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Mietminderung wegen Schimmelpilzbefall

Vorinstanz: Amtsgericht Bergisch Gladbach, 63 C 462/02

Tenor: Auf die Berufung des Klägers wird das am 10.4.2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach (63 C 462/02) unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird zur Zahlung von 485,80 EUR Zug um Zug gegen Beseitigung des im Arbeitszimmer der im Erdgeschoss des Hauses J-Straße 48, ##### C gelegenen Wohnung vorhandenen Schimmel- und Feuchtigkeitsschadens oben und unten, unten in der Ecke der Außenwand zu der zum Hausflur gelegenen Wand und unten längs der zwischen diesen Zimmerecken liegenden Außenwand verurteilt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Begründung (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO):

Die zulässige, insbesondere frist- und formgerecht eingelegte Berufung des Klägers hat in der Sache nur in geringem Umfang Erfolg.

Dem Kläger steht aus eigenem und abgetretenem Recht ein Anspruch auf Zahlung von 485,80 EUR gegen den Beklagten Zug-um-Zug gegen Beseitigung der im Arbeitszimmer vorhandenen Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden zu. Die vom Beklagten wegen der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung vorgenommene Minderung ist nur teilweise berechtigt, hinsichtlich des darüber hinaus einbehaltenen Teils der Miete steht ihm aber ein Zurückbehaltungsrecht zu, was zur Zug-um-Zug-Verurteilung führt.

Dem Beklagten steht lediglich ein Minderungsrecht in Höhe von 10% der Miete wegen des Schimmelbefalls im Arbeitszimmer zu. Nach dem im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens vor dem Amtsgericht Bergisch Gladbach - 63 H 3/02 - erstatteten Gutachten und den ergänzenden schriftlichen Stellungnahmen des Sachverständigen Dr. I sowie seinen ergänzenden Ausführungen vor der Kammer steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Feuchtigkeitsbildung und der Schimmelbefall an der Außenwand im Arbeitszimmer zumindest auch durch die baulichen Gegebenheiten bedingt sind und sich durch ein bestimmtes Heiz- und Lüftungsverhalten nicht vermeiden lassen. Der Sachverständige hat nachvollziehbar ausgeführt, dass aufgrund der (baualtersbedingt) fehlenden Wärmedämmung der Außenwand des Arbeitszimmers, die einen hohen Wärmedurchgangskoeffizienten aufweise, durch normales Heiz- und Lüftungsverhalten eine Schimmelbildung nicht vermieden werden könne. Vielmehr sei es neben einer ausreichenden Beheizung und Lüftung erforderlich, den in der Außenwandecke des Arbeitszimmers stehenden Computerecktisch und das ebenfalls an der Außenwand befindliche, mit Büchern bestückte Regal von der Wand wegzustellen, so dass diese frei ist. Zudem empfahl der Sachverständige zur Vermeidung von Schimmelbildung die Kontrolle der jeweiligen Luftfeuchtigkeit und Raumtemperatur im Verhältnis zur Außentemperatur. Daraus ergibt sich aber, dass die Verursachungsbeiträge der Bausubstanz nicht durch ein normales Heiz- und Lüftungsverhalten, wie es von jedem Mieter auch ohne besonderen Hinweis verlangt werden darf, kompensiert werden können. Ob dem Beklagten ein darüber hinausgehendes, besonderes Lüftungsverhalten und die Beachtung bestimmter Einrichtungsvorgaben zumutbar ist, kann hier dahinstehen, da dies allenfalls dann von dem Mieter verlangt werden kann, wenn er darauf ausdrücklich hingewiesen worden ist. Hier ist ein solcher Hinweis insbesondere darauf, dass an der Außenwand ein Bücherregal und ein Computertisch nicht aufgestellt werden dürfen, nicht erteilt worden. Danach ist dem Kläger der Nachweis, dass die Ursache der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung nicht aus seinem eigenen Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührt, nicht gelungen, so dass dem Beklagten ein Minderungsrecht wegen des im Arbeitszimmer vorhandenen Mangels zusteht.

