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Mieterhöhung auf Grund von Dämmungsmaßnahmen

Tenor: Die Beklagten zu 1) und 2) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger beginnend mit dem Juli 2008 über den von Juli 2008 bis einschließlich Februar 2009 gezahlten monatlichen Betrag in Höhe von 621,50 € sowie über den ab März 2009 gezahlten monatlichen Betrag von 721,20 € jeweils monatlich weitere 19,10 € spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen Folgetag, und zwar bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung S, N, 1. Obergeschoss.

Die Beklagten zu 3) und 4) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger beginnend mit dem Juli 2008 über den von Juli 2008 bis einschließlich August 2008 gezahlten monatlichen Betrag in Höhe von 544,76 € sowie über den ab September 2008 gezahlten monatlichen Betrag von 629,04 € jeweils monatlich weitere 18,30 € spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen Folgetag, und zwar bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung S, N, 2. Obergeschoss.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen die Beklagten zu 1) und 2) gesamtschuldnerisch zu 34 %, die Beklagten zu 3) und 4) tragen gesamtschuldnerisch 32 %. Von den Gerichtskosten, mit Ausnahme der durch die Beweisaufnahme veranlassten Kosten, und den außergerichtlichen Kosten des Klägers trägt der Beklagte zu 5) 26 % und die Beklagte zu 6) mit dem Beklagten zu 5) von diesen Kosten als Gesamtschuldner 9 %. Der Kläger trägt seine außergerichtlichen Kosten und die Gerichtskosten zu 8 % selbst.

Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) bis 4) tragen diese zu 98 % selbst und der Kläger zu 2 %. Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 5) tragen dieser zu 80 % selbst und der Kläger zu 20 %. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 6) tragen diese zu 30 % und der Kläger zu 70 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand: Der Kläger macht gegen die Beklagten Ansprüche auf Mieterhöhung auf Grund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen geltend.

Der Kläger ist Eigentümer der Liegenschaft S, N. Die Beklagten zu 1) bis 4) sind und die Beklagten zu 5) und 6) waren Mieter jeweils einer der in dem Haus jeweils in einem Geschoss befindlichen drei Wohnungen.

Die Beklagten zu 1) und 2) mieteten mit Mietvertrag vom 01.11.1985 die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses. Die monatliche Miete für die 120 qm große Wohnung betrug im gegenständlichen Zeitraum bis einschließlich Februar 2009 489,50 € und auf Grund einer mit Zustimmung der Beklagten 1) und 2) erfolgten Mieterhöhung ab März 2009 598,50 €. Als Betriebskostenvorauszahlungen zahlen die Beklagten zu 1) und 2) vereinbarungsgemäß einen monatlichen Betrag von 123,00 €.

Die Beklagten zu 3) und 4) mieteten mit Mietvertrag vom 01.07.1989 die im Erdgeschoss des Hauses gelegene Wohnung mit einer Wohnfläche von 115 qm. Die vereinbarte Miete betrug bis einschließlich August 2008 425,15 € und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung 119,61 €. Die Miete wurde mit Zustimmung der Beklagten zu 3) und 4) ab September 2008 auf 505,70 € zzgl. Modernisierungszuschlag in Höhe von 3,34 € und die Betriebskostenvorauszahlung auf monatlich 120,00 € erhöht.

In die im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung zogen die Beklagten zu 5) und 6) auf Grund eines, jedenfalls mit dem Beklagten zu 5) am 23.08.2006 abgeschlossenen Mietvertrags zum September 2006 ein. Die monatliche Miete für die ebenfalls 115 qm große Wohnung betrug 818,00 € zzgl. Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 127,00 €.

