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Eigentümerversammlung beschließt Wärmedämmung

Vorinstanz: Landgericht Essen, 9 T 76/05

Tenor: Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels werden der angefochtene Beschluss teilweise aufgehoben und der Beschluss des Amtsgerichts vom 25. April 2005 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 27. Mai 2004 zu TOP 3 und TOP 4 werden für ungültig erklärt.

Im übrigen wird der Antrag der Antragsteller vom 28. Juni 2004 zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten aller Instanzen werden den Antragstellern zu 1/10 und den Antragsgegnern zu 9/10 auferlegt.

Eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet in allen Instanzen nicht statt.

Der Geschäftswert wird auf 10.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) bis 31) sind die Mitglieder der eingangs genannten, im Jahr 1970 errichteten Anlage, die aus drei jeweils dreistöckigen Häusern mit insgesamt 32 Wohnungen besteht. Die Beteiligte zu 31) ist die Verwalterin der Wohnanlage.

Am 27.05.2004 fasste die Eigentümerversammlung folgende Beschlüsse:

Tagesordnungspunkt 1 A

"Eine Vollwärmedämmung der Fassade einschließlich Sockelbereich - im Schienensystem - unter zwingendem Einschluss der Kellerdeckendämmung vornehmen zu lassen - Kunstharzputz. Die Firma C, F soll den Auftrag zur Vollwärmedämmung erhalten. Material der Kellerdeckendämmung: Schwenk Kellerdecken Dämmplatten (Fermacell). Die Kellerdeckendämmung soll von der Firma T, F ausgeführt werden."

Tagesordnungspunkt 3

"Die Balkoninnenwände mit einer geringeren Wärmedämmung zu versehen - siehe schriftliche Erklärung des Architektenbüro I1, F vom 11.05.2004/Haftungsfreistellung des Architekten."

Tagesordnungspunkt 4

"Die Schäden an den Balkonen in dem Umfang zu sanieren, die technisch notwendig sind, und nicht nach den ursprünglichen Entwürfen des Architekten-Büro I1, F. Die Firma T, F soll den Auftrag erhalten."

Mit dem am 28.06.2004, einem Montag, bei dem Amtsgericht eingegangenen Antrag haben die Antragsteller beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären, den Beschluss zu TOP 1 A jedoch nur insoweit, als neben der Fassadendämmung auch eine Kellerdeckendämmung beschlossen wurde.

Die Beteiligten zu 4) bis 32) sind dem Antrag entgegengetreten.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 25.04.2005 den Antrag zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung haben die Antragsteller rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren ursprünglichen Antrag weiterverfolgt haben.

Mit Beschluss vom 16.12.2005 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens es den Antragstellern auferlegt, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten hat es nicht angeordnet.

Gegen diese ihren Verfahrensbevollmächtigten am 17.02.2006 zugestellte Entscheidung richtet sich die mit Anwaltsschriftsatz vom 17.02.2006 eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die am 21.02.2006 bei dem Landgericht eingegangen ist.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Beschwerdebefugnis der Antragssteller ergibt sich daraus, dass ihre erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache hat die weitere Beschwerde teilweise Erfolg, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht in allen Punkten einer rechtlichen Überprüfung standhält, § 27 FGG i.V.m. § 546 ZPO.

1. Zutreffend haben die Vorinstanzen den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu TOP 1 A als wirksam angesehen.

Bauliche Veränderungen, die der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen, können grundsätzlich als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung durch Stimmenmehrheit von den Wohnungseigentümern beschlossen werden (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1 WEG). Die für die Wohnanlage der Beteiligten maßgebende Gemeinschaftsordnung enthält keine abweichende Regelung.

Unter Instandsetzung ist grundsätzlich die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands zu verstehen (BayObLGZ 1989, 465/467). Nach gefestigter Rechtsprechung ist darüber hinaus eine Maßnahme auch dann als eine solche ordnungsmäßige Instandsetzung anzusehen, wenn sie sich nicht auf die bloße Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands in Form einer Reparatur beschränkt. Entscheidend ist eine Abwägung aller Vor- und Nachteile einer bloßen Reparatur des vorhandenen Zustands einerseits und der Herstellung eines neuen Zustands andererseits. Ist eine Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll und hält sie sich im Bereich erprobter und bewährter Techniken, so kann eine Instandsetzungsmaßnahme auch dann vorliegen, wenn der ursprüngliche Zustand des Gebäudes verändert wird. Nach diesen Grundsätzen ist auch die Erneuerung einer Fassadenverkleidung unter Anbringung eines zusätzlichen Wärmeschutzes zu beurteilen (BayObLG NZM 2002, 75 = ZMR 2002, 209; OLG Düsseldorf NZM 2000, 1067 = ZWE 2001, 37; FGPrax 2002, 110 =ZMR 2002, 854; MünchKom/Engelhardt, BGB, 4. Aufl., § 21 Rn. 10).

