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Energieausweis-Daten nicht rechtsverbindlich

Wer ein Haus kauft und die Berechnungen zum energetischen Zustand der Immobilie (Energieausweis) nicht im Kaufvertrag verbindlich vereinbart, der hat später Schwierigkeiten, bei Abweichungen Schadenersatz geltend zu machen.

Bei einem Altbau-Hauskauf stellen Abweichungen von den im Energieausweis genannten Daten nur dann einen Sachmangel mit entsprechenden Rechtsfolgen dar, wenn diese ausdrücklich Bestandteil des Kaufvertrags sind. Dies geht aus einem aktuellen Urteil des OLG Schleswig (Az. 17 U 98/14) hervor. Demnach stellen Abweichungen von den im Energieausweis genannten Daten nicht automatisch einen Sachmangel darstellt, wenn diese nicht dem tatsächlichen Energiezustand eines Hauses entsprechen. Die Richter wiesen die Klage eines Ehepaares ab, das nach dem Einzug in ein 1934 gebautes Haus feststellen musste, dass die Angaben zu Dämmstandard, Heizungs- und Strombedarf in dem vorgelegten Energieausweis nicht stimmten.

Das Gericht berief sich in seinem Urteil auf die Umstände des Hauskaufs: Im Maklerprospekt sei kein gut zu heizendes Gebäude angeboten worden und angesichts des Baujahrs 1934 sei dies auch nicht zu erwarten gewesen. Die Käufer hätten sich zwar einen Energieausweis vorlegen lassen, doch seien die darin enthaltenen Angaben nicht verbindlich. Zudem hätten die Energiedaten weder in den Vertragsverhandlungen eine Rolle gespielt noch seien im Kaufvertrag dazu entsprechende Vereinbarungen getroffen worden. Stattdessen sei die Gewährleistung für Mängel vertraglich ausgeschlossen worden. Um ihre Forderung nach Ausgleich der Wertminderung und Ersatz für erhöhte Heizkosten geltend zu machen, hätten die Käufer beim Notar darauf drängen müssen, die energetischen Daten im Kaufvertrag festzuhalten.

Auch für die Planung einer Heizungsanlage sind die Angaben in einem Energieeinsparnachweis keine rechtsverbindliche Grundlage. Das OLG Frankfurt am Main hat die Klage eines Bauherrn (Az. 18 U 38/14) abgewiesen, der auf der Basis eines EnEV-Nachweises eine Wärmepumpenanlage in sein Einfamilienhaus einbauen ließ. Aufgrund fehlerhafter Daten im EnEV-Nachweis sei die Heizungsanlage falsch dimensioniert worden. Die Kosten der notwendigen Umrüstung in Höhe von 11.000 Euro wollte der Kläger vom Architekten erstattet haben.

Bauherren und Immobilienkäufern, die ja in aller Regel energetische Laien sind, sollten angesichts dieser Urteile hinsichtlich der Berechnungen zum Energiestandard eines Hauses möglichst eine zweite Meinung einholen und entsprechende Daten in einen Bau- oder Kaufvertrag aufnehmen lassen. Dann hat man zumindest eine Grundlage, falls es zu einem juristischen Nachspiel kommt.

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"Energieausweis-Daten nicht rechtsverbindlich" wurde am 25.09.2017 verfasst