Letzte Aktualisierung: 20.05.2025

Sanierungspflicht 2025: Vorschriften für Eigentümer, Hauskauf & Erbe

  • Nachrüstpflicht nach §47 GEG: Wechseln Ein- oder Zweifamilienhäuser ihre Eigentümer (Verkauf, Erbe), entstehen daraus Pflichten zur energetischen Sanierung für die neuen Eigentümer. Innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag muss die oberste Geschossdecke oder das Dach des Altbaus mit einem maximalen U-Wert von 0,24 W/m2K gedämmt werden. Es gibt jedoch Ausnahmen (siehe unten). Eine Pflicht zur Dämmung der Kellerdecke besteht prinzipiell nicht.
  • Pflicht zum Mindestwärmeschutz nach §48 GEG: Wenn Sie Außenbauteile (Wände, Dach, Fenster etc.) zu mehr als 10% verändern, beispielsweise einen neuen Putz aufbringen, so müssen Sie auch hier bestimmte U-Werte erreichen. Die 10-Prozent-Regel bezieht sich immer auf die Gesamtfläche des Außenbauteils und nicht auf die Anzahl von Fenstern oder die Ausrichtung einer Wand. Ausnahmen gelten z.B., wenn die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt ist.
  • Dämmung von Heizungsrohren (§69 GEG): Heizungs- und Warmwasserleitungen in nicht beheizten Räumen sind verpflichtend zu dämmen, sofern die Rohre zugänglich sind. Auch bei Sanierungen oder Nachrüstungen müssen die Rohrleitungen nach GEG Anlage 8 gedämmt werden.
  • Pflichten zur Heizungssanierung (§72 GEG): Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiter betrieben werden! Nicht betroffen sind Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel - die Pflicht gilt also nur für Konstanttemperatur-Kessel. Ausgenommen sind auch Gas- oder Ölheizungen als Bestandteil einer Hybridheizung nach §71h. Auch wer in einem Gebäude mit weniger als drei Wohneinheiten eine Wohnung seit 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, darf seine Heizung weiter betreiben (§73 GEG). Die Austauschpflicht tritt dann erst bei einem Eigentümerwechsel in Kraft.
  • Verstöße gegen Sanierungspflichten des GEG werden in der Regel durch zuständige Behörden oder bevollmächtigte Schornsteinfeger festgestellt – etwa im Rahmen der Feuerstättenschau, Energieausweis-Prüfung oder Baukontrollen. Werden Pflichtverstöße festgestellt, kann die untere Bauaufsichtsbehörde Maßnahmen anordnen und ein Bußgeldverfahren gemäß § 108 GEG einleiten. Je nach Verstoß drohen Geldbußen bis zu 50.000 €.
  • Photovoltaikpflicht bei Dachsanierung: Achtung! In einigen Bundesländern besteht bei Dachsanierungen eine Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen, z. B. in Schleswig-Holstein ab März 2025 für Dächer über 50 m2.

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Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Anforderungen Wohngebäude bezüglich der energetischen Effizienz erfüllen müssen.

Während Eigentümer, die lange in ihrem Haus (Stichtag 2002) wohnen, aktuell von vielen Pflichten befreit sind, verpflichtet das GEG bei einem Eigentümerwechsel die Käufer oder Erben, das Haus in einen entsprechenden energetischen Zustand zu bringen: Innerhalb von zwei Jahren muss der Altbau die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen.

Wenn Sie ein bestehendes Haus gekauft oder geerbt haben, so müssen Sie in der Regel gemäß GEG die beiden Bereiche Heizung und Gebäudehülle näher betrachten.

Es gibt jedoch noch weitere Anlässe, die Sie zur Sanierung verpflichten. So müssen Sie überwiegend seit 2025 in einigen Bundesländern eine PV-Anlage installieren, wenn Sie ihr Dach sanieren.