Die Antragsteller wehren sich nicht dagegen, dass vorliegend eine modernisierende Instandsetzung an der Fassade durchgeführt wird. Sie erheben auch keine Einwände gegen die Ordnungsmäßigkeit der beschlossenen Dämmmaßnahme an der Fassade. Sie wenden sich aber dagegen, dass gleichzeitig die Kellerdecken mit einer Wärmedämmung versehen werden sollen, anstatt zunächst die Fassaden- und Reparaturarbeiten im Bereich der Balkone ordnungsgemäß durchzuführen. Demgegenüber ist das Landgericht zu Recht davon ausgegangen, dass den Wohnungseigentümern bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein Ermessensspielraum zusteht (vgl. BayObLG NZM 1999, 34; OLG Düsseldorf NZM 2000 und FGPrax 2002, jeweils a.a.O.) und die Entscheidung der Gemeinschaft für eine modernisierende Instandsetzung durch Dämmung der Außenfassade unter Einschluss der Dämmung der Kellerdecken ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Zwar steht die Dämmung der Kellerdecken nicht im technischen Zusammenhang der Rissbildung und der damit einhergehenden Feuchtigkeitsproblematik an der Außenfront, wohl aber unter dem Blickwinkel der Energieeinsparung mit den beschlossenen und von allen Eigentümern gewollten Dämmmaßnahmen der Außenfront. Dementsprechend hat der von den Wohnungseigentümern eingeschaltete und vom Amtsgericht als sachverständiger Zeuge vernommene Architekt X eine Dämmung der Decken der - nicht beheizten - Keller als sehr sinnvoll angesehen. Diese Einschätzung ist zutreffend, weil eine nicht als Gesamtmaßnahme durchgeführte Wärmedämmung, bei der die Fassade eine Dämmung enthält, ohne dass gleichzeitig die Kellerdecken gedämmt werden, unvollständig ist und die Wirksamkeit der Dämmmaßnahme an der Außenfront nicht voll zur Geltung bringt. Sie belässt nämlich eine Schwachstelle im Gesamtenergieverbrauch und benachteiligt dadurch in nicht unerheblicher Weise die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen, die die durch diesen Mangel verursachten Wärmeverluste nur durch höhere Heizleistungen ausgleichen können. Daher hält sich die Entscheidung der Wohnungseigentümer für eine umfassende und gleichzeitig durchzuführende Dämmung des gesamten Hauses unter Einschluss der - gemäß § 5 Abs. 2 WEG notwendig im Gemeinschaftseigentum stehenden - Kellerdecken innerhalb des ihnen zustehenden Ermessensspielraums. Denn sie verhindert innerhalb der Wohnungen ein Ungleichgewicht an Einsparpotenzialen und gewährleistet so eine Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer. Gerade unter diesem Blickwinkel bewegen sich die geschätzten Kosten der Kellerdämmung im Vergleich zu den Gesamtkosten der Dämmung im Rahmen des der Gemeinschaft bei der Verwaltung des Eigentums zustehenden Ermessens: Die Kosten der Kellerdämmung hat der Zeuge X bei seiner Vernehmung auf 24.000 € geschätzt – was für jeden Wohnungseigentümer Kosten in Höhe von ca. 700 € bis 800 € zur Folge hätte -, während die Antragsteller sie mit "mehr als 30.000 € angeben" – was für jede Wohnungseigentumseinheit Kosten in Höhe von ca. 900 € bis 1060 € bedeuten würde- .

2. Hingegen hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Prüfung nicht stand, soweit das Landgericht auch die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 und 4 für ordnungsgemäß hält.

a) Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 4 hat das Landgericht angenommen, es handele nicht um " einen Mehrheitsbeschluss, sondern um einen einstimmigen Beschluss und damit um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, da alle 31 Eigentümer der 32 Wohnungseinheiten dafür gestimmt haben." Die Beteiligten zu 1) und 3) hätten die Verwalterin ausdrücklich mit Vollmachtsurkunden beauftragt, für sie zu Tagesordnungspunkt 4 mit "ja" zu stimmen. Dass sie jetzt ihre Vollmacht anfechten würden, ändere nichts. Denn sie hätten die Anfechtung mit Unkenntnis der technischen Mangelhaftigkeit begründet, dafür aber keinen Beweis angetreten.