Der frühere Hausverwalter des Klägers kündigte gegenüber den Beklagten mit Schreiben vom 01.05.2007 eine Dämmung der seitlichen, vor der im 2. Obergeschoss gelegenen Wohnung befindlichen Steilflächen des Mansardendaches des Hauses als Modernisierungsmaßnahme sowie Instandhaltungsarbeiten am Dach des Hauses an. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf die zur Klageschrift überreichten Anlagen K 4 bis K 6 Bezug genommen. Bereits im Jahr 2004 war bereits der Fußboden des Dachraumes, der sich über der im 2. Obergeschoss befindlichen Wohnung befindet, auf Veranlassung des Klägers gedämmt worden. Dem Schreiben des Hausverwalters war jeweils eine Berechnung des Wärmewiderstandswertes ohne und mit Dämmung beigefügt, der sich nach der Berechnung von 2,430 auf 0,266 W/qmK reduzierte. Mit weiterem Schreiben vom 29.06.2007 wurde der voraussichtliche Baubeginn für den 20.08.2007 angekündigt. Die Dacharbeiten begannen am 13.08.2007 und wurden am 14.09.2007 beendet. Mit Schreiben vom 27.09.2007 teilte der frühere Hausverwalter des Klägers den Beklagten den Abschluss der Bauarbeiten mit. Unter Beifügung der Rechnung der ausführenden Fa. C vom 10.09.2007 stellte der Hausverwalter den auf die Modernisierung entfallenden Anteil zunächst mit 5.992,80 € dar. Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.10.2007 wurden die Beklagten zu 1) und 2) zur Zahlung einer um 19,49 € und die Beklagten zu 3) und 4) und 5) und 6) zur Zahlung einer um 18,68 € erhöhten Miete ab dem 01.07.2008 aufgefordert. Die auf die Dacharbeiten entfallenden Kosten der Maßnahme wurden mit 5.210,62 € netto, mithin 6.200,64 € brutto, beziffert. Das dem Kläger gewährte Skonto von 2 % berücksichtigte der Kläger bei den angesetzten Kosten nicht. Die durch die Maßnahme entstandenen Kosten verteilte der Kläger bei der Berechnung der Mieterhöhung nach dem Anteil der jeweiligen Wohn- zur Gesamtfläche von 350 qm auf alle drei Wohnungen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens bzw. der Höhe der von dem Kläger begehrten Mieterhöhung wird auf die zur Klageschrift überreichten Anlagen K 16 bis K 18 Bezug genommen. Die Beklagten wiesen das Mieterhöhungsbegehren des Klägers mit gemeinsamen Schreiben vom 30.11.2007 zurück.

Gegen die Beklagten zu 5) und 6) ist im schriftlichen Vorverfahren ein Teilversäumnisurteil ergangen, mit dem diese zur Zahlung einer um 18,68 € erhöhten Miete ab Juli 2008 verurteilt worden sind. Gegen das den Beklagten zu 5) und 6) am 11.04.2008 zugestellte Teilversäumnisurteil legten diese mit anwaltlichem Schreiben vom 23.04.2008, bei Gericht eingegangen am 24.04.2008, Einspruch ein. In dem Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21.05.2008 schlossen der Kläger und die Beklagten zu 5) und 6) einen Vergleich über die gegen die Beklagten zu 5) und 6) erhobenen Ansprüche.

Der Kläger behauptet, durch die am Mansardendach ausgeführten Dämmarbeiten sei eine nachhaltige Einsparung von Energie erreicht worden. Er ist der Ansicht, der von ihm gewählte Umlagemaßstab der Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis Wohn- zur Gesamtfläche entspreche der Billigkeit. Der Kläger behauptet, die Beklagte zu 6) habe den Mietvertrag über die im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung mit dem Beklagten zu 5) gemeinsam abgeschlossen.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger beginnend mit dem Juli 2008 über den von Juli 2008 bis einschließlich Februar 2009 gezahlten monatlichen Betrag in Höhe von 621,50 € sowie über den ab März 2009 gezahlten monatlichen Betrag von 721,20 € jeweils monatlich weitere 19,49 € spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen Folgetag, und zwar bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung S, N, 1. Obergeschoss.