Wann Sie aus welchen Gründen verpflichtet sind, eine Sanierung durchzuführen, haben wir in der folgenden Tabelle zusammengefasst. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Energieberater vor Ort fragen.

Tabelle: Übersicht der wichtigsten Sanierungs- und Nachrüstpflichten gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2025 und weiterer indirekter Verpflichtungen
Pflicht Kurzbeschreibung Paragraf GEG Wann greift die Pflicht?
Dämmung der obersten Geschossdecke Ungedämmte oberste Geschossdecken müssen nachgerüstet werden, sofern sie nicht den Mindestwärmeschutz erfüllen (U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K)). § 47 GEG Bei Eigentumsübergang mit einer Frist von 2 Jahren
Wärmedämmung bei Sanierung (10%-Regel) Bei Erneuerung der Dachhaut ist eine Dämmung erforderlich, die bestimmte U-Werte einhält (z. B. ≤ 0,24 W/(m²K) für Steildächer). § 48 GEG Wenn mehr als 10% des Bauteils erneuert werden
Austausch alter Heizkessel Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basieren, müssen ersetzt werden. § 72 GEG Abhängig von Alter und Technik der Heizung
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren Ungedämmte Leitungen für Heizung oder Warmwasser, die durch unbeheizte Räume (z. B. Keller) führen, müssen nachträglich gedämmt werden, sofern sie zugänglich sind. § 69 GEG Bei Einbau oder Ersatz der Leitungen
Photovoltaikpflicht bei Dachsanierung In einigen Bundesländern besteht bei Dachsanierungen eine Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen. Landesrechtlich Häufig nur bei umfänglichen Dachsanierungen

Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke

Eine wichtige Sanierungspflicht des GEG betrifft die oberste Geschossdecke.

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt in §47 GEG vor, dass beim Erbe oder Kauf eines Hauses die neuen Eigentümer der Immobilie die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum oder das Dach selbst dämmen müssen.

Ausnahmen von dieser Pflicht gibt es nur,

  • wenn bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen der Eigentümer eine Wohnung bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat und es dann zu keinem weiteren Eigentümerwechsel kam,
  • wenn entweder das Dach oder die Geschossdecke den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 entspricht oder
  • die Kosten der Nachrüstung bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt, nicht anzuwenden, durch die eintretenden Einsparungen "nicht innerhalb angemessener Frist" erwirtschaftet werden können.

Besteht eine Dämmpflicht, so muss ein U-Wert von 0,24 W/m2K erreicht werden. Wird der Deckenzwischenräumen gedämmt, so gilt die Dämmpflicht als erfüllt, wenn die höchstmögliche Dämmschichtdicke eingebaut wird, wobei ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/mK einzuhalten ist. Werden Dämmmaterialien aus nachwachsenden Rohstoffen eingeblasen, so reicht ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,045 W/mK aus.

Tabelle: Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke (nach § 47 GEG)
Aspekt Erläuterung
Was ist gemeint? Die oberste begehbare Geschossdecke über beheizten Räumen zum unbeheizten Dachraum hin.
Rechtsgrundlage § 47 Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Pflicht zur Nachrüstung Wenn die Decke oder das Dach nicht dem Mindestwärmeschutz erfüllt.
Ausnahmen Eigentümer, die am 1. Februar 2002 bereits selbst in einem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnten.
Wann gilt Pflicht? Bei Eigentümerwechsel innerhalb von 2 Jahren ab Grundbucheintragung muss die Decke oder das Dach nachgerüstet werden.
Mindestanforderung bei Nachrüstung U-Wert ≤ 0,24 W/(m2·K) ODER bei Hohlraumdämmung λ-Wert ≤ 0,035 W/(m·K) bzw. ≤ 0,045 W/(m·K) bei Öko-Dämmstoffen
Kostenaufwand (grobe Schätzung) 30–60 €/m² bei nachträglicher Dämmung zwischen und auf den Sparren/ Kehlbalken
Bußgeld bei Verstoß Bis zu 50.000 € (§ 108 GEG – Ordnungswidrigkeit bei Nichtumsetzung einer Pflichtmaßnahme).