Dies hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wird eine Regelung mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer getroffen, so ist durch Auslegung zu ermitteln, ob eine Vereinbarung oder ein Beschluss vorliegt. Dabei ist nach h.M. nicht auf die äußere Form oder Bezeichnung, sondern auf den Regelungsinhalt abzustellen. Danach liegt eine Vereinbarung vor, wenn die Wohnungseigentümer das Grundverhältnis der Gemeinschaft abweichend von den gesetzlichen Vorschriften oder in Ergänzung der Gemeinschaftsordnung regeln wollen; betrifft dagegen der Regelungsgegenstand die laufende Verwaltung, so liegt eine Beschlussfassung vor (vgl. BayObLG in st. Rechtsprechung, z.B. NZM 2002, 747; Senat in st. Rechtsprechung, z.B. WE 1997, 32; weitere Nachweise Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rn. 25, Fn. 8). Danach ist vorliegend von einer Beschlussfassung auszugehen, weil mit der Beschlussfassung eine Regelung nach § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG getroffen worden ist. Aber auch die Gegenmeinung, wonach entscheidend auf den Willen der Wohnungseigentümer abzustellen ist (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., Rn. 26, m.w.N.), käme vorliegend zu demselben Ergebnis, weil keine Umstände erkennbar sind, dass die Gemeinschaft eine Vereinbarung schließen wollte. Im Gegenteil sprechen alle Umstände dafür, dass die Gemeinschaft eine Beschlussfassung wollte: So beschreibt die Niederschrift über die Versammlung den Hergang der Entscheidungsfindung mit Beschlussfassung ("Ein Beschluss ... ist somit zustande gekommen") und Abstimmung, und spricht auch die Tagesordnung in dem Einladungsschreiben von Beschlussfassung.

Die Entscheidung des Landgerichts kann daher hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 4 keinen Bestand haben und ist, da sie sich auch nicht im Ergebnis als richtig erweist (§ 561 ZPO), insoweit aufzuheben. Einer Zurückverweisung der Sache bedarf es nicht, weil der Sachverhalt geklärt ist, so dass der Senat als Rechtsbeschwerdegericht selber in der Sache entscheiden kann.

Der Beschluss zu TOP 4 ist bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil er inhaltlich nicht hinreichend bestimmt ist. Denn er legt nicht offen, welche Instandsetzungsmaßnahmen im einzelnen durchgeführt werden sollen, insbesondere was unter "technisch notwendig" zu verstehen ist. Auch nimmt er insoweit nicht Bezug auf ein Schreiben eines Architekten oder einen Kostenvoranschlag eines Handwerkers oder ein Sachverständigengutachten oder o.ä., aus dem man die Art und den Umfang der beschlossenen Maßnahmen entnehmen könnte, vielmehr grenzt er sich nur ab von den "ursprünglichen Entwürfen des Architekten-Büro I1", die nicht gelten sollen. Dass dies zu Unklarheiten führt, belegt auch das vorliegende Verfahren. Alle Beteiligten gehen davon aus, dass "technisch notwendig" nicht im Sinne von "Stand der Technik" auszulegen ist, obwohl dies eigentlich naheliegend wäre. Vielmehr streiten die Beteiligten darüber, welche Maßnahmen sie für notwendig halten bzw. welche Maßnahmen, auch wenn sie technisch angezeigt sind, gleichwohl einer "Baumarktlösung" zum Opfer fallen sollen (siehe Protokoll der mündlichen Verhandlung des Amtsgerichts vom 23.02.2005), womit vorliegend wohl gemeint ist, dass nur eine handwerklich einfachere Ausführung gewollt ist, für deren Ausführung ein Architekt keine Gewährleistung übernehmen würde (letzteres ist hier geschehen). Eine Beschlussfassung über eine Instandsetzungsmaßnahme, aus der sich nicht mit hinreichender Klarheit ergibt, welcher Art und mit welchem Umfang die Instandsetzung durchgeführt werden soll, entspricht, sofern es, wie hier, mehrere Arten der Behebung des Mangels gibt, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb für unwirksam zu erklären.

