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Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt Installation einer Photovoltaikanlage

Vorinstanz: Landgericht Aachen, 2 T 57/01

Tenor: Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 11.4.2002 - 2 T 57/01 - aufgehoben und die Sache zur erneuten Sachbehandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens - zurückverwiesen. Geschäftswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde: 10.000,- EUR

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der genannten, aus sechs Wohneinheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage, die von der Beteiligten zu 2., Eigentümerin von 4 Wohnungen, verwaltet wird. Der Antragsteller ist Eigentümer einer Dachgeschoßwohnung. Mit seinem Antrag wendet er sich gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.10.2000 zum Tagesordnungspunkt 2, mit dem einem Antrag auf Genehmigung einer Photovoltaikanlage auf der südlichen Dachseite mit 5 Ja-Stimmen zugestimmt wurde.

Der Antragsteller beruft sich auf eine unzulässige bauliche Veränderung, die ihn in seinem Sondereigentum betreffe. Deshalb reiche die in der Teilungserklärung vorgesehene 3/4 -Mehrheit nicht aus; vielmehr sei nach § 3 Abs. 4 der Teilungserklärung darüber hinaus seine Zustimmung erforderlich, die er indes nicht erteile.

Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben und den Beschluss zu TOP 2 für ungültig erklärt. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner blieb erfolglos. Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Antragsgegner mit ihrem Rechtsmittel. Sie verweisen darauf, dass die landgerichtliche Entscheidung eine Überraschungsentscheidung gewesen sei; die Gegebenheiten wegen der Entlüftungsschornsteine hätten i.Ü. durch einen Augenschein überprüft werden müssen. Schließlich fehle es an einer Beeinträchtigung des Sondereigentums des Antragstellers.

II.

Das gem. §§ 45, 43 I Nr. 4 WEG, §§ 22, 29 FGG zulässige Rechtsmittel führt zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache. Das Landgericht ist seiner Verpflichtung zur Aufklärung des Sachverhalts, die sich aus § 12 FGG ergibt, nicht hinreichend nachgekommen. Die Feststellungen zur Notwendigkeit, auf dem Dach bereits eingebaute Entlüftungsschornsteine zu versetzen, blieben widersprüchlich und hätten einer weiteren Aufklärung bedürft.

Zwar liegt entgegen der in der Rechtsbeschwerde geäußerten Ansicht kein Verfahrensfehler insofern vor, als den Antragsgegner nicht ausreichend rechtliches Gehör gewährt worden wäre. Vielmehr hat die Zivilkammer mit dem Hinweisbeschluss vom 15.11.2001 den Beteiligten genügend Gelegenheit gegeben, zur Frage der Beeinträchtigung des Sondereigentums des Antragstellers Stellung zu nehmen. Darunter fällt auch die Frage, ob Veränderungen an den Belüftungen und/oder Schornsteinen notwendig werden.

Ferner nicht zu beanstanden ist der rechtliche Ansatz des Landgerichts.

Die beabsichtigte Errichtung der Photovoltaikanlage stellt eine bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 WEG dar, die grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer bedarf. Zutreffend hat das Landgericht darauf abgestellt, dass die vorliegende Teilungserklärung in § 3 Abs. 4 eine sog. Öffnungsklausel enthält. Danach kann eine bauliche Veränderung mit 3/4 - Stimmmehrheit - bezogen auf die abgegebene Stimmen - beschlossen werden. Bedeutet die bauliche Veränderung ( auch ) eine Änderung der "äußeren Gestaltung des Gebäudes" ( § 3 Abs. 4, Satz 3 der Teilungserklärung ), so sind für deren Genehmigung 3/4 der vorhandenen Stimmen notwendig. Beide Mehrheiten sind hier erreicht, wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat hierzu auf die Gründe des angefochtenen Beschlusses Bezug ( dort S. 7, 8 ). Ebenfalls hat das Erstbeschwerdegericht mit Recht eine "Betroffenheit des Sondereigentums" im Sinne des § 3 Abs. 4 der Teilungsanordnung abgelehnt, wenn lediglich das optische Gesamterscheinungsbild der Wohnanlage verändert wird. Denn dieser Fall wird ausdrücklich in § 3 Abs. 4 S. 3 der Teilungsanordnung geregelt; die Vorschrift liefe bei einem anderen Verständnis der Betroffenheit des Sondereigentums leer.

