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Heizkostenabrechnung nach Umstellung auf Wärmecontracting

Tenor: Die Beklagten werden verurteilt an die Klägerin 220,61 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.10.2006 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Zahlung einer Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand: Die Beklagten sind seit vielen Jahren Mieter der Wohnung im Hause Katternbergerstraße 255, in 42655 Solingen, im 1 Obergeschoss rechts.

Am 27.01.1997 unterzeichneten die Beklagten einen neune Mietvertrag mit der Deutsche Post Wohnbau GmbH aus Düsseldorf. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung wurde das Haus mit einer eigenen Ölzentralheizung betrieben.

In dem Mietvertrag heißt es:

§ 2 Miete:

...

(4) Das Wohnungsunternehmen behält sich gesetzlich zulässige Mieterhöhungen –auch rückwirkende- vor. Dies gilt insbesondere bei gestiegenen und neu entstandenen Kapital- und Bewirtschaftungskosten einschließlich der Betriebskosten sowie bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.

...

(5) Es werden die nachfolgenden Betriebskosten im Sinne des § 27 der zweiten Berechungsverordnung und das Umlageausfallwagnis umgelegt; hierauf wird eine monatliche Vorauszahlung erhoben.

...

2. Wärmekosten:

....

Soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften entgegenstehen, können die Umlegungsmaßstäbe und Abrechungszeiträume nach billigem Ermessen unter schriftlicher Mitteilung an den Mieter mit Wirkung für den nächsten Abrechungszeitraum geändert werden.

...

Die Klägerin erwarb von der Deutschen Post Wohnbau GmbH das Objekt käuflich und trat in die Vermieterstellung ein. 1999 wurde die Ölzentralheizung gegen eine Gasheizung ausgetauscht, wobei die Wärmelieferung durch ein Drittunternehmen erfolgte. Die Heizkosten werden seitdem über die Fa. EGC abgerechnet. In dem Grundpreis pro kWh wurden neben den reinen Verbrauchskosten auch Investitionskosten, Kosten für Instandhaltung, Reparatur und Erneuerung der Heizanlage angesetzt. Die Beklagten akzeptierten die Lieferung durch ein Wärmecontracting, lehnten aber die Abwälzung der Kosten, die über die reinen Verbrauchskosten hinausgehen ab. Eine Zustimmung der Umstellung des Eigenbetriebes der Heizung auf eine Wärmelieferung stimmten die Beklagten nicht zu. Die Beklagten gründeten mit weiteren Mietern des Hauses eine Interessengemeinschaft, die mit Schreiben vom 28.12.2002 gegen die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der Jahre 2001 und 2002 Einwände erhob. Auch gegen die nachfolgenden Abrechnung erhoben die Interessengemeinschaft Einwände.

Für das Jahr 2002 forderte die Klägerin die Beklagten unter Verrechnung eines Guthaben aus den Betriebskosten in Höhe von 278,55 EUR zu einer Nachzahlung der Heizkosten in Höhe von 62,99 EUR auf. Für das Jahr 2003 forderte die Klägerin die Beklagten unter Verrechnung eines Guthaben aus den Betriebskosten in Höhe von 254,28 EUR zu einer Nachzahlung der Heizkosten in Höhe von 89,07 EUR auf. Für das Jahr 2004 forderte die Klägerin die Beklagten unter Verrechnung eines Guthabens aus den Betriebskosten in Höhe von 313,01 EUR zu einer Nachzahlung der Heizkosten in Höhe von 68,55 EUR auf.

Die Klägerin ist der Ansicht, der Mietvertrag sei eine ausreichende vertragliche Grundlage für einen Wechsel zur gewerblichen Wärmelieferung. Die Klägerin behauptet, die Umstellung sei wirtschaftlich und die Investitionen habe eine nachweisbare Energieeinsparung von 18 %.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 220,61 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Umstellung auf Fernwärmelieferung sei unwirtschaftlich. Nach Berechnung der Interessengemeinschaft sei eine Energieeinsparung im Jahre 2004 lediglich von 4,1384 Prozent eingetreten. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf Blatt 116 der Gerichtsakten Bezug genommen. Im Gegenzug seien die reinen Brennstoffverbrauchskosten in den Jahren 2000 bis 2004 um ein Vielfaches Höhe, als in den Jahren 1990 bis 1998. Dies läge aber nicht an einer Preissteigerung. Dies beläge schon der Umstand, dass die Preise in den Jahren 2000 bis 2004 in etwa gleichbleibend waren. Die Klägerin habe zudem prüfen müssen, ob nicht die vorhandene Ölzentralheizung hätte modernisiert werden können, anstatt hier einen Komplettaustausch und einen Wechsel auf Gas vorzunehmen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten für die Jahr 2002 bis 2004 in ausgeurteilter Höhe gemäß § 535 Abs.2 BGB i.V.m. § 2 Abs.4 und Abs.5 des Mietvertrages vom 27.1.1997, denn zur vereinbarten Miete zählen auch die Kosten über die Lieferung von Wärme durch einen externen Wärmelieferanten.