Pflicht zur Dämmung der Kellerdecke: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt keine allgemeine Pflicht zur Dämmung der Kellerdecke vor. In älteren Gebäuden kann die Dämmung der Kellerdecke eine sinnvolle Maßnahme sein, da sie einfach und kostengünstig umzusetzen ist und Wärmeverluste häufig bis zu 10% reduzieren kann.

Pflicht zur Außendämmung: Was sagt die 10%-Regel?

§ 48 GEG regelt die Anforderungen bei der Erneuerung von Außenbauteilen, insbesondere bei der Sanierung von Dächern, Außenwänden und Fenstern. Er ist einer der wichtigsten Paragrafen für energetische Sanierungspflichten im Gebäudebestand.

Solange Sie Außenbauteile, auch ungedämmte, nicht sanieren möchten, haben Sie auch keine Pflicht diese zu dämmen. Wenn Sie allerdings eine Sanierung vornehmen, beispielsweise an einer Außenwand zu mehr als 10% einen neuen Putz aufbringen, so sind sie verpflichtet, gleichzeitig eine vorgeschriebene Dämmung der gesamten Wand herzustellen. Die zu erreichenden Wärmedurchgangskoeffizienten gibt das GEG in Anlage 7 vor.

Diese Sanierungspflicht gilt nicht, wenn Sie lediglich kleine Teilflächen Ihrer Außenwände sanieren. Kleine Schönheitsmaßnahmen, wie Tapezieren oder Streichen gelten daher nicht als eine mit dieser Pflicht verbundene Sanierung.

Wichtig: Die 10 %-Regel bezieht sich in § 48 GEG auf den jeweiligen Außenbauteiltyp und dessen Gesamtfläche, nicht aber auf eine einzelne Himmelsrichtung wie z. B. die Nord- oder Südwand oder die Anzahl von Fenstern etc.

Tabelle: 10 %-Grenze bei Änderung von Außenbauteilen (§ 48 GEG) und maximale U-Werte
Bauteilart Was zählt zur Fläche? Wann gilt die 10 %-Grenze als überschritten? Max. zulässiger U-Wert nach GEG Anlage 7
Dach Gesamte Dachfläche (einschließlich Gauben etc.) Wenn z. B. mehr als 10 % der Dachfläche neu eingedeckt wird (z. B. bei Teilsanierung oder Neueindeckung) 0,24 W/(m2·K)
Außenwand Alle Fassadenflächen einschließlich Fensterlaibungen, ggf. auch angrenzende Deckenränder Wenn z. B. >10 % der Fassade neu verputzt, gedämmt oder verkleidet wird 0,24 W/(m2·K)
Decke gegen unbeheizte Räume Fläche der Decke z. B. zum unbeheizten Kellerraum Wenn >10 % dieser Deckenfläche erneuert oder verändert werden (z. B. bei Estrich- oder Dämmschichten) 0,30 W/(m2·K)
Boden gegen Erdreich Bodenplattenfläche bei z. B. unterkellerten oder nicht unterkellerten Gebäuden Wenn bei Renovierungen >10 % davon verändert werden, z. B. durch neue Dämmung oder Abdichtung 0,50 W/(m2·K)
Fenster/Türen Fenster- und Türflächen an der Gebäudehülle (Außenbereich) Wenn mehr als 10 % der gesamten Fensterfläche (nicht Anzahl!) ausgetauscht werden 1,30 W/(m2·K)

Es gibt wiederum einige Ausnahmen, bei denen die Anforderungen des § 48 GEG an die energetische Qualität von geänderten Außenbauteilen nicht gelten oder abgemildert sind.

