Finden Sie jetzt Ihren Energie-Experten! 2712 registrierte Profis direkt erreichen und kostenlos vergleichen!
Jetzt lesen: So funktioniert energie-experten.org

Marderschäden an Wärmedämmung

Schlagworte: Installation von Marderabwehrgürteln, Sonderumlage

Sachgebiet: Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften

Rechtskraft: Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Tenor: Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29.08.2006 zu TOP 3 wird hinsichtlich Absatz 1, soweit dort die Auftragserteilung für die Intallation von Marderabwehrgürteln beschlossen wurde und hinsichtlich Absatz 2 für ungültig erklärt.

Im übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten tragen der Antragsteller zu 71 % und die Antragsgegner zu 29 %. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Verfahrenswert wird auf 21.000,00 € festgesetzt (Sonderumlage = 15.000,00 €, Erhöhung der Sonderumlage = 3.000,00 €, Marderabwehrgürtel = 3.000,00 €).

Gründe:

I.

Der Antragsteller ist seit 2004 Wohnungseigentümer im Rahmen der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 2 Häusern und wurde 1984/1985 errichtet. Insgesamt gibt es 11 Wohnungseigentümer. Bei beiden Häusern handelt es sich um freistehende Mehrfamilienhäuser mit drei Geschossen, die inmitten einer ausgeprägten Grünanlage mit teils dichtem Gehölzbewuchs liegen. Jedes Geschoss verfügt über mindestens einen Balkon, wobei die Balkone als freistehende Anbauten aus durchgängigen massiven Holzbalken/Holzständer errichtet sind.

In der Teilungserklärung vom 21.07.1983 ist eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen geregelt. In § 5 Abs. 2 ist folgendes geregelt: "Die Instandsetzungskosten für das Gemeinschaftseigentum mit Ausnahme der einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Räume und Flächen sind in jedem Fall aus der gemäß dem folgenden § zu bildenden Instandsetzungsrücklage zu tragen."

Seit Ende 2004 bzw. 2005 – die Einzelheiten sind zwischen den Parteien streitig - unterliegt die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Marderplage. Die Marder sind in das Dach durch undichte Stellen eingedrungen und haben die dort befindliche Wärmedämmung sowie die Unterspannbahnen stark beschädigt.

Eine Schädlingsbekämpfung im Jahr 2005 blieb ohne Erfolg.

Am 17.11.2005 sollte daher ein Umlaufbeschluss betreffend der Installation von Marderabwehrgitter erfolgen, der jedoch im Hinblick auf die Problematik einer baulichen Veränderung scheiterte.

Am 09.02.2006 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt. Unter den Tagesordnungspunkten 3 und 4 wurde eine als Rattenbekämpfung bezeichnete Maßnahme durch die Fa. Kohlhaas sowie eine Auftragserteilung an die Firma E für die Sanierung der Wohnung 011 aufgrund von Wassereinbruch durch die Marderschäden beschlossen.

Auf einer Eigentümerversammlung am 01.06.2006 wurde ferner eine gutachtliche Schadensfeststellung im Hinblick auf die Marderschäden durch die C D (CDG) beschlossen.

Das Gutachten der CDG vom 24.07.2006 geht von Sanierungskosten im Hinblick auf die Schäden an der Dachdämmung von geschätzten 12.000,00 € brutto aus. Das Schließen aller Dachöffnungen wurde von der CDG als schwierig und aufwendig eingestuft. Alternativ wurde die Installation von Manschetten zur Marderabwehr vorgeschlagen.

Am 29.08.2006 fand darauf hin eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt. Dort waren 10 von 11 Wohnungseigentümern anwesend. Unter Tagesordnungspunkt 3 wurde folgendes beschlossen:

TOP 3:

Dachreparatur/Beseitigung Schäden an der Wärmedämmung gemäß Gutachten der CDG vom 24.07.2006/Auftragsvergabe/Sonderumlage