Da der Beschluss zu TOP 4 bereits aus diesem Grunde unwirksam ist, weist der Senat nur am Rande darauf hin, dass auch in anderer Hinsicht Bedenken gegen die Wirksamkeit des Beschlusses bestehen:

Da einer Eigentümerversammlung grundsätzlich die Entscheidung über Art und Umfang von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten vorbehalten ist, kann diese Entscheidung im Beschlusswege grundsätzlich auch nicht auf den Verwalter übertragen werden. Dies folgt aus dem Zusammenspiel der Regelungen in den §§ 20, 21, 27 und 29 WEG. Die danach der Eigentümerversammlung vorbehaltene Entscheidung über Art und Umfang von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen kann grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 WEG auf ein anderes Organ delegiert werden, was hier nicht geschehen ist (vgl. OLG Düsseldorf FGPrax 1997, 217 = ZMR 1997, 605).

Bevor die Gemeinschaft beschließt, die Balkone nicht entsprechend den anerkannten Regeln der Technik instand zu setzen, muss bei dem vom Zeugen X geschilderten Schadensbild (Eindringen von Wasser über die Balkonfläche und die Kopfseiten der Balkonplatte; Schäden am Putz und Beton sowie Korrosionsschäden an den Geländerhalterungen und Stahlhalterungen) zuvor geklärt werden, welche Feuchtigkeitsschäden an den Balkonen im einzelnen bestehen. Nur dann kann sachgerecht darüber entschieden werden, ob eine Mangelbehebung zwingend erforderlich ist, ob sie sofort durchzuführen und insbesondere in welchem Umfang sie vorzunehmen ist, und ob sich die Gemeinschaft mit ihrer Entscheidung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung bewegt, wenn sie eine Reparatur beschließt, für deren Durchführung ein Fachmann keine Garantie zu übernehmen bereit ist.

b) Ist aber der Beschluss zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 27.05.2005 unwirksam, dann ist nach dem Rechtsgedanken des § 139 BGB auch der Beschluss zu TOP 3 unwirksam und für ungültig zu erklären, weil nicht angenommen werden kann, dass der Beschluss zu TOP 3 ohne den Beschluss zu TOP 4 gefasst worden wäre. Beide Beschlussfassungen sind als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nämlich bei der Beschlussfassung zu TOP 3 entsprechend der Tagesordnung in dem Einladungsschreiben zu der Versammlung davon ausgegangen, dass die Reparaturarbeiten an den Balkonen, über die unter TOP 4 abgestimmt werden sollte, nur eingeschränkt aufs "technisch Notwendige" und nicht entsprechend den ursprünglichen Plänen des Architekten X durchgeführt werden sollten. Diese abgespeckte Version der Reparaturen sah insbesondere vor, dass die Regenfallrohre nicht verlegt werden sollten, was zur Konsequenz hatte, dass für die aufzutragende Dämmung weniger Platz zur Verfügung stand. Steht aber nun fest, dass der Beschluss zu TOP 4 unwirksam ist, dann ist auch der Beschlussfassung zu TOP 3 der Boden entzogen und dieser Beschluss ebenfalls für ungültig zu erklären. Denn nunmehr ist wieder völlig offen, wie die künftige Entscheidung der Gemeinschaft über die Durchführung der Reparaturarbeiten an den Balkonen aussehen wird, so dass auch nicht beurteilt werden kann, ob eine im Grundsatz durchaus mögliche dünnere Wärmedämmung (vgl. § 8 der Energieeinsparverordnung –EnEV– vom 16.11.2001 in der Fassung der Bekanntmachung vom 02.12.2004, BGBl. I 2004, 3156, der eine Gesamtbetrachtung vornimmt) unter Berücksichtigung der künftigen Reparaturarbeiten noch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Die Entscheidung des Landgerichts kann daher auch hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 3 keinen Bestand haben und ist deshalb insoweit aufzuheben. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass der Eigentümerbeschluss zu TOP 3 in Abänderung der Entscheidung des Amtsgerichts für ungültig zu erklären ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, die Gerichtskosten aller drei Instanzen den Antragstellern und Antragsgegnern anteilig aufzuerlegen. Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten nach § 47 Satz 2 WEG bestand dagegen kein Anlass.

Die mit den Vorinstanzen übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Oberlandesgericht Hamm, 15 W 88/06

Quelle: Justizportal des Landes Nordrhein-Westfalen (www.nrwe.de)

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"Eigentümerversammlung beschließt Wärmedämmung" wurde am 18.09.2006 verfasst