2. die Beklagten zu 3) und 4) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger beginnend mit dem Juli 2008 über den von Juli 2008 bis einschließlich August 2008 gezahlten monatlichen Betrag in Höhe von 544,76 € sowie über den ab September 2008 gezahlten monatlichen Betrag von 629,04 € jeweils monatlich weitere 18,68 € spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen Folgetag, und zwar bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung S, N, 2. Obergeschoss.

Die Beklagten zu 1) bis 4) beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, unter Berücksichtigung der im Haus befindlichen getrennten Gasetagenheizungen (keine Zentralheizung), deren Vorliegen zwischen den Parteien unstreitig ist, sei der von dem Kläger gewählte Umlagemaßstab unbillig. Von der Energieeinsparung profitierten nämlich ausschließlich die Mieter der im 2. Obergeschoss gelegenen Wohnung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des gegenseitigen Vorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Es ist Beweis erhoben worden durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten des Sachverständigen T vom 21.03.2009 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe: Die gegen die Beklagten als einfache Streitgenossen erhobene Klage ist gemäß § 60 ZPO zulässig. Die Klage ist zudem im Wesentlichen begründet, lediglich teilweise unbegründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagten zu 1) bis 4) gemäß §§ 559 Abs. 1 und Abs. 2, 559 b Abs. 1 und Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung einer um 19,10 € bzw. 18,30 € erhöhten Miete seit dem 01.07.2008 zu. Ein darüber hinaus gehender Anspruch ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ersichtlich.

Der Kläger hat jedenfalls mit anwaltlichem Schreiben vom 26.10.2007 eine den formellen Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB genügende Mieterhöhungserklärung gegenüber den Beklagten zu 1) bis 4) abgegeben. Die Mieterhöhungserklärung ist in schriftlicher Form gegenüber sämtlichen Mietvertragsparteien erfolgt. Sie beinhaltete eine Berechnung sowie eine Erläuterung der Erhöhung. Den Erläuterungsanforderungen genügte der Kläger insbesondere durch die bereits zuvor erfolgte Übersendung der Berechnungen zum Wärmedurchgangskoeffizienten vor und nach Durchführung der Dämmarbeiten. Bedenken gegen die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung sind daher nicht ersichtlich. Einwendungen gegen die Form der Mieterhöhungserklärung sind von den Beklagten 1) bis 4) demnach auch nicht erhoben worden.

Die Mieterhöhungserklärung ist auch gemäß § 559 Abs. 1 BGB im zuerkannten Umfang begründet.

Bei den von dem Kläger veranlassten Arbeiten an den Steilflächen des Mansardendaches des Hauses handelte sich um bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Energie im Sinne der vorgenannten Vorschrift. Der Begriff der energiesparenden Maßnahmen ist dabei weit auszulegen. Dies ergibt sich aus dem Zweck des Gesetzes, den hohen Energieverbrauch in Mietwohnungen zu beschränken. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es insoweit nicht auf eine Einsparung von Energie für den einzelnen Mieter ankommt. Denn die Regelungen zur Mieterhöhung bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen dienen in erster Linie einer ökologischen Zielsetzung. Daher reicht es aus, wenn die erzielte Einsparung an Heizenergie wesentlich sowie von Dauer, demnach nachhaltig, und damit der Allgemeinheit zu Gute kommt (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 252). Dass eine derartige Einsparung von Heizenergie durch die veranlasste Maßnahme für das gesamte Objekt erreicht worden ist, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Sachverständige T hat in seinem Gutachten zusammenfassend nach Durchführung eines Ortstermins wie folgt ausgeführt: Durch die erhebliche Verbesserung des U-Wertes (Wärmedurchgangskoeffizienten) von 2,43 W/qmK auf 0,266 W/qmK trete eine erhebliche Heizenergieeinsparung für das Haus S ein. Die Auffassung der Beklagten, die Heizenergieeinsparung durch die Dämmung der Mansard-Steilflächen käme nur der Mansarddachwohnung zugute, sei zwar aus der Sicht der Mieter im Erd- und Obergeschoss verständlich. Sie sei aber aus technisch-sachverständiger Sicht falsch. Denn nach der "Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden" (EnEV) gelte diese für Gebäude und nicht für Wohnungen. Nach Anlage 1 der EnEV "Anforderungen an Wohngebäude" sei der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust jeweils auf das gesamte Wohngebäude geregelt. Dabei sei die wärmeübertragende Umfassungsfläche des gesamten Wohngebäudes zu berücksichtigen. Demnach werde ein auszustellender Energieausweis immer nur für das gesamte Wohngebäude, niemals nur für eine Wohnung oder eine Wohnetage ausgestellt, auch wenn diese nur über Etagenheizungen, wie vorliegend, betrieben werde. Somit komme nach den anerkannten Regeln der Technik die Wärmedämmung im Bereich der Mansardsteilfläche dem gesamten Objekt zugute. Diesen nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen konnte sich das Gericht anhand eigener Prüfung anschließen. Demnach erfüllt die von dem Kläger ausgeführte Dämmung der Steilflächen des Mansardendaches die Voraussetzungen an eine bauliche Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Energie im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB.

