Soll eine Wohnung oder ein Wohngebäude verkauft oder vermietet werden, so müssen bei der Schaltung von Anzeigen künftig neben den freiwilligen Angaben wie Anzahl der Räume, Größe der Wohnung und gefordertem Kauf- oder Mietpreis zusätzlich die sich aus dem Energieausweis für das Wohngebäude ergebenden Energiekennzahlen angeben werden. Dies sieht die neue EnEV 2013 vor. In der Praxis könnten diese Vorschriften teilweise jedoch zu Problemen führen.
EnEV 2013 verpflichtet zur Angabe von Energieausweisdaten
Die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden vom 19. Mai 2010 verpflichtet die Mitgliedstaaten vorzuschreiben, dass in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien, wie in einer Zeitung oder im Internet, bestimmte Angaben zur Energieeffizienz zu machen sind, wie sie sich aus dem Energieausweis ergeben. Die bisher schon bestehende Verpflichtung, bei Verkauf oder Vermietung eines Wohnhauses oder einer Wohnung, dem potentiellen Käufer oder Mieter einen Energieausweis oder dessen Kopie vorzulegen, wird so zum Teil auf die Verkaufs- oder Vermietungsanzeige vorverlegt.
Die von der Bundesregierung am 6. Februar 2013 verabschiedete neue Energieeinsparverordnung (EnEV), die dem Bundesrat zur Zustimmung vorliegt, setzt diese Verpflichtung in § 16a EnEV mit einem umfangreichen Überleitungsrecht für alte Energieausweise um. Voraussetzung für die Pflichtangaben ist, dass für das Gebäude bereits ein Energieausweis erstellt ist. Da dieser spätestens im Zeitpunkt konkreter Verkaufs- oder Vermietungsbesichtigungen vorliegen muss, dürfte dies regelmäßig der Fall sein.
In der Immobilienanzeige ist anzugeben, ob es sich bei dem vorliegenden Energieausweis um einen Energiebedarfs- oder einen Energieverbrauchsausweis handelt. Außerdem müssen der darin genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude und die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, wie Gas, Öl oder Fernwärme genannt werden. Wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, dass in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind, begeht eine mit Bußgeld bewehrte Ordnungswidrigkeit. Dies gilt auch, wenn der Eigentümer den Verkauf oder die Vermietung einem Makler überlässt. Dieser neue Ordnungswidrigkeitstatbestand soll nach einer Übergangszeit von einem Jahr in Kraft treten.
Daten aus bisherigen Energieausweisen müssen umgerechnet werden
Schwierigkeiten bereiten diese neuen Pflichtangaben besonders bei Verkauf oder Vermietung von Eigentumswohnungen. Denn der Energieausweis wird für das gesamte Wohngebäude erstellt. Der Eigentümer einer einzelnen Wohnung ist häufig nicht darüber informiert, ob dieser dem Verwalter vorliegt. Daher sollte frühzeitig vor jeder Verkaufs- oder Vermietungsabsicht beim Verwalter nachgefragt werden. Ist ein Energieausweis vorhanden, ist eine Kopie anzufordern. Liegt noch kein Energieausweis vor, sollte der Wohnungseigentümer dessen unverzügliche Erstellung fordern. Dazu ist der Verwalter verpflichtet.
Liegt der Energieausweis bereits vor, hat der Wohnungseigentümer zu prüfen, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt. Wichtig ist aber auch das Ausstellungsjahr. Hier ist grob zwischen zwei Typen von Energieausweisen zu unterscheiden: solche vor oder nach dem Inkrafttreten der EnEV 2013. Wurde der Energieausweis vor Inkrafttreten erstellt, was zunächst durchgängig der Fall sein wird, muss der Wohnungseigentümer die Bedarfs- bzw. Verbrauchswerte, die im Energieausweis für die Gebäudenutzfläche angegeben sind, auf die Wohnfläche des Gebäudes (nicht der Wohnung) umrechnen.
Weitere Anpassungen an den Immobilienmarkt notwendig
Ist die Gesamtwohnfläche des Gebäudes dem Eigentümer einer Eigentumswohnung nicht bekannt, enthält die EnEV 2013 dafür Umrechnungsfaktoren (der 1,35 fache Wert bei Ein- und Zweifamilienhäusern und der 1,2 fache Wert bei Mehrfamilienhäusern). Ist im Energieverbrauchskennwert des Energieausweises der Energieverbrauch für Warmwasser nicht enthalten, so ist der Energieverbrauchskennwert vor der Umrechnung auf die Wohnfläche um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche zu erhöhen. Der in der Immobilienanzeige anzugebende Wert ist damit nicht identisch mit dem in bisherigen Energieausweisen enthaltenen Wert. Dies ist zwar fachlich vertretbar, wird aber auf den Wohnungs- und Immobilienmärkten über Jahre zu erheblichen Irritationen führen, meint das ifs-Städtebauinstitut. Erst bei Energieausweisen der neuen Generation, die auf der Grundlage der EnEV 2013 erstellt werden, ist eine solche Umrechnung nicht erforderlich. Hier wird der in der Anzeige anzugebende Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes bezogen auf die Wohnfläche bereits gesondert ausgewiesen.
Das ifs-Städtebauinstitut forderte die zuständigen Ministerien daher auf, die vorgesehene Arbeitshilfe zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen bei bisherigen Energieausweisen möglichst unmittelbar mit dem Inkrafttreten der neuen EnEV 2013 bekanntzugeben. Darin sollten auch zulässige Abkürzungen festgelegt werden, um die zusätzlichen Kosten für die Eigentümer insbesondere bei Anzeigen in Printmedien zu begrenzen. Zudem sollten die neuen Pflichtangaben keine zivilrechtliche Wirkung in Miet- und Kaufverhältnissen begründen. Daher sei es laut ifs-Städtebauinstitut wichtig, in Anzeigen, Prospekten und Verträgen diese Angaben stets als solche aus dem Energieausweis zu kennzeichnen. Dadurch kann verhindert werden, dass sie zu einer zugesicherten Eigenschaft des Objektes werden, für deren Richtigkeit der Verkäufer oder Vermieter zivilrechtlich haftet.
