
• Bislang war diesbezüglich jedoch wiederum problematisch, da die Einnahmen aus der Stromerzeugung, die als Gewerbe gilt, nicht höher als zehn Prozent der Einnahmen aus Vermietung sein durften.
• Andernfalls entfielen womöglich Befreiungen für Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer.
• Die Zehn-Prozent-Schwelle konnte vor allem bei kleineren Wohnungsunternehmen (Genossenschaften) schnell erreicht sein.

Im Bundesrat wurde am 28.06.2019 eine Änderung des Körperschaftssteuergesetzes verabschiedet. Diese erlaubt es nun Genossenschaften, Mieterstrom aus Solaranlagen anzubieten, ohne dadurch steuerliche Risiken einzugehen. Konkret ist es nun erlaubt, bis zu 20% der gesamten Umsätze mit anderen Einnahmen als der Vermietung von Wohnraum zu erzielen, wenn die zusätzlichen Einnahmen aus dem Betrieb von Solaranlagen mit Mieterstrom kommen.

Da die Mieter von Wohnungseigentum einer Genossenschaft ideelle Miteigentümer (Teilhaber) sind, ist der direkte Verbrauch von Eigenstrom innerhalb des Gebäudes eine Form der Eigenversorgung. Ob die genossenschaftliche Teilhabe der Mitglieder jedoch hinsichtlich der Regelungen des § 5 Abs. 12 EEG, der definiert, dass eine Eigenversorgung vorliegt, wenn Erzeuger und Verbraucher eine Person sind, juristisch von Bestand sind, muss individuell geprüft werden.

Um die oben angedeuteten Probleme hinsichtlich Organisation und Steuern zu umgehen, kann das Wohnungsunternehmen solo oder in Zusammenarbeit mit einem Partner aus der Energiewirtschaft eine Tochtergesellschaft beauftragen, den Betrieb der Stromerzeugungsanlagen und den Stromverkauf zu übernehmen oder aber alle Schritte von der Errichtung bis zum Stromverkauf abzuwickeln.

Die Frage ist dann nur, ob die Tochtergesellschaft, die ja auch die Absicht hat, Gewinne zu erzielen, dem Mutterunternehmen und den Mietern noch Vorteile mit der Stromerzeugung beschert. Von dem auch hier bestehenden Risiko ganz zu schweigen, dass sich zu wenige der Mieter mit dem Eigenstrom versorgen lassen.

Auch im Fall, dass Mieter eine Energiegenossenschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen und die Stromproduktion im Gebäude selbst übernehmen, wäre dies als Eigenverbrauch anzusehen.

• Die Mieter mieten die Anlage zur Stromerzeugung vom Eigentümer / Vermieter, nutzen den Strom und speisen überschüssigen Strom ins Netz ein.
• Wartung, Betrieb und Abrechnung kann man auch von Dritten ausführen lassen.
• Aber: Die Rechtssicherheit dieses Modells ist unklar.

Ein des Öfteren genutztes Modell ist dies:

• Ein externer Dienstleister (sogenannter Contractor) übernimmt die Errichtung der Anlagen, den Betrieb, die Akquisition und die Abrechnung mit den Mietern.
• Das mindert den Aufwand für das Wohnungsunternehmen spürbar.
• Aber: Da der Dienstleister mitunter differierende Gewinnziele als das Wohnungsunternehmen hat, könnte sich das Modell für Wohnungsunternehmen und Mieter schlechter rechnen.

Der Deutsche Bundestag hat am 29.06.2017 in zweiter und dritter Lesung das Gesetz zur Förderung von Mieterstrom verabschiedet. Es folgte in weiten Teilen dem am 17.03.2017 veröffentlichten Referentenentwurf des BMWi, der statt der Absenkung der EEG-Umlage eine Förderung nach dem EEG 2017 vorsah.

• Die Europäische Kommission hat am 20.11.2017 die Förderung von Mieterstrom beihilferechtlich genehmigt. Damit trat das offizielle Mieterstrom-Gesetz vom 17. Juli 2017 gemäß Artikel 6 am 25. Juli 2017 in Kraft.
• Die §§ 49 Abs. 7, 61f und 104 Abs. 4 Satz 1 Nummer 2 EEG 2017 traten rückwirkend mit Wirkung vom 1. Januar 2017 in Kraft.
• Auch das EEG 2021 sah weitere Änderungen für Mieterstromprojekte vor. So wurde Mieterstrom von der Gewerbesteuer befreit, sodass das Modell Mieterstrom für Vermieter attraktiv wird, da die Anlagen ihnen keine steuerlichen Nachteile bescheren.
• Das EEG 2023, das im April 2022 vom BMWK vorgelegt wurde, sieht weitere Erleichterungen für die Umsetzung von Mieterstrommodellen vor.
  • So wird u.a. der in § 23c EEG 2021 definierte 500-MW-Deckel, der den Zubau neuer, per Mieterstromzuschlag geförderter Mieterstromanlagen begrenzt, gestrichen.
  • Zusätzlich ist die EEG-Umlage auf Mieterstrom zum 01.07.2022 entfallen.

