Sanierungspflicht 2025: Vorschriften für Eigentümer, Hauskauf & Erbe

• Nachrüstpflicht nach §47 GEG: Wechseln Ein- oder Zweifamilienhäuser ihre Eigentümer (Verkauf, Erbe), entstehen daraus Pflichten zur energetischen Sanierung für die neuen Eigentümer. Innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag muss die oberste Geschossdecke oder das Dach des Altbaus mit einem maximalen U-Wert von 0,24 W/m²K gedämmt werden. Es gibt jedoch Ausnahmen (siehe unten). Eine Pflicht zur Dämmung der Kellerdecke besteht prinzipiell nicht.
• Pflicht zum Mindestwärmeschutz nach §48 GEG: Wenn Sie Außenbauteile (Wände, Dach, Fenster etc.) zu mehr als 10% verändern, beispielsweise einen neuen Putz aufbringen, so müssen Sie auch hier bestimmte U-Werte erreichen. Die 10-Prozent-Regel bezieht sich immer auf die Gesamtfläche des Außenbauteils und nicht auf die Anzahl von Fenstern oder die Ausrichtung einer Wand. Ausnahmen gelten z.B., wenn die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt ist.
• Dämmung von Heizungsrohren (§69 GEG): Heizungs- und Warmwasserleitungen in nicht beheizten Räumen sind verpflichtend zu dämmen, sofern die Rohre zugänglich sind. Auch bei Sanierungen oder Nachrüstungen müssen die Rohrleitungen nach GEG Anlage 8 gedämmt werden.
• Pflichten zur Heizungssanierung (§72 GEG): Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiter betrieben werden! Nicht betroffen sind Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel - die Pflicht gilt also nur für Konstanttemperatur-Kessel. Ausgenommen sind auch Gas- oder Ölheizungen als Bestandteil einer Hybridheizung nach §71h. Auch wer in einem Gebäude mit weniger als drei Wohneinheiten eine Wohnung seit 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, darf seine Heizung weiter betreiben (§73 GEG). Die Austauschpflicht tritt dann erst bei einem Eigentümerwechsel in Kraft.
• Verstöße gegen Sanierungspflichten des GEG werden in der Regel durch zuständige Behörden oder bevollmächtigte Schornsteinfeger festgestellt – etwa im Rahmen der Feuerstättenschau, Energieausweis-Prüfung oder Baukontrollen. Werden Pflichtverstöße festgestellt, kann die untere Bauaufsichtsbehörde Maßnahmen anordnen und ein Bußgeldverfahren gemäß § 108 GEG einleiten. Je nach Verstoß drohen Geldbußen bis zu 50.000 €.
• Photovoltaikpflicht bei Dachsanierung: Achtung! In einigen Bundesländern besteht bei Dachsanierungen eine Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen, z. B. in Schleswig-Holstein ab März 2025 für Dächer über 50 m².

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Anforderungen Wohngebäude bezüglich der energetischen Effizienz erfüllen müssen.

Während Eigentümer, die lange in ihrem Haus (Stichtag 2002) wohnen, aktuell von vielen Pflichten befreit sind, verpflichtet das GEG bei einem Eigentümerwechsel die Käufer oder Erben, das Haus in einen entsprechenden energetischen Zustand zu bringen: Innerhalb von zwei Jahren muss der Altbau die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen.

Wenn Sie ein bestehendes Haus gekauft oder geerbt haben, so müssen Sie in der Regel gemäß GEG die beiden Bereiche Heizung und Gebäudehülle näher betrachten.

Es gibt jedoch noch weitere Anlässe, die Sie zur Sanierung verpflichten. So müssen Sie überwiegend seit 2025 in einigen Bundesländern eine PV-Anlage installieren, wenn Sie ihr Dach sanieren.

Wann Sie aus welchen Gründen verpflichtet sind, eine Sanierung durchzuführen, haben wir in der folgenden Tabelle zusammengefasst. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Energieberater vor Ort fragen.

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Eine wichtige Sanierungspflicht des GEG betrifft die oberste Geschossdecke.

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt in §47 GEG vor, dass beim Erbe oder Kauf eines Hauses die neuen Eigentümer der Immobilie die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum oder das Dach selbst dämmen müssen.

Ausnahmen von dieser Pflicht gibt es nur,

• wenn bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen der Eigentümer eine Wohnung bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat und es dann zu keinem weiteren Eigentümerwechsel kam,
• wenn entweder das Dach oder die Geschossdecke den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 entspricht oder
• die Kosten der Nachrüstung bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt, nicht anzuwenden, durch die eintretenden Einsparungen "nicht innerhalb angemessener Frist" erwirtschaftet werden können.

Besteht eine Dämmpflicht, so muss ein U-Wert von 0,24 W/m²K erreicht werden. Wird der Deckenzwischenräumen gedämmt, so gilt die Dämmpflicht als erfüllt, wenn die höchstmögliche Dämmschichtdicke eingebaut wird, wobei ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/mK einzuhalten ist. Werden Dämmmaterialien aus nachwachsenden Rohstoffen eingeblasen, so reicht ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,045 W/mK aus.

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§ 48 GEG regelt die Anforderungen bei der Erneuerung von Außenbauteilen, insbesondere bei der Sanierung von Dächern, Außenwänden und Fenstern. Er ist einer der wichtigsten Paragrafen für energetische Sanierungspflichten im Gebäudebestand.

Solange Sie Außenbauteile, auch ungedämmte, nicht sanieren möchten, haben Sie auch keine Pflicht diese zu dämmen. Wenn Sie allerdings eine Sanierung vornehmen, beispielsweise an einer Außenwand zu mehr als 10% einen neuen Putz aufbringen, so sind sie verpflichtet, gleichzeitig eine vorgeschriebene Dämmung der gesamten Wand herzustellen. Die zu erreichenden Wärmedurchgangskoeffizienten gibt das GEG in Anlage 7 vor.