Tabelle: Ausnahmen und Sonderregelungen zu § 48 GEG
Ausnahmegrund Erläuterung Rechtsgrundlage
Unzumutbarkeit (wirtschaftlich) Wenn die Maßnahme wirtschaftlich nicht vertretbar ist (z. B. hohe Kosten, geringe Einsparung). § 103 GEG
Technisch unmöglich oder unvertretbar Z. B. statische Probleme, Feuchtigkeitsschäden oder brandschutztechnische Hindernisse. § 103 GEG
Denkmalgeschützte Gebäude Bei Kulturdenkmalen und erhaltenswerter Bausubstanz sind Abweichungen zulässig. § 105 GEG
Geringfügige Änderungen (<10 %) Wenn weniger als 10 % des jeweiligen Bauteils geändert wird, greift § 48 nicht. § 48 GEG (implizit)
Nachträglicher Wärmeschutz nicht sinnvoll Z. B. wenn das Bauteil bereits gut gedämmt ist oder bauphysikalisch problematisch. § 103 GEG
Bestandsschutz für ältere Maßnahmen Frühere rechtmäßig ausgeführte Maßnahmen unterliegen keinen neuen Anforderungen. § 111 GEG (Übergangsregel)
Gebäude mit sehr geringem Energiebedarf Passivhäuser oder Sonderbauten können im Einzelfall ausgenommen werden. § 103 Abs. 2 GEG

Tipp: Wer besser dämmt als es die gesetzliche Mindestanforderung aus dem GEG vorsieht und damit mehr Heizenergie spart, kann dann eine Förderung von der BEG erhalten.

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Pflicht zur Rohrdämmung nach § 69 GEG

Die Pflicht zur Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen ist in § 69 des GEG geregelt. Sie gehört zu den sogenannten Nachrüstpflichten, die auch ohne geplante Sanierung gelten können.

Es gilt: Wenn Heiz- oder Warmwasserleitungen durch unbeheizte Räume führen und frei zugänglich sind, müssen sie gedämmt sein, damit keine unnötige Energie verloren geht.

Die Rohrdämmung muss so stark sein, dass sie dem Innendurchmesser des Rohres entspricht. Wird häufig vergessen: Auch Armaturen (z. B. Ventile) müssen ebenfalls gedämmt oder isolierend umhüllt sein!

Beispiel: Ein Rohr mit 22 mm Durchmesser muss dann mit einer Dämmstärke von ebenfalls ca. 20–22 mm (bei üblichen Dämmstoffen) gedämmt werden.

Genaue Werte und Besonderheiten stehen in Anlage 8 GEG. (Alle Pflicht-Dicken erklären wir auch in unserem Ratgeber zur Rohrdämmung)

Verstöße gegen § 69 GEG können als Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG mit bis zu 5.000 € Bußgeld geahndet werden.

Tabelle: Ausnahmen von der Rohrdämmungspflicht nach § 69 GEG
Ausnahmegrund Erläuterung Rechtsgrundlage
Selbst bewohntes Ein-/Zweifamilienhaus seit 2002 Wenn der Eigentümer das Gebäude bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, besteht Bestandsschutz. § 69 Abs. 2 i. V. m. § 73 GEG
Nicht zugängliche Leitungen Rohre, die z. B. in der Wand oder unter dem Estrich liegen, müssen nicht nachträglich freigelegt werden. § 69 Abs. 1 Satz 2 GEG
Technische Unzumutbarkeit Wenn die Dämmung technisch nicht durchführbar oder gefährlich ist (z. B. statische Probleme). § 103 Abs. 1 GEG
Wirtschaftliche Unzumutbarkeit Wenn der Aufwand nicht wirtschaftlich vertretbar ist. § 103 Abs. 1 GEG
Denkmalgeschütztes Gebäude Bei Denkmälern oder erhaltenswerter Bausubstanz können Ausnahmen beantragt werden. § 105 GEG
Leitung bereits ausreichend gedämmt Wenn die vorhandene Dämmung die Anforderungen der Anlage 8 GEG erfüllt, besteht keine Nachrüstpflicht. § 69 Abs. 1 GEG

Austauschpflicht für 30 Jahre alte Heizungen

Auch für Heizungen gelten Sanierungs- bzw. Austauschpflichten: Gemäß § 72 GEG müssen Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden.