Anders sieht es hingegen bezüglich des Schimmelbefalls im Badezimmer aus. Hierzu hat der Sachverständige nachvollziehbar ausgeführt, dass auch bei der vorhandenen ungünstigen, die Feuchtigkeitsbildung und den Schimmelbefall begünstigenden baulichen Situation - neben dem hohen Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenwand kommen eine Kältebrücke aufgrund eines über dem Badezimmer vorkargenden Balkons und die Ausstattung lediglich mit einem kleinen, mit einem Fliegengitter versehenen Fenster sowie starre Duschtrennwände in einem kleinen Raum hinzu - eine Schimmelbildung bei Beachtung eines angemessenen Heiz- und Lüftungsverhaltens vermieden werden kann. Der Sachverständige hält insoweit ein Heizen auf 20°C Raumtagestemperatur sowie ein Stoßlüften, im Winter und Sommer einmal täglich 10 Minuten und im Herbst und Frühling zweimal täglich 10 Minuten, sowie zusätzliches Lüften, wenn Wasserdampf vorhanden ist, für erforderlich und ausreichend. Nach diesen Feststellungen des Sachverständigen, denen sich die Kammer anschließt, hat der Kläger zunächst ausgeräumt, dass die Ursache der Schimmelbildung aus seinem eigenen Verantwortungsbereich, also insbesondere den ungünstigen baulichen Voraussetzungen, herrührt. Das vom Sachverständigen zur Vermeidung von Schimmelbildung als ausreichend angesehene Heiz- und Lüftungsverhalten ist als normal und üblich anzusehen und stellt keine besonderen Anforderungen an den Mieter. Es ist von diesem daher auch ohne einen besonderen Hinweis seitens des Vermieters im Rahmen der ihm obliegenden Obhutspflicht hinsichtlich der Mietsache zu beachten. Daher oblag es nun dem Beklagten, dass er sich hinsichtlich der Verursachung des Schadens und des Verschuldens entlastet; er hat also darzulegen und zu beweisen, dass er in dem üblichen, ihm zumutbaren Rahmen ausreichend gelüftet und geheizt hat und sich dennoch Schimmel gebildet hat. Diesen Nachweis hat er nicht geführt. Der Beklagte trägt nicht konkret vor, dass er sich an die vom Sachverständigen zur Vermeidung des Schadens als ausreichend angesehenen Heiz- und Lüftungsregeln gehalten hat. Es fehlt vielmehr an jeglichem konkreten Vortrag dazu, wie er das Badezimmer tatsächlich geheizt und gelüftet hat. Die vom Beklagten beantragte Einholung eines weiteren Gutachtens kommt nicht in Betracht, da die Voraussetzungen des § 412 ZPO nicht vorliegen.

Dem Beklagten stand in dem hier maßgeblichen Zeitraum daher lediglich ein Minderungsrecht wegen der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung im Arbeitszimmer zu, wobei die Kammer unter Berücksichtigung der Wohnungsgröße, der Nutzungsart und des aus den vom Sachverständigen gefertigten Fotos ersichtlichen Ausmaßes der Schimmelbildung eine Minderung der Kaltmiete von 10% als angemessen erachtet. Der Beklagte war also in der Vergangenheit berechtigt, von der Kaltmiete (950,- DM = 485,72 EUR) monatlich 10% (= 48,57 EUR) einzubehalten. Soweit er in den Monaten Mai 2002 bis Februar 2003 die Miete in größerem Umfang (jeweils 97,15 EUR) nicht gezahlt hat, steht dem Kläger grundsätzlich ein Zahlungsanspruch in Höhe von 485,80 EUR zu. Dabei kann nur die zu viel einbehaltene Miete für die Zeit bis Februar 2003 berücksichtigt werden. Soweit die Klage erstmals in der Berufungsinstanz auf den einbehaltenen Teil der Miete für März 2003 erweitert wird, muss dies unberücksichtigt bleiben, da dieser neue Vortrag gemäß § 529 ZPO nicht berücksichtigt werden kann. Eine Zulassung nach § 531 ZPO kommt nicht in Betracht, da dessen Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Insbesondere hätte der Kläger die Klageerweiterung auch bereits in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 20.3.2003 geltend machen können.

Hinsichtlich des Zahlungsanspruchs steht dem Beklagten aber ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Beseitigung der vorhandenen Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden im Arbeitszimmer zu, auf das er sich ausdrücklich beruft.

Darüber hinaus hat der Kläger auch keinen Anspruch auf Räumung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Zu Recht ist das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung davon ausgegangen, dass eine wirksame Kündigung seitens der Vermieter (Kläger und Zeuge C2) gegenüber dem Beklagten nicht ausgesprochen worden ist.

Hinsichtlich der auf den vom Kläger behaupteten tätlichen Angriff des Beklagten gegen den Zeugen C2 am 30.9.2002 gestützten Kündigung vom 2.10.2002 hat das Amtsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass es an der gemäß § 543 Abs. 3 BGB erforderlichen vorherigen Abmahnung des Beklagten fehlt. Schon nach dem eigenen Vortrag des Klägers und dem vorgelegten ärztlichen Attest ist der Vorfall auf der Kellertreppe nicht als eine so erhebliche Vertragsverletzung anzusehen, dass eine Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich wäre. Eine derart gravierende Vertragsverletzung, die für den Kläger und den Zeugen C2 eine Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen lässt, lässt sich dem Vortrag des Klägers nicht entnehmen. Das gleiche gilt für die Kündigung vom 21.11.2002. Auch insoweit fehlt es - unabhängig von der Frage, ob für die bestrittene Behauptung, der Klebstoff sei von dem Beklagten aufgebracht worden, überhaupt ein ordnungsgemäßes Beweisangebot vorliegt - an der für eine wirksame Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB erforderlichen vorherigen Abmahnung des Beklagten. Eine solche kann auch nicht in einer der vorhergehenden Kündigungen gesehen werden, da sich die Kündigung vom 2.10.2002 lediglich auf den angeblichen Vorfall auf der Kellertreppe und die Kündigung vom 17.10.2002 nur auf den Zahlungsverzug stützt.

Schließlich sind auch die auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungen vom 17.10.2002 und 27.3.2003 unwirksam, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nicht vorliegen. Der Beklagte befand sich aufgrund des ihm zustehenden Minderungs- und Zurückbehaltungsrechts im Zeitpunkt der jeweiligen Kündigung nicht im Zahlungsverzug. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 6.994,56 EUR

Landgericht Köln, 9 S 126/03

Quelle: Justizportal des Landes Nordrhein-Westfalen (www.nrwe.de)

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"Mietminderung wegen Schimmelpilzbefall " wurde am 20.08.2003 verfasst