Wenn ein Vermieter eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installiert hat, kann er den so erzeugten Strom an seine Mieter liefern. Strom, den der Vermieter nicht selbst verbraucht, wird ins Netz eingespeist. Für diesen Strom erhält der Vermieter eine Vergütung nach dem EEG.

Laut Gesetz erhält der Vermieter auch dann eine Vergütung, wenn er den erzeugten Strom an seine Mieter verkauft. Da für diesen Strom keine Netzentgelte gezahlt werden müssen, ist die Vergütung allerdings deutlich niedriger als bei einer Netzeinspeisung.

• Die Höhe der Vergütung hängt von der Größe der Solaranlage und dem Photovoltaik-Zubau insgesamt ab und wird zwischen 2,2 Cent/kWh und 3,8 Cent/kWh liegen.
• Diesen Zuschuss erhalten ab 1. August 2017 Betreiber neuer Photovoltaikanlagen auf Mietgebäuden für lokal erzeugten Solarstrom, der Mietern in Wohngebäuden zu einem Mindestrabatt von 10 Prozent gegenüber regionalen Grundversorgertarifen angeboten wird.

Gleichzeitig stellt das beschlossene Mieterstrom-Gesetz sicher, dass der Mieter seinen Stromanbieter weiterhin frei wählen kann und von dem Mieterstrommodell tatsächlich profitiert. Hierzu beinhaltet das Gesetz Vorgaben an die Vertragslaufzeiten, ein Verbot der Kopplung mit dem Mietvertrag und eine Preisobergrenze für Mieterstrom.

Beim Mieterstromzuschlag handelt es sich um eine spezielle Förderung nach dem Erneuerbaren-Energien-Gesetz (EEG) für Strom aus Solaranlagen. Der Mieterstromzuschlag wurde im Juli 2017 eingeführt. Den Zuschlag kann der Betreiber einer nach dem 24. Juli 2017 neu in Betrieb genommenen Solaranlage auf einem Wohngebäude für den mit dieser Anlage erzeugten und an die Haushalte gelieferten Solarstrom in Anspruch nehmen.

Bisher sei – anders als bei einer Eigenversorgung mit selbst erzeugtem Strom - die Belieferung von Mietern in vollem Umfang EEG-umlagepflichtig gewesen, weil zwischen den Anlagenbetreiber (i.d.R. Hauseigentümer) und den Stromverbrauchern (Mietern) keine Personenidentität bestehe. Mit dem Mieterstromgesetz 2017 sei ein sog. Mieterstromzuschlag eingeführt wurden, um dieser Situation abzuhelfen.

Der Mieterstromzuschlag soll zudem die Mehrkosten bei Mieterstromprojekten für das aufwändigere Messkonzept (zum Beispiel Wandlermessung für „Summenzähler“) und den hohen, gesetzlich geforderten administrativen Aufwand kompensieren.

Das EEG 2023 regelt den Mieterstromzuschlag durch §48a „Mieterstromzuschlag bei solarer Strahlungsenergie“. Der anzulegende Wert für den Mieterstromzuschlag nach § 21 Absatz 3 beträgt im EEG 2023 für Solaranlagen

• bis einschließlich einer installierten Leistung von 10 Kilowatt 2,67 Cent pro Kilowattstunde
• bis einschließlich einer installierten Leistung von 40 Kilowatt 2,48 Cent pro Kilowattstunde
• bis einschließlich einer installierten Leistung bis 1 Megawatt 1,67 Cent pro Kilowattstunde

Mit dem EEG 2023 erhalten auch Mieterstromanlagen größer als 100 Kilowatt (bis 1 MW) den Mieterstromzuschlag.

In Deutschland gibt es bereits viele professionelle Anbieter, die Mieterstromprojekte durchführen. So gibt es u.a. Anbieter spezieller Mieterstrom-Tarife, die sich aus dem Anteil des Solarstroms und dem Netzstrom zusammensetzen. Diese Tarife liegen in der Regel unter den Preisen des örtlichen Versorgers. Je nach Netzgebiet können die Mieter damit zwischen fünf und acht Prozent Stromkosten pro Jahr sparen. Die Höhe hängt dabei von den Netzgebühren und anderen Faktoren ab.

Seit 2010 hat die Berliner Energieagentur GmbH (BEA) in Wohnungsbeständen der „Charlotte“ in Spandau und in Reinickendorf 19 Energieeffizienzprojekte umgesetzt. Dabei wurden sowohl Blockheizkraftwerke (BHKW) als auch Photovoltaikanlagen eingesetzt, teilweise sogenannte Hybridkraftwerke als Kombination beider Technologien. Den Genossenschaftsmitgliedern steht der vor Ort erzeugte BEA-Kiezstrom preisgünstig zur Verfügung.

