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Letzte Aktualisierung: 20.05.2025
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Mit wenigen Maßnahmen lässt sich Ihr Energieverbrauch drastisch senken! Unsere Experten helfen Ihnen!Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Anforderungen Wohngebäude bezüglich der energetischen Effizienz erfüllen müssen.
Während Eigentümer, die lange in ihrem Haus (Stichtag 2002) wohnen, aktuell von vielen Pflichten befreit sind, verpflichtet das GEG bei einem Eigentümerwechsel die Käufer oder Erben, das Haus in einen entsprechenden energetischen Zustand zu bringen: Innerhalb von zwei Jahren muss der Altbau die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen.
Wenn Sie ein bestehendes Haus gekauft oder geerbt haben, so müssen Sie in der Regel gemäß GEG die beiden Bereiche Heizung und Gebäudehülle näher betrachten.
Es gibt jedoch noch weitere Anlässe, die Sie zur Sanierung verpflichten. So müssen Sie überwiegend seit 2025 in einigen Bundesländern eine PV-Anlage installieren, wenn Sie ihr Dach sanieren.
Wann Sie aus welchen Gründen verpflichtet sind, eine Sanierung durchzuführen, haben wir in der folgenden Tabelle zusammengefasst. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Energieberater vor Ort fragen.
Pflicht | Kurzbeschreibung | Paragraf GEG | Wann greift die Pflicht? |
---|---|---|---|
Dämmung der obersten Geschossdecke | Ungedämmte oberste Geschossdecken müssen nachgerüstet werden, sofern sie nicht den Mindestwärmeschutz erfüllen (U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K)). | § 47 GEG | Bei Eigentumsübergang mit einer Frist von 2 Jahren |
Wärmedämmung bei Sanierung (10%-Regel) | Bei Erneuerung der Dachhaut ist eine Dämmung erforderlich, die bestimmte U-Werte einhält (z. B. ≤ 0,24 W/(m²K) für Steildächer). | § 48 GEG | Wenn mehr als 10% des Bauteils erneuert werden |
Austausch alter Heizkessel | Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basieren, müssen ersetzt werden. | § 72 GEG | Abhängig von Alter und Technik der Heizung |
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren | Ungedämmte Leitungen für Heizung oder Warmwasser, die durch unbeheizte Räume (z. B. Keller) führen, müssen nachträglich gedämmt werden, sofern sie zugänglich sind. | § 69 GEG | Bei Einbau oder Ersatz der Leitungen |
Photovoltaikpflicht bei Dachsanierung | In einigen Bundesländern besteht bei Dachsanierungen eine Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen. | Landesrechtlich | Häufig nur bei umfänglichen Dachsanierungen |
Eine wichtige Sanierungspflicht des GEG betrifft die oberste Geschossdecke.
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt in §47 GEG vor, dass beim Erbe oder Kauf eines Hauses die neuen Eigentümer der Immobilie die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum oder das Dach selbst dämmen müssen.
Ausnahmen von dieser Pflicht gibt es nur,
Besteht eine Dämmpflicht, so muss ein U-Wert von 0,24 W/m2K erreicht werden. Wird der Deckenzwischenräumen gedämmt, so gilt die Dämmpflicht als erfüllt, wenn die höchstmögliche Dämmschichtdicke eingebaut wird, wobei ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/mK einzuhalten ist. Werden Dämmmaterialien aus nachwachsenden Rohstoffen eingeblasen, so reicht ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,045 W/mK aus.
Aspekt | Erläuterung |
---|---|
Was ist gemeint? | Die oberste begehbare Geschossdecke über beheizten Räumen zum unbeheizten Dachraum hin. |
Rechtsgrundlage | § 47 Gebäudeenergiegesetz (GEG) |
Pflicht zur Nachrüstung | Wenn die Decke oder das Dach nicht dem Mindestwärmeschutz erfüllt. |
Ausnahmen | Eigentümer, die am 1. Februar 2002 bereits selbst in einem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnten. |
Wann gilt Pflicht? | Bei Eigentümerwechsel innerhalb von 2 Jahren ab Grundbucheintragung muss die Decke oder das Dach nachgerüstet werden. |
Mindestanforderung bei Nachrüstung | U-Wert ≤ 0,24 W/(m2·K) ODER bei Hohlraumdämmung λ-Wert ≤ 0,035 W/(m·K) bzw. ≤ 0,045 W/(m·K) bei Öko-Dämmstoffen |
Kostenaufwand (grobe Schätzung) | 30–60 €/m² bei nachträglicher Dämmung zwischen und auf den Sparren/ Kehlbalken |
Bußgeld bei Verstoß | Bis zu 50.000 € (§ 108 GEG – Ordnungswidrigkeit bei Nichtumsetzung einer Pflichtmaßnahme). |
Pflicht zur Dämmung der Kellerdecke: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt keine allgemeine Pflicht zur Dämmung der Kellerdecke vor. In älteren Gebäuden kann die Dämmung der Kellerdecke eine sinnvolle Maßnahme sein, da sie einfach und kostengünstig umzusetzen ist und Wärmeverluste häufig bis zu 10% reduzieren kann.