Der von dem Kläger gewählte Umlagemaßstab des Verhältnisses der Wohn- zur Gesamtfläche ist auch nicht als unbillig anzusehen. Gemäß § 559 Abs. 2 BGB sind die durch die Maßnahme entstandenen Kosten angemessen zu verteilen. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die gleichzeitig mehrere Wohnungen oder sogar alle Wohnungen eines Hauses betreffen, sind die umlagefähigen Kosten vom Vermieter angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, wobei der Vermieter nach billigem Ermessen zu entscheiden hat, § 315 BGB. Im Zweifel hat der Vermieter die Kosten auf die Wohnungen entsprechend der Wohnfläche aufzuteilen, er kann aber auch auf den unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung abstellen. Bei der Bestimmung des Verteilerschlüssels gemäß §§ 315, 316 BGB hat der Vermieter einen Entscheidungsspielraum unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien. Danach erscheint es jedenfalls nicht unbillig, die Kosten der Dämmung nach dem Anteil der Wohn- zur Gesamtfläche auf alle Mieter zu verteilen. Zwar ist den Beklagten zuzugestehen, dass der höchste Nutzen der Dämmmaßnahme bei den Mietern der im 2. Obergeschoss gelegenen Wohnung zu sehen ist. Auch unter Berücksichtigung des unstreitigen Vorbringens, dass die Wohnungen jeweils über Gasetagenheizungen und nicht über eine Zentralheizung für das gesamte Haus verfügen, bei welcher die Beklagten profitieren könnten, da bei insgesamt sinkenden Heizkosten auch der verbrauchsunabhängig ermittelte Anteil der Heizkosten (30 bis 50 % der Heizkosten) sinken würde, kann nicht angenommen werden, dass die Beklagten keinerlei Anteil an der Einsparung der Heizkosten haben. Eine gleiche Kostenaufteilung der Wärmedämmmaßnahmen auf alle Wohnungen eines Hauses dient auch dazu, dass die Mieten im gesamten Haus gleich hoch sind und bleiben und nicht z.B. die Erdgeschosswohnungen oder die Außenwohnungen, die in der Regel weniger beliebt sind, mit höheren Nebenkosten belastet werden müssen als innenliegende Wohnungen. Dieser Umstand dient auch nicht lediglich dem Kläger als Vermieter, sondern ist im Interesse aller Mieter, mithin auch der Beklagten. Denn der Wohnwert einer Wohnung bestimmt sich auch nach dem Umfeld, insbesondere nach dem Vermietungsstand des gesamten Hauses. Wenn demnach alle Wohnungen - jedenfalls annähernd - desselben Quadratmeterpreis und daher die gleichen Vermietungschancen haben, dient dies den Interessen beider Parteien. Unter Berücksichtigung dieser Umstände erscheint die Umlegung der Dachdämmung durch den Kläger nach §§ 315, 316 BGB nicht unbillig. Sie entspricht vielmehr billigem Ermessen.

