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Mieterhöhung nach Wärmedämmung

Tenor: hat das Amtsgericht Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 21. September 2007 durch den Richter am Amtsgericht X für Recht erkannt: Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, aufgrund der mit Schreiben des Vereins X e.V. vom 29.09.2005 ausgesprochenen Mieterhöhungserklärung beginnend mit dem 01.12.2005 monatlich eine Mieterhöhung (Modernisierungszuschlag gem. § 559 BGB) in Höhe von jeweils 85,53 EUR an den Kläger zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn der Kläger nicht vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer 96 qm großen Wohnung im Hause Xweg 1 in X, der Kläger ist Vermieter.

Mit Schreiben vom 10.04.2005 (Blatt 5 ff. GA) zeigte der Kläger den Beklagten an, dass er eine Modernisierungsmaßnahme zur Einsparung von Energie durchführen werde. Zu diesem Zeitpunkt verfügte das Hausobjekt über keine Wärmedämmung. Die zum Xweg hin gelegene Giebelseite war verputzt, der Putz weiß gestrichen. Die zur Straße "Y" hin gelegene Fassade des Hauses war mit Klinkern bestückt. Auf die Fassadenflächen wurde eine 100 mm starke Styrofoamwärmedämmung in Klebemörtel verlegt. Vor diesem Vollwärmeschutz wurden Klinker-Riemchen angebracht. Mit Rechnung Nr. 2005/203 (Blatt 9 GA), 2005/204 (Blatt 14 GA) und 2005/205 (Blatt 16 GA) vom 14.09.2005 stellte die X GmbH von ihr vorgenommene Arbeiten in Rechnung. Die Firma Y berechnete unter dem 15.02.2005 ohnehin auch ohne Rücksicht auf die Durchführung einer Energiesparmaßnahme anfallende Kosten der Instandsetzung (Blatt 16 GA). Mit Schreiben vom 29.09.2005 (Blatt 17 GA) sprach der Kläger gegenüber den Beklagten eine Mieterhöhungserklärung in Höhe von 87,36 EUR monatlich aus.

Der Kläger beantragt, festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, aufgrund der mit Schreiben des Vereins X e.V. vom 29.09.2005 ausgesprochenen Mieterhöhungserklärung beginnend mit dem 01.12.2005 monatlich eine Mieterhöhung (Modernisierungszuschlag gem. § 559 BGB) in Höhe von jeweils monatlich 87,36 EUR an den Kläger zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, die Feststellungsklage sei unzulässig und unbegründet.

Zwar solle nicht bestritten werden, dass der aufgebrachte Klemmfilz und die Styrofoamwärmedämmung eine Energieeinsparmaßnahme im Sinne des Gesetzes darstelle und damit auch umlagefähig sei. Die Kosten für die Erneuerung der Fensterbänke könnten hingegen nicht auferlegt werden, da sie keine energieeinsparende Maßnahme darstellten und es sich zudem um Luxusausführungen handele. Um qualitativ besonders hochwertiges Material handele es sich auch bei den Klinker-Riemchen. Es sei ohnehin nicht einzusehen, dass die ursprünglich verputzte Giebelwand nunmehr auf Kosten der Beklagten mit besonders hochwertigen Klinger- Riemchen verkleidet werde. Es sei auch nicht belegt, dass die einschlägigen Baunormen eingehalten wurden und die verwandten Baustoffe gesundheitlich unbedenklich seien. Zudem sei nicht nachgewiesen, dass durch die durchgeführten Baumaßnahmen tatsächlich Energieeinsparungen erfolgt seien. Das Gericht hat gem. Beweisbeschluss vom 16.06.2006 (Blatt 50 ff. GA) Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen X vom 01.06.2007 (Blatt 73 ff. GA) verwiesen.

Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage ist weitgehend begründet.

I.

Die Feststellungsklage ist zulässig. Es handelt sich um keine Mieterhöhungsklage nach § 558 BGB, sondern um eine Klage nach § 559 BGB. Einer Zustimmungserklärung der Beklagten bedarf es nicht. Soweit die Beklagten einwenden, teilweise seien die vom Kläger behaupteten Ansprüche bereits bezifferbar, steht dies der Zulässigkeit der Feststellungsklage vorliegend nicht entgegen. Befindet sich der anspruchsbegründende Sachverhalt zur Zeit der Klageerhebung noch in der Fortentwicklung, so ist die Feststellungsklage insgesamt zulässig, auch wenn der Anspruch bereits teilweise beziffert werden könnte (BGH NJW 1984, 1552, 54; VersR 1991, 788; zitiert in Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl. § 256 Rn. 7a). Da monatlich laufend neue Mietschulden entstehen, ist die Feststellungsklage insgesamt zulässig.

II.

Die Klage ist begründet.

1. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines monatlichen Modernisierungszuschlages von 85,53 EUR nach § 559 BGB, und zwar ab dem 01.12.2005. Nach § 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Erklärung ging am 29.09.2005 zu, so dass am 01.12.2005 die Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete begann.

