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Mietmängel wegen ungedämmter Heizungsrohre

Vorinstanz: Amtsgericht Bonn, 10 C 288/06

Sachgebiet: Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften

Tenor: Auf die Berufung der Beklagten wird das am 27.02.2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bonn – 10 C 288/06 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe:

I.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über die Wohnung im Haus S-Straße ##a, ##### C, EG rechts. Die Kläger machen als Vermieter dieser Wohnung gegen die Beklagten Mietrückstände in Höhe von jeweils 81,00 Euro für die Monate April 20## bis einschließlich Dezember 20## geltend. Die Beklagten meinen, die Miete sei aufgrund von Mängeln in dieser Höhe gemindert, was einer Minderung von 10 % der Bruttomiete entspricht.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, erhebliche Mängel lägen unter Berücksichtigung der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme nicht vor. Soweit die im Berufungsverfahren noch geltend gemachten Mängel betroffen sind, hat das Amtsgericht die Auffassung vertreten, die fehlende Wärmedämmung der Verteilerbalken in dem Abstellraum sei nicht als Mangel anzusehen, da die Parteien nicht vereinbart hätten, dass dieser Raum für die Lagerung von Lebensmitteln bestimmt oder geeignet sein solle. Dies ergebe sich auch nicht zwangsläufig aus dem Grundriss des Hauses, der Raum könne vielmehr auch anderweitig genutzt werden. Soweit Geräuschbeeinträchtigungen gerügt werden, liege die Trittschalldämmung der Wohnung ausweislich der eingeholten Gutachten bei 50 dB, dies entspreche den Vorgaben der DIN 4109. Von Beklagtenseite sei nicht dargelegt worden, dass ein erhöhter Schallschutz vereinbart worden sei.

Die Beklagten wenden sich mit der Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil und verfolgen ihren Klageabweisungsantrag weiter. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei die Wohnung mit Mängeln behaftet. Hinsichtlich der Abstellkammer führen sie aus, die Beweisaufnahme habe ergeben, dass die fehlende Dämmung in dem Raum zu einer Temperatur von über 20 Grad führe. Dies sei eine Gebrauchsbeeinträchtigung, da der Raum nicht in vertragsgemäßer Weise genutzt werden könne. Insbesondere könnten die Beklagten dort keine Lebensmittel lagern. Mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung müssten die Beklagten die Möglichkeit haben, jeden einzelnen Raum nach ihren persönlichen Bedürfnissen zu temperieren. Eine Definition als "Lebensmittelvorratsraum" im Vertrag sei nicht erforderlich. Eine Nutzung im Rahmen des üblichen Gebrauchs, wozu auch die Lagerung von Lebensmitteln gehöre, sei nicht möglich.

Ferner liege auch im Hinblick auf den Trittschallschutz ein erheblicher Mangel vor. Die DIN 4109 enthalte lediglich eine Mindestanforderung zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen. Heute sei jedoch die Einhaltung eines erhöhten Schallschutzes aus technischer Sicht unproblematisch möglich. Unter Bezugnahme auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.06.2007 – VII ZR 45/06 – führen die Beklagten weiter aus, wenn ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet werde, hätte unter Berücksichtigung des Alters des Gebäudes auch ohne ausdrückliche Vereinbarung ein erhöhter Schallschutz eingehalten werden müssen. Die Wohnung sei den Beklagten im Übrigen als Komfortwohnung angeboten worden, weshalb sie von einem gehobenen Qualitätsstandard ausgegangen seien. Dies zeige sich auch an der Miethöhe. Allerdings komme es letztlich auf die Frage, ob ein erhöhter Schallschutz einzuhalten ist, nicht an, da es in erster Linie darauf ankomme, ob der Zustand von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweiche. Unabhängig von den DIN-Normen sei daher bei einer festgestellten nicht unerheblichen Geräuschentwicklung von einem Mangel auszugehen. Es seien permanent alltägliche Wohngeräusche zu hören. Selbst wenn daher lediglich auf den Mindestschallschutz abzustellen wäre, hätte das Amtsgericht – so die Beklagten – den Lärmbeeinträchtigungen nachgehen müssen.

Aufgrund der beiden Mängel betreffend die Abstellkammer und den Trittschallschutz sei die Bruttomiete um 10 % gemindert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze, die zu den Akten gereichten Urkunden und Unterlagen sowie die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts Bonn in dem Urteil vom 27.02.2008 ergänzend Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig und begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Mietrückständen in Höhe von jeweils 81,00 Euro für die Monate April 20## bis einschließlich Dezember 20##, insgesamt 1.701,00 Euro, da die Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls um 10 % der Bruttomiete gemindert ist, was einem monatlichen Betrag von 81,00 Euro entspricht.