§ 48 GEG regelt die Anforderungen bei der Erneuerung von Außenbauteilen, insbesondere bei der Sanierung von Dächern, Außenwänden und Fenstern. Er ist einer der wichtigsten Paragrafen für energetische Sanierungspflichten im Gebäudebestand.
Solange Sie Außenbauteile, auch ungedämmte, nicht sanieren möchten, haben Sie auch keine Pflicht diese zu dämmen. Wenn Sie allerdings eine Sanierung vornehmen, beispielsweise an einer Außenwand zu mehr als 10% einen neuen Putz aufbringen, so sind sie verpflichtet, gleichzeitig eine vorgeschriebene Dämmung der gesamten Wand herzustellen. Die zu erreichenden Wärmedurchgangskoeffizienten gibt das GEG in Anlage 7 vor.
Diese Sanierungspflicht gilt nicht, wenn Sie lediglich kleine Teilflächen Ihrer Außenwände sanieren. Kleine Schönheitsmaßnahmen, wie Tapezieren oder Streichen gelten daher nicht als eine mit dieser Pflicht verbundene Sanierung.
Wichtig: Die 10 %-Regel bezieht sich in § 48 GEG auf den jeweiligen Außenbauteiltyp und dessen Gesamtfläche, nicht aber auf eine einzelne Himmelsrichtung wie z. B. die Nord- oder Südwand oder die Anzahl von Fenstern etc.
Bauteilart | Was zählt zur Fläche? | Wann gilt die 10 %-Grenze als überschritten? | Max. zulässiger U-Wert nach GEG Anlage 7 |
---|---|---|---|
Dach | Gesamte Dachfläche (einschließlich Gauben etc.) | Wenn z. B. mehr als 10 % der Dachfläche neu eingedeckt wird (z. B. bei Teilsanierung oder Neueindeckung) | 0,24 W/(m2·K) |
Außenwand | Alle Fassadenflächen einschließlich Fensterlaibungen, ggf. auch angrenzende Deckenränder | Wenn z. B. >10 % der Fassade neu verputzt, gedämmt oder verkleidet wird | 0,24 W/(m2·K) |
Decke gegen unbeheizte Räume | Fläche der Decke z. B. zum unbeheizten Kellerraum | Wenn >10 % dieser Deckenfläche erneuert oder verändert werden (z. B. bei Estrich- oder Dämmschichten) | 0,30 W/(m2·K) |
Boden gegen Erdreich | Bodenplattenfläche bei z. B. unterkellerten oder nicht unterkellerten Gebäuden | Wenn bei Renovierungen >10 % davon verändert werden, z. B. durch neue Dämmung oder Abdichtung | 0,50 W/(m2·K) |
Fenster/Türen | Fenster- und Türflächen an der Gebäudehülle (Außenbereich) | Wenn mehr als 10 % der gesamten Fensterfläche (nicht Anzahl!) ausgetauscht werden | 1,30 W/(m2·K) |
Es gibt wiederum einige Ausnahmen, bei denen die Anforderungen des § 48 GEG an die energetische Qualität von geänderten Außenbauteilen nicht gelten oder abgemildert sind.