Bei der Berechnung der auf die Beklagten entfallenden Mieterhöhungsbeträge waren die von dem Kläger in der Mieterhöhungserklärung vom 26.10.2007 aufgeführten Kosten für die durchgeführte Maßnahme anzusetzen. Allerdings sind lediglich die tatsächlichen Kosten umlagefähig (Blank-Börstinghaus, § 559 Rn. 22). Da dem Kläger das von dem ausführenden Unternehmen gewährte Skonto von 2 % zu Gute gekommen ist, ist ein entsprechender Abzug vorzunehmen. Bei Berücksichtigung des Skontoabzugs ergibt sich entsprechend der Berechnung des Klägers in dem Schriftsatz vom 27.06.2008 auf Seite 7 und 8, der sich das Gericht anschließt, die von den Beklagten zu zahlenden Erhöhungsbeträge von 19,10 € und 18,30 € monatlich. Weitere Abzüge wegen gewährter Zuschüsse bzw. Drittmittel sind nicht vorzunehmen. Auf den Einwand der Beklagten hat der Kläger im Einzelnen dargelegt, dass derartige Zuschüsse bzw. Fördermittel nicht in Anspruch genommen worden sind. Gegen dieses Vorbringen haben die Beklagten keine weiteren Einwendungen erhoben, so dass der klägerische Vortrag insoweit als zugestanden angesehen werden konnte. Gemäß § 559 b Abs. 2 S. 2 BGB ist die Mieterhöhung ab Juli 2008 zu entrichten.

Der zuerkannte Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 6 Ziffer 1 des Mietvertrages der Beklagten zu 1) und 2) bzw. in Verbindung mit § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages der Beklagten zu 3) und 4).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 96, 100 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Klägers sind nach dem Gesamtstreitwert von 682,20 € ermittelt worden. Die Beklagten zu 1) und 2) haften gesamtschuldnerisch für 34 % der insgesamt entstanden Kosten (19,10 € x 12 Monate = 229,20 € ./. 682,20 €), die Beklagten zu 3) und 4) gesamtschuldnerisch für 32 % (18,30 € x 12 Monate = 219,60 € ./. 682,20 €), der Beklagte zu 5) für 26 % (15,00 € x 12 Monate = 180,00 € ./. 682,20 €) und die Beklagte zu 6) für 9 % gesamtschuldnerisch mit dem Beklagten zu 5) (1/3 von 15,00 € x 12 Monate = 60,00 € ./. 682,20 €). Bei der Beklagten zu 6) ist das Prozessrisiko des Klägers wegen des von ihm zu beweisenden Umstandes des Vertragsabschlusses auch mit der Beklagten zu 6) berücksichtigt worden. Bei den Beklagten zu 5) und 6) waren zudem die allein durch die Beklagten zu 1) bis 4) veranlassten Kosten der Beweisaufnahme gemäß § 96 ZPO auszunehmen. Die Erstattungspflicht der außergerichtlichen Kosten der Beklagten ist entsprechend des Anteils der jeweiligen Beteiligungen der Beklagten zu 1) und 2) (19,49 € x 12 Monate = 233,88 €) sowie der Beklagten zu 3) und 4) und 5) und 6) (18,68 € x 12 Monate = 224,16 €) im Verhältnis zum zuerkannten Betrag ermittelt worden.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO.

Amtsgericht Münster, 48 C 1061/08

Quelle: Justizportal des Landes Nordrhein-Westfalen (www.nrwe.de)

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"Mieterhöhung auf Grund von Dämmungsmaßnahmen" wurde am 17.06.2009 verfasst