Letzte Aktualisierung: 22.11.2022

Sanierungspflicht 2023/ 2024 bei Eigentümerwechsel

Wenn es bei einem Hauskauf oder Erbe zu einem Eigentümerwechsel kommt, obliegen dem neuen Eigentümer Pflichten, das Haus zu sanieren. Die wichtigsten Pflichten regelt das Gebäudeenergiegesetz, nach dem Ein- oder Zweifamilienhäuser auf bestimmte „energetische Standards“ gebracht werden müssen.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Wechseln Ein- oder Zweifamilienhäuser ihre Eigentümer, entstehen daraus häufig Pflichten zur energetischen Sanierung für die neuen Eigentümer.
  • Innerhalb von zwei Jahren muss der Altbau die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen.
  • Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet dabei nicht, ob das Haus geerbt oder gekauft wurde. Eigentümer, die lange in ihrem Haus wohnen, sind aktuell von vielen Pflichten befreit.
  • Bei einem Eigentümerwechsel gilt, dass Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden und Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden müssen.
  • Zudem resultieren aus dem GEG Sanierungspflichten der obersten Geschossdecke. Fehlt dort bislang ein Wärmeschutz, muss die Decke nachträglich gedämmt werden, wobei jedoch auch Ausnahmen zugelassen sind.
  • Ist nicht einmal der Mindestwärmeschutz vorhanden, verpflichtet das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zur nachträglichen Dämmung. Und diese muss dann den Mindestwärmeschutz übertreffen.
  • Solange Sie Außenwände, auch ungedämmte, nicht sanieren möchten, haben Sie auch keine Pflicht diese zu dämmen. Wenn Sie allerdings eine Sanierung in gewissem Umfang vornehmen, beispielsweise einen neuen Putz aufbringen, so sind sie verpflichtet, gleichzeitig eine gewisse energetische Qualität zu erreichen.

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Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Anforderungen Wohngebäude bezüglich der energetischen Effizienz erfüllen müssen. Während Eigentümer, die lange in ihrem Haus wohnen, aktuell von vielen Pflichten befreit sind, verpflichtet das GEG bei einem Eigentümerwechsel die Käufer oder Erben, das Haus in einen entsprechenden energetischen Zustand zu bringen: Innerhalb von zwei Jahren muss der Altbau die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen.

Wenn Sie ein bestehendes Haus gekauft oder geerbt haben, so müssen Sie in der Regel gemäß GEG die beiden Bereiche Heizung und Gebäudehülle näher betrachten:

Heizung

Für die Heizung gilt, dass Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden müssen. Außerdem muss dafür gesorgt werden, dass Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden.

Neue Heizsysteme sollten in jedem Fall zu erheblichen Teilen erneuerbare Energien nutzen. Ölheizkessel dürfen ohnehin bis auf wenige Ausnahmen von 2026 an nicht mehr eingebaut werden. Mit Blick auf Klimawandel und steigende Preise verlieren auch Gasheizkessel an Attraktivität.

Tipp: Beim Altbau-Kauf unterstützt Sie der Staat bei der Einhaltung ihrer Sanierungspflichten: Wechseln Sie zur Wärmepumpe, Holzheizung oder zur Nah- und Fernwärme aus erneuerbaren Energien, so stehen Ihnen Zuschüsse und günstige Kredite vom BAFA und der KfW zu.

Oberste Geschossdecke

Der zweite Bereich der Sanierungspflichten aus dem GEG betrifft die oberste Geschossdecke. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt beim Erbe oder Kauf eines Altbaus diese Maßnahme für alle Hausbesitzer verpflichtend vor, die nach 2002 Eigentümer ihrer Immobilie geworden sind.

