Für Neubauten ist die Ausstellung eines Energieausweises schon seit 1995 Pflicht. Bei der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie haben Mieter oder Immobilienkäufer erst seit dem 1. Juli 2008 das Recht, sich einen Energieausweis vom Eigentümer, Vermieter oder Verkäufer vorlegen zu lassen. Dies gilt für Häuser, die bis 1965 gebaut wurden. Seit Anfang 2009 ist der Energieausweis in Vermietungs- und Verkaufsfällen auch bei allen übrigen Wohngebäuden Pflicht. Gewerbebauten und andere Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen, so genannte Nichtwohngebäude, benötigen seit Juli 2009 einen Energieausweis. Doch es gibt Ausnahmen, die regeln, wann welcher Energieausweis vorgelegt werden muss.
Der Energieausweis ist sowohl für die potenziellen Käufer und Mieter als auch für die Eigentümer von Vorteil. Wer ein Gebäude oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, kann anhand der Angaben im Energieausweis und des so genannten Vergleichswertes einen überschlägigen Eindruck von der baulichen und anlagentechnischen energetischen Qualität des Gebäudes bekommen. Je höher die Energiekosten steigen, umso mehr Wert sollten Mieter und Käufer auf gute Wärmedämmung und moderne Anlagentechnik legen. Verkäufer und Vermieter von Gebäuden mit guten energetischen Gebäudewerten sind dann klar im Vorteil.
Man unterscheidet beim Energieausweis zwischen zwei Arten von Energieausweisen. Zum einen gibt es den Bedarfsausweis, bei dem auf Grundlage des energetischen Zustands des Gebäudes die Energiemenge berechnet wird, die für Heizung, Lüftung, Klimaanlage und Warmwasserbereitung bei durchschnittlicher Nutzung benötigt wird. Im Gegensatz hierzu legt der Verbrauchsausweis den Energieverbrauch zugrunde. Die Ergebnisse des Bedarfs- und Verbrauchsausweises können je nach individuellem Heizverhalten der Bewohner voneinander abweichen. Ob bei Vermietung oder Verkauf der Immobilie ein Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis vorgelegt werden muss, hängt von der Anzahl der Wohneinheiten und dem Baujahr der Immobilie ab.
Bei Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten besteht keine Pflicht, einen bestimmten Energieausweis erstellen zu lassen. Hintergrund ist, dass in größeren energetisch nicht sanierten, alten Wohngebäuden das individuelle Heizverhalten den Gesamtenergieverbrauch weniger stark beeinflusst als in Wohnanlagen mit nur wenigen Wohneinheiten. Bei Wohngebäuden mit vier und weniger Wohneinheiten muss daher grundsätzlich ein Bedarfsausweis erstellt werden. Eine Wahlfreiheit für diese Wohngebäude gilt nur, wenn entweder der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde oder das Wohngebäude trotz Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt.