Ein zur Minderung berechtigender Mangel ist allerdings nicht in der fehlenden Wärmedämmung der Verteilerbalken in dem Abstellraum zu sehen. Es mag dahinstehen, ob hierdurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch überhaupt beeinträchtigt wird, denn jedenfalls ist diese etwaige Beeinträchtigung als unerheblich anzusehen (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wie der Sachverständige O ausgeführt hat, würde sich der Aufwand für die Montage einer Wärmedämmung auf 70,00 Euro belaufen (Bl. 124 d.A.). Der etwaige Mangel wäre daher mit geringem Kostenaufwand behebbar. Notfalls hätten die Beklagten die Mangelbeseitigung selbst vornehmen und die Kosten ggf. von der Miete abziehen können; zu einer anhaltenden Minderung der Miete sind sie aufgrund dieses allenfalls geringfügigen Mangels aber nicht berechtigt.

Hingegen ist die Mietsache mit Blick auf die nicht ausreichende Trittschalldämmung mangelhaft und die Bruttomiete insoweit jedenfalls um 10 % gemindert. Der Sachverständige T hat unter Hinzuziehung des Sachverständigen Prof. Dr. N eine Trittschallmessung durchführen lassen und im Ergebnis festgestellt, dass zwischen dem 1. OG rechts "Wohnen/Essen" und dem EG rechts "Wohnen/Essen" zwar die Anforderung der DIN 4109-89 erfüllt sei. Hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche. Der Sachverständige Prof. Dr. N hat insoweit ausgeführt, nach der DIN 4109 sei ein Wert von L’n,w = 53 dB erforderlich. Nach dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 werde über die Anforderung der DIN 4109 hinaus ein Wert von L’n,w = 46 dB vorgeschlagen. Gemessen worden sei ein Wert von L’n,w = 50 dB.

Die Kammer ist der Auffassung, dass der vorliegend lediglich erfüllte Normwert nach der DIN 4109 einen Mangel der Mietsache darstellt. Die Ausführungen des Bundesgerichtshofs überzeugen, wonach die DIN 4109 lediglich vor unzumutbaren Belästigungen schützen soll, während der Erwerber einer Wohnung in aller Regel eine Ausführung erwarte, die einem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard entspricht; die DIN 4109 sei von vornherein nicht geeignet, als anerkannte Regeln der Technik zu gelten, soweit es um die Einhaltung des üblichen Komfortstandards oder eines Zustands gehe, in dem die Bewohner "im Allgemeinen Ruhe finden" (Urteil vom 14.06.2007 – VII ZR 45/06 –). Wenngleich sich diese Ausführungen des VII. Senats des Bundesgerichtshofs auf eine Baustreitigkeit bezogen, ist die Kammer der Überzeugung, dass sie auch auf die Frage übertragbar sind, ob eine Mietsache wegen unzureichender Trittschalldämmung mangelhaft ist. Nicht nur der Bauherr oder Erwerber, sondern auch der Mieter erwartet regelmäßig – sofern nichts anderes vereinbart worden ist – eine Beschaffenheit mittlerer Qualität und nicht eine solche, die gerade die Grenze der Zumutbarkeit einhält. Wenn daher die Wohnung vorliegend eine solche Beschaffenheit nicht aufweist, so liegt schon wegen dieser Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vorausgesetzten Beschaffenheit ein Mangel vor. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnung aus technischer Sicht ohne weiteres mit einer entsprechenden Schalldämmung hätte ausgestattet werden können. Bei dem hier vorliegenden Neubau (Errichtung #####/####) wäre dies indes zu erwarten gewesen. Die Kläger haben zwar in allgemeiner Form bestritten, dass aus technischer Sicht die Einhaltung des erhöhten Schallschutzes unproblematisch möglich gewesen wäre, hierzu jedoch keine näheren Ausführungen gemacht. Dass aber das Erreichen eines Schallschutzes von mittlerer Güte in einem Neubau technisch nicht oder nur eingeschränkt möglich wäre, versteht sich nicht von selbst und hätte daher konkret erläutert werden müssen.

Die Ausführungen des Bundesgerichtshofs in dem Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03 – führen nicht zu einer abweichenden Bewertung betreffend die Anforderungen an den Trittschallschutz. Dort heißt es zwar im Leitsatz, die Einhaltung der Anforderungen an den erhöhten Trittschallschutz könne der Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart sei. Jedoch führt der Bundesgerichtshof in den Gründen näher – und nach Überzeugung der Kammer zutreffend – aus, mangels einer Vereinbarung der Parteien sei jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet; es sei grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Insoweit ist allerdings auf die Ausführungen des VII. Zivilsenats zu verweisen, der die Einhaltung der DIN 4109 unter den dortigen Voraussetzungen bei der Errichtung eines Gebäudes gerade nicht für ausreichend hält. Die Kammer ist vor diesem Hintergrund nicht der Auffassung, dass eine Trittschalldämmung, die im Rahmen der Errichtung des Bauwerks als mangelhaft anzusehen wäre, nach dem Willen der Mietparteien im Rahmen der anschließenden Vermietung als noch vertragsgemäß angesehen werden kann. Falls die vorgenannte Entscheidung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs in dieser Weise zu verstehen sein sollte, so wäre sie jedenfalls nicht überzeugend.