1. Es wurde der Antrag gestellt, die Wohnungseigentümer mögen beschließen: Die Verwaltung wird ermächtigt, den Auftrag für die erforderliche Sanierung/Reparatur der durch die Marder beschädigten Dächer gemäß Gutachten der CDG inklusiver Verschluss der Löcher und Installation der Marderabwehrgürtel gemäß vorliegenden Angebot in Höhe von ca. 15.000,-- € an die Dachdeckerfirma E zu vergeben. Die Finanzierung soll per Sonderumlage erfolgen. Die Verwaltung wird ermächtigt, eine Sonderumlage in Höhe von 15.000,00 €, umgerechnet nach Miteigentumsanteilen, bei den Miteigentümern anzufordern. Die Sonderumlage ist sofort zur Zahlung fällig und bis spätestens zum 15.09.2006 auf das bekannte Gemeinschaftskonto einzuzahlen. Soweit die Wohnungseigentümer am Lastschriftverfahren teilnehmen, erfolgt der Einzug der Beträge zum 15.09.2006. Nach Ablauf vorgenannter Frist befindet sich jeder zahlungssäumige Miteigentümer ohne weitere Abmahnung in Verzug. Bei Zahlungsrückstand ist die Sonderumlage wie Hausgeldrückstand sofort gerichtlich geltend zu machen.

2. Sollte die angeforderte Sonderumlage für die Finanzierung nicht ausreichen, wird der Verwalter beauftragt, eine weitere Sonderumlage – in Absprache mit dem Beirat – für den erforderlichen Rest-/Finanzierungsbetrag, umgerechnet nach Miteigentumsanteilen, bei den Wohnungseigentümern anzufordern, die innerhalb von 14 Tagen nach Anforderung durch den Verwalter zur Zahlung fällig wird. Nach Ablauf der Frist befindet sich der zahlungssäumige Miteigentümer ohne weitere Abmahnung in Verzug. Bei Zahlungsrückstand ist die geschuldete Gesamtsumme der Sonderumlage insgesamt fällig und wie Wohngeldrückstand, sofort gerichtlich geltend zu machen. Der Betrag ist der Instandhaltungsrücklage zuzuführen.

Abstimmung: per Handzeichen

Abstimmungsergebnis: 9 JA 1 Nein 0 Enthaltungen

Verkündetes Beschussergebnis: Antrag angenommen

Der Antragsteller betreibt die Anfechtung des vorgenannten Beschlusses.

Er macht hierzu geltend, die Installation von Maderabwehrgürteln stellte eine bauliche Veränderung dar, da viele Stützen, Rohre u.ä. gesichert werden müssten. Insoweit handele es sich um eine nicht unerhebliche optische Beeinträchtigung. Dies erfordere Einstimmigkeit. Die Mardergürtel seien darüber hinaus auch nicht erforderlich. Vielmehr genüge es, das Dach abzudichten und die Eintrittsöffnungen zu verschließen. Die Installation der Marderabwehrgürtel sei uneffektiv und widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es gebe in der unmittelbaren Nähe viele Bäume und Sträucher, so dass die Marder dort ebenfalls hinaufklettern und in den Dachbereich gelangen könnten.

Die Erhebung einer Sonderumlage sei nicht gerechtfertigt. Vielmehr sei die vorhandene Instandhaltungsrücklage ausreichend. § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung sehe vor, dass Instandsetzungen in jedem Fall aus der Rücklage zu entnehmen seien. Es sei unklar, weshalb eine Sonderumlage i.H.v. 15.000,00 € erhoben werden müsse, wenn das Gutachten der CDG nur von Sanierungskosten i.H.v. 12.000,00 € spreche. Der Verwalter habe keine drei Vergleichsangebote und keine Kostenvoranschläge eingeholt, obwohl dies möglich gewesen wäre.

Absatz 2 des angefochtenen Beschlusses enthalte eine unzulässige Blankovollmacht an den Verwalter für die Anforderung einer weiteren Sonderumlage bzw. deren Erhöhung bei Kostenüberschreitung ohne jegliches Limit. Der Beirat sei insoweit befangen.

Unter TOP 4 der Versammlung vom 09.02.2006 sei nur von Rattenbekämpfung, nicht jedoch von Marderbekämpfung die Rede.

Der Antragsteller beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.08.2006 zu dem TOP 3 für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner beantragen, den Antrag zurückzuweisen.

Sie machen geltend, von den Mardern sei eine erhebliche Beeinträchtigung ausgegangen. Der Mieter der Wohnung 003 habe bereits eine 30%ige Mietminderung geltend gemacht. Die Installation der Marderabwehrgürtel stelle keine bauliche Veränderung dar, da diese keine erhebliche optische Beeinträchtigung beinhalte, bzw. es handele sich um eine Maßnahme, der zugestimmt werden müsse. Insoweit sei eine Zustimmung des Antragstellers nach §§ 21 Abs. 1, 14 WEG nicht notwendig.