Diese Sanierungspflicht gilt nicht, wenn Sie lediglich kleine Teilflächen Ihrer Außenwände sanieren. Kleine Schönheitsmaßnahmen, wie Tapezieren oder Streichen gelten daher nicht als eine mit dieser Pflicht verbundene Sanierung.

Wichtig: Die 10 %-Regel bezieht sich in § 48 GEG auf den jeweiligen Außenbauteiltyp und dessen Gesamtfläche, nicht aber auf eine einzelne Himmelsrichtung wie z. B. die Nord- oder Südwand oder die Anzahl von Fenstern etc.

Es gibt wiederum einige Ausnahmen, bei denen die Anforderungen des § 48 GEG an die energetische Qualität von geänderten Außenbauteilen nicht gelten oder abgemildert sind.

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Die Pflicht zur Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen ist in § 69 des GEG geregelt. Sie gehört zu den sogenannten Nachrüstpflichten, die auch ohne geplante Sanierung gelten können.

Es gilt: Wenn Heiz- oder Warmwasserleitungen durch unbeheizte Räume führen und frei zugänglich sind, müssen sie gedämmt sein, damit keine unnötige Energie verloren geht.

Die Rohrdämmung muss so stark sein, dass sie dem Innendurchmesser des Rohres entspricht. Wird häufig vergessen: Auch Armaturen (z. B. Ventile) müssen ebenfalls gedämmt oder isolierend umhüllt sein!

Beispiel: Ein Rohr mit 22 mm Durchmesser muss dann mit einer Dämmstärke von ebenfalls ca. 20–22 mm (bei üblichen Dämmstoffen) gedämmt werden.

Genaue Werte und Besonderheiten stehen in Anlage 8 GEG. (Alle Pflicht-Dicken erklären wir auch in unserem Ratgeber zur Rohrdämmung)

Verstöße gegen § 69 GEG können als Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG mit bis zu 5.000 € Bußgeld geahndet werden.

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Auch für Heizungen gelten Sanierungs- bzw. Austauschpflichten: Gemäß § 72 GEG müssen Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden.

Von der Pflicht zur Heizungssanierungen gibt es wiederum Ausnahmen:

• Nicht betroffen sind Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel. Konstanttempeaturkessel dürfen daher nicht weiter betrieben werden, da sie aufgrund der eingeschränkten Heizungsregelung besonders ineffizient sind.
• Ausgenommen sind auch Heizungen mit einer Leistung von weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt und
• Wärmepumpen-Hybridheizungen mit Gas, Biomasse oder Öl und Solarthermie-Hybridheizungen ohne fossile Brennstoffe.
• Auch wer in einem Gebäude mit weniger als drei Wohneinheiten eine Wohnung seit 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, darf seine Heizung weiter betreiben. Die Austauschpflicht tritt gemäß §73 GEG dann erst bei einem Eigentümerwechsel in Kraft.

Wer seine alte Heizung austauschen muss, ist dann wiederum an §71 GEG - das sogenannte Heizungsgesetz - gebunden und muss eine Heizung wählen, die die Klimaschutzziele erfüllen hilft. Häufig sind dazu Wärmepumpen oder der Anschluss an ein Wärmenetz die erste Wahl.

Ob Ihre Heizung letztlich der Austauschpflicht unterliegt, hängt im Regelfall vom Datum der Abnahme des Kessels durch den Bezirksschornsteinfeger ab. Der bevollmächtigte Bezirksschonsteinfeger überprüft bei Zweifeln oder auf entsprechenden Hinweis des Eigentümers auf Grund von § 97 GEG, ob ein Heizkessel den genannten Definitionen für Brennwertkessel oder Niedertemperatur-Heizkessel entspricht und damit von der Verpflichtung ausgenommen ist.

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In Deutschland gibt es keine bundesweit einheitliche Solarpflicht; stattdessen haben die Bundesländer individuelle Regelungen eingeführt oder planen diese. Diese Vorschriften betreffen häufig Neubauten aber auch Pflichten zur Installation einer PV-Anlage bei umfassenderen Dachsanierungen.

Die Anforderungen variieren je nach Bundesland, insbesondere hinsichtlich der betroffenen Gebäudearten, Dachflächen und Umsetzungsfristen. Wenn Sie als Hauseigentümer eine Dachsanierung planen, sollten Sie unbedingt:

• Prüfen, ob in Ihrem Bundesland eine Solarpflicht bei Dachsanierungen besteht oder geplant ist.
• Ermitteln, ob Ihr Gebäude unter die spezifischen Kriterien fällt (z. B. Dachfläche, Gebäudeart).
• Planen, wie eine Photovoltaik- oder Solarthermieanlage integriert werden kann.
• Informieren, ob Ausnahmen oder Befreiungen möglich sind (z. B. bei technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit).
• Beraten lassen von Fachleuten, um die beste Lösung für Ihr Gebäude zu finden.

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Die Nachrüstpflichten beim Kauf eines Altbaus zu verletzen ist keine gute Idee. Denn es muss damit gerechnet werden, dass in diesem Fall der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu hoch ist. Angesichts der hohen Preise für Heizenergie wird sogar empfohlen, mehr zu tun, als der Gesetzgeber verlangt.

Außerdem muss mit Bußgeldern gerechnet werden, wenn die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes nicht erfüllt werden. Das Bußgeld bei Verstößen gegen Sanieru gspflichten kann nach § 108 GEG bis zu 50.000 Euro betragen! Allerdings kommt es in der Praxis sehr selten zur Verhängung von Bußgeldern, die dann auch bei weitem niedriger ausfallen.

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