Die Kosten der Wärmelieferung nach § 1 Abs.1 Nr.2, 7 IV Heizkostenverordnung, die auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltung, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enthält, können nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimmt. (BGH NJW 2006 S. 2185 (2186).

Eine Zustimmung der Beklagten liegt nicht vor. Zwar akzeptieren sie die Umstellung auf die Lieferung durch ein Wärmecontracting, doch sind sie nicht damit einverstanden, dass die kalkulatorischen Kosten für Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn auf sie umgelegt werden. Diese Erklärung ist als eine Versagung der Zustimmung zu werten.

In § 2 Abs.5 des Mietvertrages ist die Vereinbarung geschlossen worden, dass die nachstehenden Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung umgelegt werden. Zum Zeitpunkt des Vertragsschluss sah die Berechnungsverordnung ausdrücklich vor, dass die hier im Streit stehenden Kosten der Wärmelieferung umlagefähige Betriebskosten sind. Demnach enthält der Mietvertrag, den die Beklagten während der laufenden Mietzeit unterzeichnet haben, eine Regelung die erlaubt die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung zu bestimmen, die wiederum auf die Wärmelieferungskosten verweist.

Soweit die Beklagten sich darauf berufen, zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung war ein Ölzentralheizung vorhanden und demnach können nur die Betriebskosten abgerechnet werden, die im Zusammenhang mit einer Ölzentralheizung stehen, kann das Gericht dem nicht folgen.

Nach Auffassung des Gericht wäre eine solche Auslegung nur dann vorzunehmen, wenn explizit im Mietvertrag von Kosten für eine Ölzentralheizung gesprochen wurde. Vorliegen wird aber allgemein von "Wärmekosten" gesprochen. Dies zeigt, dass hier eine größere Bandbreite von möglicherweise entstehenden Kostenarten aufgenommen werden sollte. Eine Konkretisierung auf eine bestimmte Wärmelieferungsart wurde gerade nicht vorgenommen, sondern vielmehr ein Bezug zur Betriebskostenverordnung hergestellt, die eben mehrere Arten von Wärmkosten kennt.

Der Mieter kann nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter die Art der Wärmelieferung nicht ändert.

Dass der Vermieter sich diese Möglichkeit offen halten will, hat er an verschiedenen Stellen des Mietvertrages verdeutlicht. So heißt es etwa in § 2 Abs. 4, das Wohnungsmietunternehmen behält sich Mieterhöhungen vor, insbesondere bei gestiegenen und neu entstanden Kapital- und Bewirtschaftungskosten einschließlich der Betriebskosten sowie bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. An anderer Stelle heißt es, die Umlegungsmaßstäbe für Betriebskosten können nach billigem Ermessen geändert werden. Dies zeigt, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages schon erkennen lässt, dass eine Veränderung in der Zukunft eintreten kann.

Sollten dem Vermieter trotz einer weit gefassten mietvertraglichen Regelung unter Verweis auf die Betriebskostenverordnung verwehrt sein, hier die Kosten für ein Wärmecontracting als Umlagekosten gegenüber dem Mieter geltend zu machen, hätte dies zur Folge, dass die Umsetzung von Richtlinien für Energieeffizienz einseitig zu Lasten des Vermieters gingen. Maßnahmen zur Energieeinsparung, zu der auch die Modernisierung von Heizanlagen und auch das Wärmecontracting zählt, sollen gefördert werden. Besteht aber für den Vermieter nicht die Möglichkeit diese Kosten umzulegen - auch bei einem ausdrücklichen Hinweis auf die Betriebskosten-Verordnung- so würde dies zur Folge haben, dass Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeffizienz von Vermieterseite nicht weiter vorgenommen würden.