Die Erhebung der Sonderumlage, die in der Einladung erwähnt worden sei, sei gerechtfertigt. Es bestehe an den Häusern insgesamt ein hoher Sanierungsbedarf aufgrund des großen Holzanteils. Alle 4 Jahre müssten Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden, die zuletzt 30.000,00 € ausgemacht hätten. Daher sei die Instandhaltungsrücklage nicht ausreichend gewesen.

Weitere Angebote seien nicht eingeholt worden, da dies die Eigentümergemeinschaft nicht gewünscht habe. Das Dach hätte für weitere Anbieter wieder geöffnet werden müssen, was letztlich höhere Kosten verursacht hätte. Inzwischen seien die Kosten für die Sanierung – ohne Installation der Marderabwehrgürtel – auf 18.000,00 € zu beziffern.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Firma E die Sanierungsarbeiten im Dachbereich im Herbst 2006 inzwischen durchgeführt hat. Kosten dafür würden sich in einem Bereich zwischen 17.000,00 und 18.600,00 € zuzüglich Extras bewegen. Seit Durchführung dieser Sanierungsmaßnahmen und Schließung der Eintrittsöffnungen gibt es keine Beeinträchtigungen durch Marder mehr. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage zum Zeitpunkt der hier angefochtenen Beschlussfassung ist zwischen den Parteien streitig. Der Antragsteller vertritt insoweit die Auffassung, die Instandhaltungsrücklage habe mindestens 24.000,00 € betragen.

II.

Der Antrag ist zulässig, in der Sache jedoch nur teilweise begründet.

Er ist zulässig, insbesondere hat der Antragsteller die Anfechtungsfrist gem. § 23 Abs. 4 WEG eingehalten.

In der Sache hat der Antrag jedoch nur teilweise, nämlich im tenorierten Umfang Erfolg.

Soweit der angefochtene Beschluss die Auftragsvergabe u.a. auch zur Installation von Marderabwehrgürteln vorsieht, war der Beschluss teilweise aufzuheben, da er den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG widerspricht.

Es kann dahinstehen, ob die Installation der Marderabwehrgürtel aufgrund der besondere Beschaffenheit der Wohnungseigentumsanlage eine bauliche Veränderung darstellt, welche einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer bedurft hätte. Ebenso kann dahinstehen, ob die Installation der Marderabwehrgürtel ausnahmsweise aus Gründen der Gefahrenabwehr und der Vermeidung weiterer Schäden vom Antragsteller hinzunehmen gewesen wäre. Denn wie sich inzwischen herausgestellt hat ist eine Installation der Marderabwehrgürtel nicht erfolgt, da die Marderplage bereits aufgrund der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen einschließlich des Verschließens aller Eintrittslöcher in hinreichendem Maße abgewendet werden konnte und nicht mehr vorhanden ist. Die Frage der Effektivität der Marderabwehrgürtel, die man angesichts der vorhandenen Bepflanzung der Wohnungseigentumsanlage durchaus hätte in Frage stellen können, stellt sich nunmehr nicht mehr. Es hat sich herausgestellt, dass die Installation der Marderabwehrgürtel nicht erforderlich war, um die Marderplage zu beseitigen. Dann kann aber auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Installation der Marderabwehrgürtel einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen hätte. Bereits aus diesem Grunde war der angefochtene Beschluss im tenorierten Umfang für ungültig zu erklären.

Der angefochtene Beschluss war auch hinsichtlich seines Absatzes 2, welcher eine Ermächtigung des Verwalters zur Anforderung einer weiteren Sonderumlage bei Kostenüberschreitung im Hinblick auf die durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen vorsieht für ungültig zu erklären.

Es handelt sich insoweit nämlich um eine unzulässig Blankoermächtigung an den Verwalter zur Erhöhung der in Absatz 1 beschlossenen Sonderumlage i.H.v. 15.000,00 € in unbestimmter Höhe. Zwar kann der Verwalter einen ihn im Wege der Sonderumlage zur Verfügung gestellten Vorschuss zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich von sich aus erhöhen, wenn eine Ausnahme- bzw. Notsituation vorliegt, bzw. außergewöhnliche Ausgaben anfallen. Eine solche Situation war vorliegend jedoch nicht gegeben. Der Rahmen der Sonderumlage war in Absatz 1 des Beschlusses klar mit 15.000,00 € umrissen. Wie die Vergangenheit gezeigt hat, ist es innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus möglich und üblich, außerordentliche Eigentümerversammlungen einzuberufen und durchzuführen.