Die somit entscheidende Frage, ob der Antragsteller durch den Bau der Photovoltaikanlage in seinem Sondereigentum betroffen ist, konnte das Landgericht indes nicht ohne weitere Sachaufklärung beantworten. Denn das schriftsätzliche Vorbringen der Antragsgegner einerseits einschließlich des vorgelegten Gutachtens vom Dezember 2001 und die Erklärungen des Ehemanns der Antragsgegnerin anlässlich des Ortstermins vom 20.2.2001 andererseits sind widersprüchlich. Während beim Ortstermin erklärt wurde, es müssten mehrere Entlüftungsschornsteine verlegt werden, kommt das TÜV-Gutachten zu dem Ergebnis, dass die Dachlüfter bestehen bleiben können. Da die Antragsgegner sich im weiteren Verlauf des Verfahrens erkennbar den Inhalt des Gutachtens zu eigen gemacht und ausdrücklich erklärt haben, die Entlüftungsschornsteine müssten nicht demontiert werden, auch sei ihre Versetzung nicht notwendig ( Schriftsatz vom 27.12.01), blieb das diesbezügliche Vorbringen der Antragsgegner unklar. Da zudem der Antragsteller die Notwendigkeit der Änderung der Belüftungsschornsteine unter Einbeziehung seiner Wohnung geltend gemacht hat, hätte hierzu der Sachverhalt weiter aufgeklärt werden müssen. Dazu hätte es der Einholung sachverständigen Rats bedürft.

Zunächst müssten Aufbau, Funktion und konkrete Lage der Entlüftungsschornsteine geklärt werden, sodann wäre zu prüfen, ob und ggfs. in welcher Weise diese bei Installation einer Solaranlage versetzt werden müssen und inwieweit dadurch das Sondereigentum des Antragstellers beeinträchtigt wird.

Der gesamte Akteninhalt hätte das Landgericht veranlassen müssen, eine solches Sachverständigengutachten von Amts wegen einzuholen. Denn nach Ansicht des Senats liegt bei der hier geplanten Solaranlage die Möglichkeit nahe, dass die unmittelbar unter dem Dach liegende Wohnung des Antragstellers durch die Anlage beeinträchtigt wird. Zum einen mögen bei Montage der Anlage Schäden am Dach, z.B. an der Abdichtung entstehen, die zu Feuchtigkeitsschäden führen können. Ferner erscheint es nicht ausgeschlossen, dass die Anlage zu Dauerbeeinträchtigungen für den Eigentümer der Dachwohnung führt, sei es durch Geräuschentwicklungen, sei es durch Veränderungen in der Wärme- und Feuchtigkeitsabdichtung oder durch andere, für Laien zunächst nicht erkennbare Umstände. Diese Fragen werden durch das von den Antragsgegnern vorgelegte Gutachten nicht erschöpfend beantwortet. Abgesehen davon, dass es sich um ein Privatgutachten handelt, das in wesentlichen Feststellungen von der Gegenseite angegriffen wird, vermag es auch inhaltlich nicht zu überzeugen, da die problematischen Punkte nur kurz angesprochen werden, ohne dass eine sachliche Auseinandersetzung erfolgt.

Das Landgericht wird deshalb von Amts wegen ein umfassendes Gutachten zu möglichen Beeinträchtigungen der Dachgeschosswohnung einzuholen haben.

Bei der noch zu treffenden Kostenentscheidung nach § 47 WEG liegt es nahe, dass die Regel, wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selber tragen, zur Anwendung kommt. Denn die zu entscheidenden Fragen sind sowohl vom Rechtlichen wie Tatsächlichen nicht so eindeutig zu beantworten, dass die Einlegung eines Rechtsmittels von vornherein aussichtslos oder sogar missbräuchlich erscheint.

Die Entscheidung über den Geschäftswert folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und steht in Einklang mit der nicht beanstandeten Festsetzung in den vorangegangenen Instanzen.

Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 93/02

Quelle: Justizportal des Landes Nordrhein-Westfalen (www.nrwe.de)

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"Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt Installation einer Photovoltaikanlage" wurde am 03.07.2002 verfasst