Es kommt daher nicht entscheidend darauf an, dass die Kläger das Vorliegen konkreter Geräuschbeeinträchtigungen bestreiten und kritisieren, dass kein Lärmprotokoll vorgelegt worden sei. Denn angesichts des überschrittenen Grenzwerts hinsichtlich der Trittschalldämmung steht fest, dass der Trittschallschutz nicht ausreichend und die Wohnung folglich mit einem Mangel behaftet ist (vgl. BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03 –). Für das Vorliegen eines Mangels reicht es insoweit grundsätzlich schon aus, dass der Trittschallschutz den Anforderungen technisch nicht genügt. Etwas anderes könnte nur ausnahmsweise angenommen werden, wenn die Beeinträchtigungen, vor denen der Grenzwert schützen will, tatsächlich überhaupt nicht in relevantem Maße eintreten. In diesem Fall könnte etwa auch die Erheblichkeit des Mangels verneint werden. Die Kläger haben allerdings vorgetragen, dass alltägliche Geräusche wie Stühlerücken, Gespräche, Schritte oder das Anschließen von Elektrogeräten an Steckdosen zu hören seien. Die Kläger haben dies zwar bestritten und als pauschal bezeichnet; sie haben jedoch nicht in Abrede gestellt, dass die obere Wohnung überhaupt bewohnt oder in üblichem Umfang benutzt wird. Es ist daher nicht anzunehmen, dass sich die technisch anzunehmende Beeinträchtigung des Schallschutzes aus besonderen Gründen nicht konkret aus die Beklagten auswirkt. Dass auch bei einem erhöhten Schallschutz Geräusche zu hören wären, ist im Übrigen als solches nicht erheblich, da es auf die – vom Grad des Schallschutzes abhängige – Qualität des Schalls ankommt und nicht nur auf das Vorkommen als solches.

Soweit die Kläger ausführen, es sei nicht nachvollziehbar, dass die Beeinträchtigungen erst im Jahr 20## geltend gemacht wurden, nachdem die Beklagten schon 20## eingezogen waren, hat dies keine Auswirkungen auf die Berechtigung zur Minderung. Eine "Verwirkung" des Minderungsrechts ist nicht anzunehmen, zumal die Minderung ohnehin kraft Gesetzes eintritt und nicht nur aufgrund eines Gestaltungsakts. Nach § 536c Abs. 2 BGB sind die Rechte des Mieters für die Zeit nach Anzeige des Mangels grundsätzlich nicht eingeschränkt.

Hinsichtlich der Höhe der Minderung geht die Kammer davon aus, dass eine Minderung um jedenfalls 10 % der Bruttomiete eingetreten ist. Ein nicht hinreichender Trittschallschutz stellt eine beträchtliche Beeinträchtigung der Wohnqualität dar, zumindest wenn die obere Wohnung – was die Kläger nicht bestritten haben – in üblichem Umfang genutzt wird. Die vorgenommene Kürzung der Miete ist daher im Ergebnis nicht zu beanstanden, wenngleich die Kammer nicht verkennt, dass die Beklagten diese zunächst mit einer Reihe verschiedener Mängel begründet hatten, im Berufungsverfahren jedoch nur noch mit der fehlenden Dämmung in der Abstellkammer und dem unzureichenden Trittschallschutz.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Die Revision war zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). In der höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Wohnungsmietrecht ist bisher nicht eindeutig geklärt, welche Anforderungen mangels besonderer Vereinbarung an den vertraglich geschuldeten Schallschutz zu stellen sind und insbesondere, ob der Maßstab der DIN 4109 ("Norm-Schallschutz") auch dann ausreichend ist, wenn bereits zum Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks ein erhöhter Schallschutz aus baulicher Sicht zu erwarten war und technisch ohne weiteres hätte verwirklicht werden können.

V.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.701,00 Euro festgesetzt.

Landgericht Bonn, 6 S 84/08

Quelle: Justizportal des Landes Nordrhein-Westfalen (www.nrwe.de)

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"Mietmängel wegen ungedämmter Heizungsrohre" wurde am 05.03.2009 verfasst