Ausnahmegrund | Erläuterung | Rechtsgrundlage |
---|---|---|
Unzumutbarkeit (wirtschaftlich) | Wenn die Maßnahme wirtschaftlich nicht vertretbar ist (z. B. hohe Kosten, geringe Einsparung). | § 103 GEG |
Technisch unmöglich oder unvertretbar | Z. B. statische Probleme, Feuchtigkeitsschäden oder brandschutztechnische Hindernisse. | § 103 GEG |
Denkmalgeschützte Gebäude | Bei Kulturdenkmalen und erhaltenswerter Bausubstanz sind Abweichungen zulässig. | § 105 GEG |
Geringfügige Änderungen (<10 %) | Wenn weniger als 10 % des jeweiligen Bauteils geändert wird, greift § 48 nicht. | § 48 GEG (implizit) |
Nachträglicher Wärmeschutz nicht sinnvoll | Z. B. wenn das Bauteil bereits gut gedämmt ist oder bauphysikalisch problematisch. | § 103 GEG |
Bestandsschutz für ältere Maßnahmen | Frühere rechtmäßig ausgeführte Maßnahmen unterliegen keinen neuen Anforderungen. | § 111 GEG (Übergangsregel) |
Gebäude mit sehr geringem Energiebedarf | Passivhäuser oder Sonderbauten können im Einzelfall ausgenommen werden. | § 103 Abs. 2 GEG |
Tipp: Wer besser dämmt als es die gesetzliche Mindestanforderung aus dem GEG vorsieht und damit mehr Heizenergie spart, kann dann eine Förderung von der BEG erhalten.
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Unsere Experten erstellen Dir in wenigen Minuten ein Komplett-Angebot nach Deinen Wünschen. Digital & kostenlos.Die Pflicht zur Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen ist in § 69 des GEG geregelt. Sie gehört zu den sogenannten Nachrüstpflichten, die auch ohne geplante Sanierung gelten können.
Es gilt: Wenn Heiz- oder Warmwasserleitungen durch unbeheizte Räume führen und frei zugänglich sind, müssen sie gedämmt sein, damit keine unnötige Energie verloren geht.
Die Rohrdämmung muss so stark sein, dass sie dem Innendurchmesser des Rohres entspricht. Wird häufig vergessen: Auch Armaturen (z. B. Ventile) müssen ebenfalls gedämmt oder isolierend umhüllt sein!
Beispiel: Ein Rohr mit 22 mm Durchmesser muss dann mit einer Dämmstärke von ebenfalls ca. 20–22 mm (bei üblichen Dämmstoffen) gedämmt werden.
Genaue Werte und Besonderheiten stehen in Anlage 8 GEG. (Alle Pflicht-Dicken erklären wir auch in unserem Ratgeber zur Rohrdämmung)
Verstöße gegen § 69 GEG können als Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG mit bis zu 5.000 € Bußgeld geahndet werden.
Ausnahmegrund | Erläuterung | Rechtsgrundlage |
---|---|---|
Selbst bewohntes Ein-/Zweifamilienhaus seit 2002 | Wenn der Eigentümer das Gebäude bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, besteht Bestandsschutz. | § 69 Abs. 2 i. V. m. § 73 GEG |
Nicht zugängliche Leitungen | Rohre, die z. B. in der Wand oder unter dem Estrich liegen, müssen nicht nachträglich freigelegt werden. | § 69 Abs. 1 Satz 2 GEG |
Technische Unzumutbarkeit | Wenn die Dämmung technisch nicht durchführbar oder gefährlich ist (z. B. statische Probleme). | § 103 Abs. 1 GEG |
Wirtschaftliche Unzumutbarkeit | Wenn der Aufwand nicht wirtschaftlich vertretbar ist. | § 103 Abs. 1 GEG |
Denkmalgeschütztes Gebäude | Bei Denkmälern oder erhaltenswerter Bausubstanz können Ausnahmen beantragt werden. | § 105 GEG |
Leitung bereits ausreichend gedämmt | Wenn die vorhandene Dämmung die Anforderungen der Anlage 8 GEG erfüllt, besteht keine Nachrüstpflicht. | § 69 Abs. 1 GEG |
Auch für Heizungen gelten Sanierungs- bzw. Austauschpflichten: Gemäß § 72 GEG müssen Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden.
Von der Pflicht zur Heizungssanierungen gibt es wiederum Ausnahmen:
Wer seine alte Heizung austauschen muss, ist dann wiederum an §71 GEG - das sogenannte Heizungsgesetz - gebunden und muss eine Heizung wählen, die die Klimaschutzziele erfüllen hilft. Häufig sind dazu Wärmepumpen oder der Anschluss an ein Wärmenetz die erste Wahl.
