Sanierungspflicht 2024/ 2025 bei Eigentümerwechsel

Wenn es bei einem Hauskauf oder Erbe zu einem Eigentümerwechsel kommt, obliegen dem neuen Eigentümer Pflichten, das Haus zu sanieren. Die wichtigsten Pflichten regelt das Gebäudeenergiegesetz, nach dem Ein- oder Zweifamilienhäuser auf bestimmte „energetische Standards“ gebracht werden müssen.

• Nachrüstpflicht nach §47 GEG: Wechseln Ein- oder Zweifamilienhäuser ihre Eigentümer, entstehen daraus Pflichten zur energetischen Sanierung für die neuen Eigentümer. Innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag muss die oberste Geschossdecke oder das Dach des Altbaus mit einem maximalen U-Wert von 0,24 W/m²K sowie Warmwasser- und Heizungsleitungen gedämmt werden. Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet dabei nicht, ob das Haus geerbt oder gekauft wurde.
• Pflicht zum Mindestwärmeschutz nach §48 GEG: Wenn Sie Flächen von Außenwänden zu mehr als 10% verändern, beispielsweise einen neuen Putz aufbringen, so müssen Sie auch hier bestimmte U-Werte erreichen; bei Außenwänden z. B. mindestens einen U-Wert von 0,24 W/m²K.
• Ausnahmen vom §48 GEG: Diese Sanierungspflicht gilt nicht, wenn die Außenwand nach dem 31.12.1983 nach den damals geltenden Energiesparvorschriften errichtet wurde. Zudem gelten Ausnahmen, wenn die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt ist. Solange Sie Außenwände, auch ungedämmte, nicht sanieren möchten, haben Sie auch keine Pflicht diese zu dämmen.
• Pflichten zur Heizungssanierung: Bei einem Eigentümerwechsel gilt, dass Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden müssen. Nicht betroffen sind Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel. Auch wer in einem Gebäude mit weniger als drei Wohneinheiten eine Wohnung seit 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, darf seine Heizung weiter betreiben. Die Austauschpflicht tritt dann erst bei einem Eigentümerwechsel in Kraft.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Anforderungen Wohngebäude bezüglich der energetischen Effizienz erfüllen müssen. Während Eigentümer, die lange in ihrem Haus wohnen, aktuell von vielen Pflichten befreit sind, verpflichtet das GEG bei einem Eigentümerwechsel die Käufer oder Erben, das Haus in einen entsprechenden energetischen Zustand zu bringen: Innerhalb von zwei Jahren muss der Altbau die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen.

Wenn Sie ein bestehendes Haus gekauft oder geerbt haben, so müssen Sie in der Regel gemäß GEG die beiden Bereiche Heizung und Gebäudehülle näher betrachten:

Für die Heizung gilt, dass Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden müssen. Außerdem muss dafür gesorgt werden, dass Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden.

Nicht betroffen sind Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel. Auch wer in einem Gebäude mit weniger als drei Wohneinheiten eine Wohnung seit 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, darf seine Heizung weiter betreiben. Die Austauschpflicht tritt dann erst bei einem Eigentümerwechsel in Kraft.

Gemäß Heizungsgesetz müssen grundsätzlich neu eingebaute Heizungen ab dem 1. Januar 2024 zu mindestens 65 Prozent Erneuerbare Energien nutzen. Dabei kann man zwischen einem Anschluss an ein Wärmenetz, elektrischer Wärmepumpe, Stromdirektheizung, Biomasseheizung, Hybridheizung, Heizung auf der Basis von Solarthermie und „H₂-Ready“-Gasheizung frei wählen.

Gültig ist diese Regelung zunächst nur für Neubaugebiete. Für Neubauten außerhalb von Neubaugebieten, sogenannte Lückenschlüsse, sowie für bestehende Gebäude, gelten Übergangsfristen, die sich an der kommunalen Wärmeplanung orientieren.

Die Nachrüstpflicht zur Dämmung der Warmwasser- und Heizungsleitungen können insbesondere durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger ausschließlich im Rahmen der Feuerstättenschau eingefordert werden. Im Zuge der Einführung des Heizungsgesetzes wurden deshalb teils Termine auf Ende 2023 vorverlegt, damit der Zeitraum zur Umrüstung auf eine Wärmepumpe verlängert wird, da die maßgebliche Kontrolle später stattfindet.

Der zweite Bereich der Sanierungspflichten aus dem GEG betrifft die oberste Geschossdecke. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt beim Erbe oder Kauf eines Altbaus diese Maßnahme für alle Hausbesitzer verpflichtend vor, die nach 2002 Eigentümer ihrer Immobilie geworden sind.

Ausnahmen von dieser Pflicht gibt es nur,

• wenn entweder das Dach eines nicht ausgebauten Dachraums oder die Geschossdecke zwischen Dachboden und Wohnraum gedämmt ist.
• Die Sanierungspflicht der obersten Geschossdecke entfällt ebenfalls, wenn das Dach eines nicht ausgebauten Dachraums oder die Geschossdecke zwischen Dachboden und Wohnraum den sogenannten Mindestwärmeschutz einhält. Bei einem Dach ist das normalerweise der Fall, wenn es eine Dämmung von mindestens 5 Zentimetern Dicke aufweist.

Ist nicht einmal der Mindestwärmeschutz vorhanden, verpflichtet das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zur nachträglichen Dämmung. Und diese muss dann den Mindestwärmeschutz übertreffen.

So muss beispielsweise ein Steildach üblicherweise eine Dämmschicht von 18 Zentimetern erreichen. Dies richtet sich nach gesetzlich vorgegebenen Werten, die beschreiben, wie viel Wärme ein Dach durchlässt. Deren Berechnung hängt von der Konstruktion des Dachs ab.

Solange Sie Außenwände, auch ungedämmte, nicht sanieren möchten, haben Sie auch keine Pflicht diese zu dämmen. Wenn Sie allerdings eine Sanierung vornehmen, beispielsweise einen neuen Putz aufbringen, so sind sie verpflichtet, gleichzeitig eine gewisse energetische Qualität zu erreichen.

In den Fällen, in denen diese Anforderung noch nicht erreicht ist, müssen Sie also die Wände dämmen. Diese Sanierungspflicht entfällt, falls Sie lediglich kleine Teilflächen Ihrer Außenwände sanieren. Kleine Schönheitsmaßnahmen, wie Tapezieren oder Streichen gelten dabei nicht als eine mit dieser Pflicht verbundene Sanierung.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschreibt, welche Dämmwirkung eine Wand bei einer Sanierung mindestens erreichen muss. Ungefähr 14 Zentimeter Dämmung sind ausreichend.

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Die Nachrüstpflichten beim Kauf eines Altbaus zu verletzen ist keine gute Idee. Denn es muss damit gerechnet werden, dass in diesem Fall der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu hoch ist. Angesichts der hohen Preise für Heizenergie wird sogar empfohlen, mehr zu tun, als der Gesetzgeber verlangt.

Außerdem muss mit Bußgeldern gerechnet werden, wenn die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes nicht erfüllt werden.

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