Da die Kosten für die durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen für die Wohnungseigentümer erkennbar von wesentlicher Bedeutung waren, wie auch die Frage, ob die Kosten ganz oder teilweise der Instandhaltungsrücklage entnommen werden sollen, hätte es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, keine Ermächtigung an den Verwalter in unbestimmter Höhe vorzunehmen, sondern ggfls. bei Überschreitung des Kostenrahmens eine weitere außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen.

Zwar sieht die Teilungserklärung in § 5 Abs. 2 auch einen gewissen Kostenrahmen für den Verwalter bis zu 1.000,00 DM bzw. 500,00 € vor, doch ist in dem hier angefochtenen Beschluss keinerlei Limitierung enthalten. Dies verstößt gegen die Grundsätze bei Erhebung von Sonderumlagen und damit gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung. Insofern war der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären.

Im übrigen hat der Anfechtungsantrag jedoch keinen Erfolg. Die Höhe der von der Eigentümerversammlung in Absatz 1 des angefochtenen Beschlusses beschlossenen Sonderumlage ist nicht zu beanstanden.

Die Durchführung der Dachsanierung und die Abwehr der Marderplage war erforderlich und den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend. Dies zeigt bereits der eingetretene Wasserschaden in der Wohnung 011 sowie auch die Feststellungen im Gutachten der CDG und die von Mieterseite bereits durchgeführten Mietminderungen. Die CDG hat die Kosten der Dachsanierung auf etwa 12.000,00 € geschätzt, ohne das eindeutig festgelegt wurde, ob hierin auch bereits der Verschluss der Dachöffnungen enthalten ist. In dem Gutachten der CDG wurde festgehalten, dass die Wärmedämmung und die Unterspannbahnen stark beschädigt seien und erneuert werden müssten. Hierzu sei auch das Aufstellen eines Gerüstes erforderlich und es gebe zahlreiche Eintrittsöffnungen, deren Schließung sich als schwierig und aufwendig darstelle. Selbst wenn man die Installation der Marderabwehrgürtel, die der Antragsteller als mit 3.000,00 € in dem Betrag der Sonderumlage i.H.v. 15.000,00 € enthalten wissen will, völlig außer Betracht lässt, erscheint der Betrag i.H.v. 15.000,00 € alleine für die Durchführung der Dachsanierung und das Verschließen der Eintrittsöffnungen unter Berücksichtigung von evtl. Sicherheitszuschlägen durchaus angemessen. Die Höhe einer von der Eigentümerversammlung zu beschließenden Sonderumlage hat sich nämlich am geschätzten Finanzbedarf zu orientieren. Insofern kommt der Eigentümergemeinschaft ein weiterer Ermessensspielraum zu. Dieser ist nach Auffassung des Gerichts bei einem Betrag von 15.000,00 € nicht überschritten worden, wenn man bedenkt, dass es sich bei den von der CDG genannten Kosten i.H.v. 12.000,00 € lediglich um eine Schätzung handelte.

Es ist ferner auch nicht zu beanstanden, dass die Kosten für die Dachsanierung im Wege der Sonderumlage erhoben und nicht aus der Instandhaltungsrücklage getätigt werden sollten.

Zwar ist in § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung vorgesehen, dass Instandsetzungskosten grundsätzlich der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen sind. Auch kann die Erhebung einer Sonderumlage den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, wenn die vorhandene Instandhaltungsrücklage eine angemessene Höhe aufweist. Andererseits sind bei größeren Reparaturen die Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht gezwungen, die ausreichende Instandhaltungsrücklage zu erschöpfen, sondern können auch sogleich eine Sonderumlage im Wege des Mehrheitsbeschlusses beschließen.

In Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentumsanlage aufgrund des hohen Holzanteils über eine besondere Prägung verfügt. Es besteht ein hoher, regelmäßig wiederkehrender Sanierungsbedarf und zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bestand auch ein gewisser Sanierungsstau im Hinblick auf die Instandhaltung der umfangreichen Holzfassade. Diese erfordert grundsätzlich ca. alle 4 Jahre einen erheblichen Instandsetzungsaufwand, der zuletzt 30.000,000 € betragen hatte. Zwar sieht die Teilungserklärung grundsätzlich einen Vorrang zur Ausschöpfung der Instandhaltungsrücklage vor, doch sind im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung dennoch die oben angegebenen Grundsätze zu berücksichtigen und es ist zu fragen, wie sich ein wirtschaftlich denkender Eigentümer verhalten würde. Selbst wenn man den von dem Antragsteller genannten Betrag i.H.v. 24.000,00 € in Bezug auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zugrundelegt, ist nicht zu beanstanden, dass die Eigentümergemeinschaft dennoch die Erhebung einer Sonderumlage mehrheitlich beschlossen hat. Der Betrag von 24.000,00 € wäre nämlich nicht einmal ausreichend gewesen, die demnächst anfallenden Sanierungsarbeiten im Hinblick auf die Holzfassade der Wohnungseigentümeranlage vorzunehmen. Hierfür waren zuletzt Kosten i.H.v. 30.000,00 € erforderlich und es ist nicht davon auszugehen, dass die nächste Sanierung einen geringeren Betrag erfordert hätte. Wäre die Instandhaltungsrücklage für die Sanierungskosten im Hinblick auf die Marderschäden verwendet worden, wäre diese nahezu erschöpft gewesen. Für einen wirtschaftlich und vernünftig denkenden Eigentümer war daher die Erhebung einer Sonderumlage zur Behebung der Marderschäden durchaus naheliegend und einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechend. Unter Berücksichtigung des Sanierungsstaus bezüglich der Holzfassade und der dafür demnächst entstehenden Kosten war die vorhandene Instandhaltungsrücklage nämlich nicht als ausreichend zu bezeichnen, so dass die Erhebung einer Sonderumlage weder den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung noch § 5 Abs. 2 der Teilungserklärung widerspricht. Soweit der Antragsteller rügt, die Verwaltung habe keine Vergleichsangebote im Hinblick auf die Sanierung der Marderschäden eingeholt, vermag dieser Einwand ebenfalls nicht durchzugreifen.

Die Sanierungsarbeiten sind inzwischen abgeschlossen und die Marderplage ist erfolgreich abgewendet. Die Einholung weiterer Angebote im Vorfeld der Sanierung hätte ein erneutes Öffnen des Daches erfordert und damit weitere Kosten verursacht. Demgegenüber war die Höhe der voraussichtlichen Kosten der Dachsanierung durch das Gutachten der CDG allen Wohnungseigentümern bereits bekannt. Die Einholung weiterer Angebote wurde mehrheitlich nicht gewünscht. Die weiteren Kosten, welche die Einholung weiterer Angebote verursacht hätte, stehen nach Auffassung des Gerichts nicht im Verhältnis zu möglichen Einsparungen. Da die Dachsanierung zwischenzeitlich durchgeführt wurde, sind inzwischen auch Kosten in bestimmter Höhe entstanden, was sich nicht mehr rückgängig machen lässt. Da die CDG von geschätzten Kosten für die Dachsanierung in Höhe von 12.000,00 € ausging, war die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 15.000,00 €, wie oben bereits ausgeführt, nicht zu beanstanden. Hieran hätte auch die Einholung von Vergleichsangeboten nichts geändert, da die geschätzten Kosten in Höhen von 12.000,00 € sicherlich nicht unterschritten worden wären.

Nach alledem war der angefochtene Beschluss lediglich im tenorierten Umfang für ungültig zu erklären. Im übrigen musste der Antrag der Zurückweisung unterliegen.

Das Gericht hat gem. § 47 S. 1 WEG nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, welche Beteiligten die Gerichtskosten tragen. Es entspricht dem Rechtsgedanken des § 92 Abs. 1 ZPO und damit billigem Ermessen, sie nach dem Grad des Obsiegens und Unterliegens zu verteilen.

Im vorliegenden Fall besteht kein Anlass dazu, von dem Grundsatz des § 47 S. 2 WEG abzuweichen, nach dem die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen.

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Amtsgericht Bonn, 28 II 183/06 WEG

Quelle: Justizportal des Landes Nordrhein-Westfalen (www.nrwe.de)

5 kostenlose Angebote für Ihre individuelle Wärmedämmung anfordern!

Finden Sie jetzt Energie-Experten in Ihrer Nähe:
 

Zum Autorenprofil von Christian Märtel auf Google+.

"Marderschäden an Wärmedämmung" wurde am 22.05.2007 verfasst