Die Bauabnahme ist neben der Vertragsunterzeichnung einer der wichtigsten Rechtsakte beim Hausbau. Die Bauabnahme stellt zwischen Bauherrn und Bauunternehmen förmlich fest, ob das Haus entsprechend des Bauvertrags errichtet wurde und, ob zu behebende Mängel bestehen. Der Bauherr sollte auf eine förmliche Bauabnahme bestehen, obwohl es kein verbrieftes Recht hierauf gibt. Eine förmliche Bauabnahme sollte daher bereits im Bauvertrag vereinbart werden.
Eine behördliche Abnahme war früher gang und gäbe, ist aber heute im Einfamilienhausbau kaum noch üblich. Bei der behördlichen Abnahme schickt die Baubehörde einen Mitarbeiter und lässt prüfen, ob der Bau den relevanten Vorschriften des öffentlichen Rechts entspricht. Tut es das, stellt die Behörde einen entsprechenden Abnahmeschein aus. Nicht geprüft wird von der Behörde allerdings, ob das Gebäude auch dem entspricht, was der Bauherr bestellt und bezahlt hat. Das muss der Bauherr selbst prüfen, oder, wenn er das als Laie nicht kann, vom unabhängigen Sachverständigen durchführen lassen.
Eine privatrechtliche Bauabnahme ist der wichtigste Rechtsakt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Mit der privatrechtlichen Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, und alle Gefahren und Risiken gehen auf den Bauherrn über. Das heißt, der Bauherr muss sein Haus nun selbst gegen Brand, Wasser- und Sturmschäden oder auch gegen Hochwasser versichern. Mit der privatrechtlichen Bauabnahme kehrt sich auch die so genannte Beweislast um. Der Bauherr muss dem Unternehmer nun alle eventuellen Mängel nachweisen.
Der Bauherr sollte bei einer förmlichen Bauabnahme immer auf einen offiziellen Termin direkt auf der Baustelle bestehen. Zu empfehlen ist es, bereits im Vorfeld mit einem unabhängigen Bausachverständigen die Baustelle zu begehen und wesentliche Aspekte der Bauabnahme zu dokumentieren. Alle problematischen Punkte, die bei dieser Vorbegehung entdeckt werden, müssen spätestens bei der eigentlichen Bauabnahme angesprochen und ins Protokoll aufgenommen werden. Im Protokoll werden alle Baumängel aufgelistet. Dazu gehören sowohl Baumängel, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht beseitigt wurden und Details, die vom Bauherrn als nicht vertragsgemäß empfunden werden.
Nicht bauvertragsgemäß empfundene Details sollten konkret beschrieben werden. Fachleute sagen, der Bauherr muss ein Mangel-Symptom nennen, etwa einen unebenen Boden, ein schlecht schließendes Fenster, schiefsitzende Fliesen oder Ziegel oder die zwar im Plan vorgesehene, aber am Bau fehlende Kellertür. Benennt der Bauherr einen solchen Baumangel bei der Bauabnahme nicht, vergibt er sein Recht auf Nachbesserung oder auch auf Minderung. Ihm bleibt dann nur noch der Schadenersatzanspruch, den er vor Gericht einklagen muss. Auch etwaige Vertragsstrafen, die bei Abnahme nicht ausdrücklich geltend gemacht werden, verfallen.
Quelle: Verband Privater Bauherren (VPB)