Von der Pflicht zur Heizungssanierungen gibt es wiederum Ausnahmen:

  • Nicht betroffen sind Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel. Konstanttempeaturkessel dürfen daher nicht weiter betrieben werden, da sie aufgrund der eingeschränkten Heizungsregelung besonders ineffizient sind.
  • Ausgenommen sind auch Heizungen mit einer Leistung von weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt und
  • Wärmepumpen-Hybridheizungen mit Gas, Biomasse oder Öl und Solarthermie-Hybridheizungen ohne fossile Brennstoffe.
  • Auch wer in einem Gebäude mit weniger als drei Wohneinheiten eine Wohnung seit 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, darf seine Heizung weiter betreiben. Die Austauschpflicht tritt gemäß §73 GEG dann erst bei einem Eigentümerwechsel in Kraft.

Wer seine alte Heizung austauschen muss, ist dann wiederum an §71 GEG - das sogenannte Heizungsgesetz - gebunden und muss eine Heizung wählen, die die Klimaschutzziele erfüllen hilft. Häufig sind dazu Wärmepumpen oder der Anschluss an ein Wärmenetz die erste Wahl.

Ob Ihre Heizung letztlich der Austauschpflicht unterliegt, hängt im Regelfall vom Datum der Abnahme des Kessels durch den Bezirksschornsteinfeger ab. Der bevollmächtigte Bezirksschonsteinfeger überprüft bei Zweifeln oder auf entsprechenden Hinweis des Eigentümers auf Grund von § 97 GEG, ob ein Heizkessel den genannten Definitionen für Brennwertkessel oder Niedertemperatur-Heizkessel entspricht und damit von der Verpflichtung ausgenommen ist.

Tabelle: Austauschpflicht für Heizungen nach § 72 GEG
Aspekt Inhalt von § 72 GEG
Was ist geregelt? Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden.
Betroffene Heizkessel Konstanttemperatur-Heizkessel mit einem Alter über 30 Jahren
Ausnahmen - Niedertemperatur- und Brennwertkessel
- Kessel mit < 4 kW oder > 400 kW Leistung
- Selbst bewohnte Ein-/Zweifamilienhäuser mit Eigentum seit 1.2.2002
Prüfungspflicht Schornsteinfeger prüfen das Alter und den Typ im Rahmen der Feuerstättenschau
Konsequenz bei Verstoß Ordnungswidrigkeit → Bußgeld bis 50.000 € (§ 108 GEG)

Tipp: Beim Altbau-Kauf unterstützt Sie der Staat bei der Einhaltung ihrer Sanierungspflichten: Wechseln Sie zur Wärmepumpe, Holzheizung oder zur Nah- und Fernwärme aus erneuerbaren Energien, so stehen Ihnen Zuschüsse und günstige Kredite vom BAFA und der KfW zu.

Solaranlagen-Pflicht bei Dachsanierung

In Deutschland gibt es keine bundesweit einheitliche Solarpflicht; stattdessen haben die Bundesländer individuelle Regelungen eingeführt oder planen diese. Diese Vorschriften betreffen häufig Neubauten aber auch Pflichten zur Installation einer PV-Anlage bei umfassenderen Dachsanierungen.