Das Gericht hält auch die Umstellung auf Wärmelieferung für eine wirtschaftliche Maßnahme. Es mag dahinstehen, ob die Energieeinsparung nun ca. 18 % beträgt, wie von Klägerseite vorgetragen. Nach den eigenen Ausführung der Beklagten liegt eine Energieeinsparung vor ca. 4 % unstreitig vor. Berücksichtigt man dann, dass in der Vergleichsberechnung der Beklagten noch ein Rechenfehler ist, das Jahr 1998 wurde als komplettes Jahr eingestellt, obwohl nur ein halbes Jahr hätte eingestellt werden dürfen, so liegt die von den Beklagten vorgetragene Energieeinsparung noch höher.

Eine Energieeinsparung stellt immer einen wirtschaftlichen Vorteil dar, insbesondere da zu erwarten ist, dass die Energiepreise zukünftig weiter erheblich steigen werden.

Soweit die Beklagten vortragen, die Energieeinsparung werde durch die Verdoppelung der Brennstoffpreise wieder zunichte gemacht, kann das Gericht diesen Ausführungen nicht folgen. Eine Energieeinsparung bedeutet, dass weniger Energie und mithin weniger Brennstoff verbracht wird. Wird weniger Brennstoff verbraucht, so muss auch weniger gezahlt wird. Die Verdoppelung der Brennstoffpreise basiert nicht auf der Umstellung auf Wärmelieferung sondern auf der Preissteigerung. Zwar behaupten die Beklagten eine Preiserhöhung habe nur minimal stattgefunden, doch ist allgemein bekannt das gerade im Bereich der fossilen Brennstoffe in den letzten 1o Jahren eine rasante Preissteigerung eingetreten ist. Dies kann jeder Autofahrer beim Tanken feststellen. Auch bei Heizöl ist diese Preissteigerung zu erkennen. So lag basierend auch den von den Beklagten eingereichten Rechnungen, der Heizölpreis in den 90er Jahren zwischen 18 ct und 23 ct/ pro Liter. Mittlerweile liegt der Heizölpreis bei über 45 ct / pro Liter. Der Gaspreis ist an den Ölpreis gekoppelt, d.h. der Gaspreis unterliegt der gleichen Preissteigerung. Dies zeigt, dass nicht die Umstellung für die höheren Brennstoffkosten verantwortlich ist.

Soweit die Beklagten vortragen, die Klägerin habe prüfen müssen, ob eine Modernisierung der vorhandenen Anlage nicht hätte wirtschaftlicher sein können, ist dies zurückzuweisen. Dieses Ansinnen der Beklagten steht im Widerspruch zu den allgemeinen Bestrebungen Eigentümer anzuhalten ihre alten Anlagen durch neue Anlagen zu ersetzen. Um der Energieeinsparung und Energieeffizienz Vorschub zu leisten, werden Fristen bestimmt, nach denen die Eigentümer verpflichtet sind, neue Anlagen einzubauen. Folgt nun der Eigentümer diesen Verpflichtungen, kann der Mieter sich nicht darauf berufen, dass dies unwirtschaftlich sei.

Bei der Auslegung der Wirtschaftlichkeit einer Umstellung auf Wärmelieferung ist auch zu berücksichtigen, dass nach der Richtlinie über die Endenergieeffizienz und Energiedienstleistungen auch gerade der Markt für Endenergiedienstleister gefördert werden soll. Es kommt demnach hier nicht darauf an, dass hier nicht konkret nachgewiesen wurde, dass die Beklagten 18 % Energie einsparen, denn auch eine geringere Energieeinsparung reicht nach Auffassung des Gerichtes aus.

Die Zinsentscheidung beruht auf § 291 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf dem §§ 91 Abs.1, 708 Nr.11, 711.

Das Gericht hat die Berufung zugelassen, denn die Frage ob Wärmelieferungskosten umlagefähig sind, wenn im Mietvertrag auf § 27 der II. Berechnungs- Verordnung Bezug genommen wird in einer Fassung in der die Wärmelieferungskosten enthalten sind, hat der BGH in seiner Entscheidung vom 22.2.2006 offen gelassen. Diese Frage ist von grundsätzlicher Bedeutung.

Streitwert: 220,61 €

Amtsgericht Solingen, 9 C 77/06

Quelle: Justizportal des Landes Nordrhein-Westfalen (www.nrwe.de)

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"Heizkostenabrechnung nach Umstellung auf Wärmecontracting" wurde am 23.02.2007 verfasst