Ob Ihre Heizung letztlich der Austauschpflicht unterliegt, hängt im Regelfall vom Datum der Abnahme des Kessels durch den Bezirksschornsteinfeger ab. Der bevollmächtigte Bezirksschonsteinfeger überprüft bei Zweifeln oder auf entsprechenden Hinweis des Eigentümers auf Grund von § 97 GEG, ob ein Heizkessel den genannten Definitionen für Brennwertkessel oder Niedertemperatur-Heizkessel entspricht und damit von der Verpflichtung ausgenommen ist.
Aspekt | Inhalt von § 72 GEG |
---|---|
Was ist geregelt? | Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden. |
Betroffene Heizkessel | Konstanttemperatur-Heizkessel mit einem Alter über 30 Jahren |
Ausnahmen | - Niedertemperatur- und Brennwertkessel |
- Kessel mit < 4 kW oder > 400 kW Leistung | |
- Selbst bewohnte Ein-/Zweifamilienhäuser mit Eigentum seit 1.2.2002 | |
Prüfungspflicht | Schornsteinfeger prüfen das Alter und den Typ im Rahmen der Feuerstättenschau |
Konsequenz bei Verstoß | Ordnungswidrigkeit → Bußgeld bis 50.000 € (§ 108 GEG) |
Tipp: Beim Altbau-Kauf unterstützt Sie der Staat bei der Einhaltung ihrer Sanierungspflichten: Wechseln Sie zur Wärmepumpe, Holzheizung oder zur Nah- und Fernwärme aus erneuerbaren Energien, so stehen Ihnen Zuschüsse und günstige Kredite vom BAFA und der KfW zu.
In Deutschland gibt es keine bundesweit einheitliche Solarpflicht; stattdessen haben die Bundesländer individuelle Regelungen eingeführt oder planen diese. Diese Vorschriften betreffen häufig Neubauten aber auch Pflichten zur Installation einer PV-Anlage bei umfassenderen Dachsanierungen.
Die Anforderungen variieren je nach Bundesland, insbesondere hinsichtlich der betroffenen Gebäudearten, Dachflächen und Umsetzungsfristen. Wenn Sie als Hauseigentümer eine Dachsanierung planen, sollten Sie unbedingt:
Bundesland | Solarpflicht bei Sanierung | Geltungsbereich / Besonderheiten |
---|---|---|
Baden-Württemberg | ✓ seit 01.01.2023 | Gilt bei grundlegender Dachsanierung von Wohngebäuden. Mindestens 60 % der Dachfläche müssen mit PV belegt werden. |
Bayern | Soll-Vorschrift seit 01.01.2025 | Empfehlung für PV-Anlagen bei Dachsanierungen von Wohngebäuden; keine rechtliche Verpflichtung. |
Berlin | ✓ seit 01.01.2023 | Bei wesentlichen Dachumbauten ab 50 m² Dachfläche müssen mindestens 30 % der Nettodachfläche mit PV belegt werden. |
Brandenburg | ✗ keine Pflicht für Wohngebäude | PV-Pflicht gilt nur für gewerbliche Neubauten ab 50 m² Dachfläche seit 01.06.2024. |
Bremen | ✓ seit 01.07.2024 | Bei grundlegender Dachsanierung ab 80 % der Dachfläche und mindestens 25 m² solar-geeigneter Fläche. |
Hamburg | ✓ seit 01.01.2024 | Bei wesentlichen Dachumbauten ab 50 m² Dachfläche müssen mindestens 30 % der Nettodachfläche mit PV belegt werden. |
Hessen | ✗ keine Pflicht für private Wohngebäude | PV-Pflicht gilt für landeseigene Gebäude bei Neubau und Erweiterung seit 29.11.2023. |
Mecklenburg-Vorpommern | ✗ keine aktuelle Pflicht | Eine Solarpflicht ist in Planung; bisher keine gesetzliche Regelung für Wohngebäude. |
Niedersachsen | ✓ ab 01.01.2026 | Bei grundlegender Dachsanierung von Wohngebäuden mit mehr als 50 m² Dachfläche müssen mindestens 50 % mit PV belegt werden. |
Nordrhein-Westfalen | ✓ ab 01.01.2026 | Bei Dachsanierungen von Wohngebäuden mit mehr als 50 m² Dachfläche muss eine PV-Anlage installiert werden. |
Rheinland-Pfalz | PV-Ready seit 01.01.2024 | Bei Dachsanierungen von Wohngebäuden müssen bauliche Vorrichtungen für eine spätere PV-Installation vorgesehen werden. |
Saarland | ✗ keine aktuelle Pflicht | Eine Solarpflicht ist in Planung; bisher keine gesetzliche Regelung für Wohngebäude. |
Sachsen | ✗ keine aktuelle Pflicht | Eine Solarpflicht ist in Planung; bisher keine gesetzliche Regelung für Wohngebäude. |
Sachsen-Anhalt | ✗ keine aktuelle Pflicht | Eine Solarpflicht ist in Planung; bisher keine gesetzliche Regelung für Wohngebäude. |
Schleswig-Holstein | ✓ ab 01.04.2026 | Bei Dachsanierungen von Wohngebäuden mit mehr als 10 % Dachflächenänderung muss eine PV-Anlage installiert werden. |
Thüringen | ✗ keine aktuelle Pflicht | Eine Solarpflicht ist in Planung; bisher keine gesetzliche Regelung für Wohngebäude. |
Die Nachrüstpflichten beim Kauf eines Altbaus zu verletzen ist keine gute Idee. Denn es muss damit gerechnet werden, dass in diesem Fall der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu hoch ist. Angesichts der hohen Preise für Heizenergie wird sogar empfohlen, mehr zu tun, als der Gesetzgeber verlangt.