Die Anforderungen variieren je nach Bundesland, insbesondere hinsichtlich der betroffenen Gebäudearten, Dachflächen und Umsetzungsfristen. Wenn Sie als Hauseigentümer eine Dachsanierung planen, sollten Sie unbedingt:

  • Prüfen, ob in Ihrem Bundesland eine Solarpflicht bei Dachsanierungen besteht oder geplant ist.
  • Ermitteln, ob Ihr Gebäude unter die spezifischen Kriterien fällt (z. B. Dachfläche, Gebäudeart).
  • Planen, wie eine Photovoltaik- oder Solarthermieanlage integriert werden kann.
  • Informieren, ob Ausnahmen oder Befreiungen möglich sind (z. B. bei technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit).
  • Beraten lassen von Fachleuten, um die beste Lösung für Ihr Gebäude zu finden.
Tabelle: Übersicht der Solarpflichten in den Bundesländern bei Dachsanierungen (Stand: Mai 2025)
Bundesland Solarpflicht bei Sanierung Geltungsbereich / Besonderheiten
Baden-Württemberg ✓ seit 01.01.2023 Gilt bei grundlegender Dachsanierung von Wohngebäuden. Mindestens 60 % der Dachfläche müssen mit PV belegt werden.
Bayern Soll-Vorschrift seit 01.01.2025 Empfehlung für PV-Anlagen bei Dachsanierungen von Wohngebäuden; keine rechtliche Verpflichtung.
Berlin ✓ seit 01.01.2023 Bei wesentlichen Dachumbauten ab 50 m² Dachfläche müssen mindestens 30 % der Nettodachfläche mit PV belegt werden.
Brandenburg ✗ keine Pflicht für Wohngebäude PV-Pflicht gilt nur für gewerbliche Neubauten ab 50 m² Dachfläche seit 01.06.2024.
Bremen ✓ seit 01.07.2024 Bei grundlegender Dachsanierung ab 80 % der Dachfläche und mindestens 25 m² solar-geeigneter Fläche.
Hamburg ✓ seit 01.01.2024 Bei wesentlichen Dachumbauten ab 50 m² Dachfläche müssen mindestens 30 % der Nettodachfläche mit PV belegt werden.
Hessen ✗ keine Pflicht für private Wohngebäude PV-Pflicht gilt für landeseigene Gebäude bei Neubau und Erweiterung seit 29.11.2023.
Mecklenburg-Vorpommern ✗ keine aktuelle Pflicht Eine Solarpflicht ist in Planung; bisher keine gesetzliche Regelung für Wohngebäude.
Niedersachsen ✓ ab 01.01.2026 Bei grundlegender Dachsanierung von Wohngebäuden mit mehr als 50 m² Dachfläche müssen mindestens 50 % mit PV belegt werden.
Nordrhein-Westfalen ✓ ab 01.01.2026 Bei Dachsanierungen von Wohngebäuden mit mehr als 50 m² Dachfläche muss eine PV-Anlage installiert werden.
Rheinland-Pfalz PV-Ready seit 01.01.2024 Bei Dachsanierungen von Wohngebäuden müssen bauliche Vorrichtungen für eine spätere PV-Installation vorgesehen werden.
Saarland ✗ keine aktuelle Pflicht Eine Solarpflicht ist in Planung; bisher keine gesetzliche Regelung für Wohngebäude.
Sachsen ✗ keine aktuelle Pflicht Eine Solarpflicht ist in Planung; bisher keine gesetzliche Regelung für Wohngebäude.
Sachsen-Anhalt ✗ keine aktuelle Pflicht Eine Solarpflicht ist in Planung; bisher keine gesetzliche Regelung für Wohngebäude.
Schleswig-Holstein ✓ ab 01.04.2026 Bei Dachsanierungen von Wohngebäuden mit mehr als 10 % Dachflächenänderung muss eine PV-Anlage installiert werden.
Thüringen ✗ keine aktuelle Pflicht Eine Solarpflicht ist in Planung; bisher keine gesetzliche Regelung für Wohngebäude.

Was passiert, wenn man diese Sanierungspflichten verletzt?