Die EINHUNDERT Energie GmbH aus Köln ist seit 2017 ein lizensierter, deutschlandweit agierender Mieterstromanbieter für Gebäude ab 4 Wohneinheiten. Das Unternehmen installiert, betreibt und finanziert bundesweit Photovoltaikanlagen in Kombination mit digitaler Zählertechnik für Strom, Wasser und Wärme. Über ihre Software und App visualisiert EINHUNDERT Energie die Energieflüsse im Gebäude, rechnet den monatlichen Verbrauch je Mieter in Echtzeit ab.

Die Ensys GmbH aus Frankfurt am Main bietet das Modell „Contracting & Mieterstrom“ an. Ensys installiert dabei ein Blockheizkraftwerk (BHKW) oder eine Photovoltaikanlage, nimmt den Strom ab und leitet ihn an die Mieter im gleichen Gebäude weiter. Da die Energie nicht in die öffentlichen Netze gespeist wird, entfallen Stromsteuer und Netznutzungsentgelte. Da das Mieterstrom-Konzept von Ensys als Contracting-Lösung ausgestaltet ist, sinken die Investitionskosten für den Bauträger, genauso wie die Betriebs- und Wartungskosten für den Vermieter.

In den vergangenen zwei Jahren hat NATURSTROM bereits mehrere Mieterstrom-Projekte erfolgreich umgesetzt: so wurde beispielsweise im Herbst 2015 gemeinsam mit dem Anlagenprojektierer WIRSOL ein Mieterstromprojekt im Baden-Württembergischen Mosbach realisiert. In Regensburg können die Mieterinnen und Mieter des Mehr-Generationen-Wohnprojektes „Haus mit Zukunft“ seit 2014 einen Mix aus Strom vom eigenen Dach und Wasserkraft aus dem Netz beziehen.

Polarstern bietet Mieterstrom-Contracting für die Wohnungswirtschaft an. Hier übernimmt der Partner wie beispielsweise Polarstern den Bau und gegebenenfalls die Finanzierung sowie Wartung und Betrieb der Photovoltaikanlage oder des Blockheizkraftwerks und natürlich die Mieterstromversorgung der teilnehmenden Parteien. Polarstern verantwortet damit beispielsweise die Abführung von Umlagen und Netzentgelten, die Tarifgestaltung, die Reststromlieferung, die verbrauchsgenaue Abrechnung sowie den Kundenservice.

prosumergy setzt bundesweit dezentrale Energieversorgungsprojekte um. Ein besonderer Fokus liegt auf Mieterstromprojekten mit PV-Anlagen und/oder BHKW auf Gebäude- oder Quartiersebene. Als Projektierer und Energieversorger übernimmt prosumergy von der Anlagenplanung bis hin zur Stromlieferung, Abrechnung und dem Kundenservice sämtliche Aufgaben.

• Das Unternehmen ermöglicht privaten und institutionellen Vermietern in die Anlagentechnik zu investieren und damit von der Projektwirtschaftlichkeit zu profitieren, ohne sich mit den umfangreichen energiewirtschaftlichen Anforderungen beschäftigen zu müssen.
• Alternativ kümmert sich prosumergy auch um die Finanzierung und den Betrieb der Anlagen. In jedem Falle profitieren die Gebäudeeigentümer von der Aufwertung ihrer Immobilie und die Gebäudenutzer von hochwertigem Ökostrom zum attraktiven Preis.

Die Solarimo GmbH aus Berlin wurde 2017 gegründet und ist zu 100% auf Mieterstrommodelle fokussiert. Solarimo plant, errichtet und betreibt Solaranlagen auf Mietimmobilien in ganz Deutschland. Dabei bietet Solarimo Vermietern ein Rundum-Sorglos-Paket inklusive Investition in die Solaranlage an und übernimmt den Verkauf des Solarstroms an die Mieter. Für diese sollen die Stromkosten laut Miet-Anbieter um circa 15 Prozent sinken, der benötigte restliche Strom stammt aus Wasserkraft.

* Quelle: "Möglichkeiten der Wohnungswirtschaft zum Einstieg in die Erzeugung und Vermarktung elektrischer Energie" - Institut Wohnen und Umwelt GmbH, Darmstadt

** Quelle: "Hinweise zu den Auswahlblättern der Messkonzepte für Erzeugungsanlagen" - Verband der Bayerischen Energie- und Wasserwirtschaft e.V. - VBEW

*** Quelle: "Entwurf eines Gesetzes zur Einführung von Ausschreibungen für Strom aus erneuerbaren Energien und zu weiteren Änderungen des Rechts der erneuerbaren Energien (Erneuerbare-Energien-Gesetz - EEG 2016)" - Deutscher Bundestag / Drucksache 18/9096