Außerdem muss mit Bußgeldern gerechnet werden, wenn die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes nicht erfüllt werden. Das Bußgeld bei Verstößen gegen Sanieru gspflichten kann nach § 108 GEG bis zu 50.000 Euro betragen! Allerdings kommt es in der Praxis sehr selten zur Verhängung von Bußgeldern, die dann auch bei weitem niedriger ausfallen.
Tatbestand | Paragraf | Max. Bußgeld |
---|---|---|
Verstöße mit Bußgeldern bis zu 50.000 € | ||
Nichtbeachtung energetischer Anforderungen bei Neubauten (z. B. Jahresprimärenergiebedarf, Wärmeschutz) | § 15, § 16, § 18 | bis zu 50.000 € |
Unterlassene Dämmung der obersten Geschossdecke | § 47 | bis zu 50.000 € |
Nicht ordnungsgemäße Durchführung von Maßnahmen bei Änderungen an bestehenden Bauteilen | § 48 | bis zu 50.000 € |
Nicht durchgeführter Austausch alter Heizkessel (älter als 30 Jahre) | § 72 | bis zu 50.000 € |
Verstöße mit Bußgeldern bis zu 10.000 € | ||
Nichtvorlage des Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung | § 80 Abs. 4 und 5 | bis zu 10.000 € |
Fehlende Pflichtangaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen | § 87 | bis zu 10.000 € |
Ausstellung eines Energieausweises ohne erforderliche Qualifikation | § 88 | bis zu 10.000 € |
Unrichtige Datenermittlung für den Energieausweis durch Aussteller oder Eigentümer | § 83 | bis zu 10.000 € |
Verstöße mit Bußgeldern bis zu 5.000 € | ||
Unterlassene oder verspätete Unternehmererklärung bei Änderungen an Außenbauteilen oder Anlagentechnik | § 96 | bis zu 5.000 € |
Nichtübermittlung des Energieausweises oder Inspektionsberichts an die Kontrollstelle | § 99 | bis zu 5.000 € |
Tipp: Da es bei Gebäudesanierungsmaßnahmen um hohe Investitionen und Fördermittel geht, wird vor der Entscheidung stets eine Energieberatung empfohlen. Hilfestellung bieten unsere hierauf spezialisierten Energie-Experten. Diese können als Grundlage einen Sanierungsfahrplan erstellen, der gleichzeitig zur Inanspruchnahme von höheren Fördermitteln berechtigt.
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Handelt es sich um ein unsaniertes Ein- oder Zweifamilienhaus, haben Neueigentümer zwei Jahre Zeit, um den Sanierungspflichten aus dem GEG nachzukommen. Wer also noch im Jahr 2021 ein solches Haus als Wohn- oder Anlageimmobilie erbt oder kauft, das noch nicht dem aktuellen Standard entspricht, muss es spätestens im Jahr 2023 modernisieren.
Wer ein älteres ungedämmtes Haus besitzt ist gemäß GEG verpflichtet energetische Mindestanforderungen durch Sanierungsarbeiten zu erfüllen. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, kann bei Verstoß mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 € bestraft werden.