Ausnahmen von dieser Pflicht gibt es nur,

  • wenn entweder das Dach eines nicht ausgebauten Dachraums oder die Geschossdecke zwischen Dachboden und Wohnraum gedämmt ist.
  • Die Sanierungspflicht der obersten Geschossdecke entfällt ebenfalls, wenn das Dach eines nicht ausgebauten Dachraums oder die Geschossdecke zwischen Dachboden und Wohnraum den sogenannten Mindestwärmeschutz einhält. Bei einem Dach ist das normalerweise der Fall, wenn es eine Dämmung von mindestens 5 Zentimetern Dicke aufweist.
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Mindestwärmeschutz

Ist nicht einmal der Mindestwärmeschutz vorhanden, verpflichtet das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zur nachträglichen Dämmung. Und diese muss dann den Mindestwärmeschutz übertreffen.

So muss beispielsweise ein Steildach üblicherweise eine Dämmschicht von 18 Zentimetern erreichen. Dies richtet sich nach gesetzlich vorgegebenen Werten, die beschreiben, wie viel Wärme ein Dach durchlässt. Deren Berechnung hängt von der Konstruktion des Dachs ab.

Wanddämmung

Solange Sie Außenwände, auch ungedämmte, nicht sanieren möchten, haben Sie auch keine Pflicht diese zu dämmen. Wenn Sie allerdings eine Sanierung vornehmen, beispielsweise einen neuen Putz aufbringen, so sind sie verpflichtet, gleichzeitig eine gewisse energetische Qualität zu erreichen.

In den Fällen, in denen diese Anforderung noch nicht erreicht ist, müssen Sie also die Wände dämmen. Diese Sanierungspflicht entfällt, falls Sie lediglich kleine Teilflächen Ihrer Außenwände sanieren. Kleine Schönheitsmaßnahmen, wie Tapezieren oder Streichen gelten dabei nicht als eine mit dieser Pflicht verbundene Sanierung.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschreibt, welche Dämmwirkung eine Wand bei einer Sanierung mindestens erreichen muss. Ungefähr 14 Zentimeter Dämmung sind ausreichend.

Tipp: Wer besser dämmt als es die gesetzliche Mindestanforderung aus dem GEG vorsieht und damit mehr Heizenergie spart, kann dafür erhebliche finanzielle Fördermittel erhalten.

Was passiert, wenn man diese Sanierungspflichten verletzt?

Die Nachrüstpflichten beim Kauf eines Altbaus zu verletzen ist keine gute Idee. Denn es muss damit gerechnet werden, dass in diesem Fall der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu hoch ist. Angesichts der hohen Preise für Heizenergie wird sogar empfohlen, mehr zu tun, als der Gesetzgeber verlangt.

Außerdem muss mit Bußgeldern gerechnet werden, wenn die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes nicht erfüllt werden.

Tipp: Da es bei Gebäudesanierungsmaßnahmen um hohe Investitionen und Fördermittel geht, wird vor der Entscheidung stets eine Energieberatung empfohlen. Hilfestellung bieten unsere hierauf spezialisierten Energie-Experten. Diese können als Grundlage einen Sanierungsfahrplan erstellen, der gleichzeitig zur Inanspruchnahme von höheren Fördermitteln berechtigt.

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Weitere Informationen zur energetischen Sanierung

Häufige Fragen (FAQ) zur Sanierungsverpflichtung

Muss das Haus auch bei einer Schenkung saniert werden?

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind die neuen Eigentümer eines Gebäudes nicht nur bei einem Eigentümerwechsel durch Kaufvertrag oder Erbschaft zur Sanierung verpflichtet, sondern auch bei einem Eigentumsübergang mittels Schenkung.

Was bedeutet die Zwei-Jahres-Frist?

Handelt es sich um ein unsaniertes Ein- oder Zweifamilienhaus, haben Neueigentümer zwei Jahre Zeit, um den Sanierungspflichten aus dem GEG nachzukommen. Wer also noch im Jahr 2021 ein solches Haus als Wohn- oder Anlageimmobilie erbt oder kauft, das noch nicht dem aktuellen Standard entspricht, muss es spätestens im Jahr 2023 modernisieren.

Muss man eine Strafe zahlen, wenn man nicht saniert?

Wer ein älteres ungedämmtes Haus besitzt ist gemäß GEG verpflichtet energetische Mindestanforderungen durch Sanierungsarbeiten zu erfüllen. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, kann bei Verstoß mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 € bestraft werden.

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