Die Nachrüstpflichten beim Kauf eines Altbaus zu verletzen ist keine gute Idee. Denn es muss damit gerechnet werden, dass in diesem Fall der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu hoch ist. Angesichts der hohen Preise für Heizenergie wird sogar empfohlen, mehr zu tun, als der Gesetzgeber verlangt.

Außerdem muss mit Bußgeldern gerechnet werden, wenn die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes nicht erfüllt werden. Das Bußgeld bei Verstößen gegen Sanieru gspflichten kann nach § 108 GEG bis zu 50.000 Euro betragen! Allerdings kommt es in der Praxis sehr selten zur Verhängung von Bußgeldern, die dann auch bei weitem niedriger ausfallen.

Tabelle: Bußgelder bei Verletzung von GEG-Pflichten nach § 108
Tatbestand Paragraf Max. Bußgeld
Verstöße mit Bußgeldern bis zu 50.000 €
Nichtbeachtung energetischer Anforderungen bei Neubauten (z. B. Jahresprimärenergiebedarf, Wärmeschutz) § 15, § 16, § 18 bis zu 50.000 €
Unterlassene Dämmung der obersten Geschossdecke § 47 bis zu 50.000 €
Nicht ordnungsgemäße Durchführung von Maßnahmen bei Änderungen an bestehenden Bauteilen § 48 bis zu 50.000 €
Nicht durchgeführter Austausch alter Heizkessel (älter als 30 Jahre) § 72 bis zu 50.000 €
Verstöße mit Bußgeldern bis zu 10.000 €
Nichtvorlage des Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung § 80 Abs. 4 und 5 bis zu 10.000 €
Fehlende Pflichtangaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen § 87 bis zu 10.000 €
Ausstellung eines Energieausweises ohne erforderliche Qualifikation § 88 bis zu 10.000 €
Unrichtige Datenermittlung für den Energieausweis durch Aussteller oder Eigentümer § 83 bis zu 10.000 €
Verstöße mit Bußgeldern bis zu 5.000 €
Unterlassene oder verspätete Unternehmererklärung bei Änderungen an Außenbauteilen oder Anlagentechnik § 96 bis zu 5.000 €
Nichtübermittlung des Energieausweises oder Inspektionsberichts an die Kontrollstelle § 99 bis zu 5.000 €

Tipp: Da es bei Gebäudesanierungsmaßnahmen um hohe Investitionen und Fördermittel geht, wird vor der Entscheidung stets eine Energieberatung empfohlen. Hilfestellung bieten unsere hierauf spezialisierten Energie-Experten. Diese können als Grundlage einen Sanierungsfahrplan erstellen, der gleichzeitig zur Inanspruchnahme von höheren Fördermitteln berechtigt.

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Häufige Fragen (FAQ) zur Sanierungsverpflichtung

Muss das Haus auch bei einer Schenkung saniert werden?

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind die neuen Eigentümer eines Gebäudes nicht nur bei einem Eigentümerwechsel durch Kaufvertrag oder Erbschaft zur Sanierung verpflichtet, sondern auch bei einem Eigentumsübergang mittels Schenkung.

Was bedeutet die Zwei-Jahres-Frist?

Handelt es sich um ein unsaniertes Ein- oder Zweifamilienhaus, haben Neueigentümer zwei Jahre Zeit, um den Sanierungspflichten aus dem GEG nachzukommen. Wer also noch im Jahr 2021 ein solches Haus als Wohn- oder Anlageimmobilie erbt oder kauft, das noch nicht dem aktuellen Standard entspricht, muss es spätestens im Jahr 2023 modernisieren.

Muss man eine Strafe zahlen, wenn man nicht saniert?

Wer ein älteres ungedämmtes Haus besitzt ist gemäß GEG verpflichtet energetische Mindestanforderungen durch Sanierungsarbeiten zu erfüllen. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, kann bei Verstoß mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 € bestraft werden.

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