2. Der Kläger hat 26.535,17 EUR für eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB aufgewandt. Das Gericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die eingebauten Fensterbänke im Zuge einer Energieeinsparung dienenden Wärmedämmungsmaßnahme erforderlich waren. Der Sachverständige X hat ausdrücklich festgestellt, dass aufgrund der Konstruktionstiefe die alten Fensterbänke mit Sicherheit nicht mehr eingebaut werden konnten. Die in Rechnung gestellten Preise für die Granitfensterbänke sind ortsüblich und angemessen. Um eine Luxusausführung handelt es sich bei dem Material nicht. Allerdings weisen die Rechnungen der Firma X Nr. 2005/203 und 2005/204 verschiedene Preise bezüglich der Fensterbänke auf. Soweit der Kläger dies damit erklärt, dass teilweise zusätzliche Arbeiten hätten ausgeführt werden müssen, begründet dies einen Anspruch auf Zugrundelegung der in Rechnung 2005/203 genannten höheren Preise nicht. Denn der Kläger bzw. die Firma X GmbH hat nicht im Einzelnen konkret die Kalkulationsgrundlagen durch Benennung von Mengen, Maßen und eventuellen Stundenzahlen für den Mehraufwand dargetan. Berücksichtigungsfähig ist daher in Rechnung Nr. 2005/203 für die dort genannten 4,7 m Granitfensterbänke der in Rechnung Nr. 2005/204 zugrunde gelegte Nettorechnungspreis von 92,00 EUR pro laufenden Meter. Es ergibt sich folgende Berechnung: 4,7 m x 92,00 EUR = 432,00 EUR netto = 501,00 EUR brutto. Tatsächlich in Rechnung gestellt wurden 900,00 EUR netto, also 1.044,00 EUR brutto. Nicht ansatzfähig sind demgemäß 1.044,00 EUR minus 501,00 EUR = 543,00 EUR.

Die weiteren Einwendungen der Beklagten sind unbegründet. Der Sachverständige hat festgestellt, dass es sich bei den berechneten Klinker-Riemchen zum Giebel und zur Straßenseite jeweils nicht um Luxusausführungen handelte, sondern um Ausführungen mittlerer Art und Güte. Soweit ein Teil der Klinker-Riemchen anstelle eines vorher vorhandenen Putzes getreten sind, ist nach den Ausführungen des Sachverständigen, die das Gericht sich vollinhaltlich zu eigen macht, entscheidend mit zu berücksichtigen, dass über mehrere Jahre hinweg der Instandhaltungsaufwand bei einer verputzten Fassade wesentlich höher ist, da diese regelmäßig gestrichen werden muss. Es können bei der Berechnung der Modernisierungskosten daher auch die Kosten der Verklinkerung an der Giebelseite in Ansatz gebracht werden.

Soweit der Beklagte rügt, die Unbedenklichkeit der verwandten Baumaterialien sei nicht festgestellt worden, erfolgt dieser Einwand ins Blaue hinein. Der Beklagte hat nicht konkret vorgetragen, inwiefern gesundheitlich bedenkliche Baustoffe verwandt worden sein könnten. Der Sachvortrag des Beklagten zur Energieeinsparung ist bereits in sich widersprüchlich. Auf Seite 2 der Klageerwiderung tragen die Beklagten vor, es solle nicht bestritten werden, dass der aufgebrachte Klemmfilz und die Styrofoamwärmedämmung eine Energieeinsparmaßnahme im Sinne des Gesetzes darstelle und damit auch umlagefähig sei. Auf Seite 3 rügen die Beklagten, es sei in keinster Weise nachgewiesen, dass durch die durchgeführten Baumaßnahme tatsächlich Energieeinsparungen erfolgen. Hinzu kommt, dass der Sachverständige in seinem Gutachten den Energiespareffekt der durchgeführten Maßnahmen ausdrücklich bestätigt hat. Durch den Vollwärmeschutz werden die Wärmeverluste des Gebäudes entschieden verbessert.

Unter Berücksichtigung der teilweisen Kürzung der ansatzfähigen Kosten für die Fensterbänke in Höhe von 543,00 EUR ergibt sich folgende Berechnung des monatlich von den Beklagten zu zahlenden Modernisierungszuschlages: 26.535,17 EUR (27.078,17 EUR minus 543,00 EUR) x 11 % = 2.918,87 EUR: 273 qm Gesamtfläche x 96 qm Wohnfläche der Beklagten: 12 Monate = 85,53 EUR. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Streitwert: 3.144,00 EUR (vgl. LG Aachen ZMR 1995, 161).

Amtsgericht Düsseldorf, 20 C 1848/06

Quelle: Justizportal des Landes Nordrhein-Westfalen (www.nrwe.de)

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"Mieterhöhung nach Wärmedämmung" wurde am 19.10.2007 verfasst