Sanierung: Maßnahmen für Häuser mit Baujahr 1950 bis 1990 im Überblick

Mehr als 40% der Wohnungen in Deutschland wurden zwischen Baujahr 1950 und 1980 gebaut – und damit vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Sanierungsmaßnahmen bieten hier besonders großes Energieeinspar-Potenzial. Von energetischen Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten profitieren Wohneigentümer älteren Baujahres gleich mehrfach: Sie erhöhen den Wohnkomfort und senken die Verbrauchskosten. Außerdem leisten Hausbesitzer so ihren Beitrag zum Klimaschutz.

Beim Wiederaufbau musste es vor allem schnell gehen. Oft sind die Grundrisse aus der Nachkriegszeit der 50er Jahre beengt, die Bauweise ist sehr einfach. Häufig wird mit mangelhaften Baumaterialien gearbeitet. Die Ofenheizung ist noch die Regel. Auch die Elektrik ist nach heutigem Maßstab unzureichend. Schall- und Wärmedämmung spielen im typischen Haus Baujahr 1950 noch keine Rolle.

Beides wurde später häufig nur unzureichend nachgerüstet oder fehlt nach wie vor. Das schränkt den Wohnkomfort teils erheblich ein. Auch Wärmebrücken innerhalb der Konstruktion treten häufig auf. Die Folgen: ein zu hoher Energiebedarf und zu viel Feuchtigkeit, was zu Schimmel führen kann.

Immobilieneigentümer sollten deshalb die verarbeiteten Materialien genau überprüfen und bauliche Mängel sorgfältig beheben lassen. Besondere Aufmerksamkeit müssen Bauherren bei diesen typischen Siedlungshäusern aus den 1950er Jahren auf Feuchtigkeitsschäden, Haustechnik und Dacheindeckung richten. Weitere wichtige Punkte sind Heizungssystem, Tritt- und Schallschutz.

Beim Wert eines Hauses mit Baujahr 1950 ist die Qualität der Bausubstanz entscheidend, denn unter Umständen sind eine komplette Erneuerung sowie ein Anbau notwendig, um auf heutige Standards zu kommen.

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Für die Hausgeneration der 1960er Baujahre ist ebenfalls die unzureichende Wärme- und Schalldämmung charakteristisch. Hinzu kommt die Verarbeitung mangelhafter, veralteter oder schadstoffbelasteter Baustoffe (Ratgeber-Tipp: "So erkennen Sie Asbest").

Laut Verband Privater Bauherren (VPB) weisen Fertighäuser aus den 1960er Jahren neben veralteter Haustechnik und teilweise gesundheitsbedenklichen Materialien vor allem eine schlechte Dämmung auf. Sehr oft ist sie auch noch im Sockelbereich der Außenwände verfault. Dann muss jedenfalls die Dämmung, oft aber auch der Sockelbereich erneuert werden.

Ebenso treten in dieser Baudekade ab 1960 Schwachstellen bei konstruktiven Bauteilen auf. Dazu zählen zum Beispiel tragende Wände, Treppen, Brüstungen und Geländer. Die Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen aus diesem Baujahrzehnt sind in der Regel technisch veraltet.

Insgesamt ist die Qualität der Häuser mit Baujahr 1960 aufwärts schon gut. Die Räume sind großzügiger geschnitten, sie bieten Fensterfronten und entsprechen oft heutigen Maßstäben. Abstriche gibt es bei den Sanitärräumen: Wir finden mehr Nasszellen, weniger Wellness-Oasen.

Für die Bestimmung des Wertes eines Hauses mit Baujahr 1960 sind daher folgende Prüfpunkte wichtig: Optimieren des Energieverbrauchs durch Dach- und Fassadendämmung, Prüfen von Schäden an konstruktiven Bauteilen, Ersetzen der Wasser- und Entwässerungsleitungen, Austauschen der Heizanlage und der Fenster.

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Die 60er- und noch mehr die 70er-Jahre sind Jahrzehnte des Baubooms. Gebaut wird vor allem mit Beton. Die Elektro- und Sanitärinstallationen seit den 1970er-Jahren sind aus heutiger Sicht noch zeitgemäß. In Deutschland wächst das Bewusstsein für den Wärmeschutz, wenngleich die Wärmedämmung nach der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht mehr den heutigen Standards entspricht.

Häufig gibt es beim Haus mit Baujahr 1970 aber Probleme mit Feuchtigkeit im Bodenbereich. Wenig komfortabel bleiben meist die Bäder: Sie sind aus heutiger Sicht zu klein. Da in Ballungszentren viele Reihenhaussiedlungen entstehen, rücken die Bäder ins Innere der Häuser, weg vom Tageslicht. Die Zahl der verbauten Schadstoffe nimmt zu.

Für den Wert eines Hauses Baujahr 1970 ist entscheidend, ob in dieser Baugeneration Schadstoffe wie Asbest und Holzschutzmittel eingesetzt wurden sowie Feuchtigkeitsschäden vorliegen. Häufig gibt es Schwachstellen an Dach und Außenwänden. Daher stehen auch hier oft Dach- und Fassadendämmung sowie die Erneuerung der Heizanlage an.

Erstaunlicherweise sind die in den 1970er Baujahren häufig verbauten Mahagoniholzfenster bei guter Wartung und bereits verwendeter Zweifachverglasung oft noch nicht am Ende ihres Lebenszyklus. Ein Austausch ist nicht automatisch notwendig.

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Mit steigenden Anforderungen an die Wärmedämmung ersetzt das Warmdach mit seiner Dämmschicht in den 80er-Jahren häufiger das in den Jahrzehnten davor gängige Kaltdach. Ein Vorteil des Haus Baujahr 1980: Bislang als Stauraum oder Wäscheboden genutzte Dachgeschosse werden zur Wohnfläche und sind baulich entsprechend ausgestattet.

Die häufiger auftretende Dachterrasse erweist sich allerdings oft als Schwachstelle bei starkem Regen sowie starker Sonneneinstrahlung. Weitere Schwachstellen sind bei dieser Gebäudegeneration häufig Erdgeschossaußenwände und Wohnungstrennwände, Fensterleibung und Rollladenkästen.

Beim Wert-Gutachten eines Hauses aus den 1980ern bleibt die Überprüfung von gesundheitsbelastenden Materialien, allen voran asbesthaltige Dachplatten oder Fassadenplatten, Mineralwolle mit zu geringer Faserlänge, gesundheitsschädliche Holzschutzmittel sowie formaldehydhaltige Spanplatten und andere Holzbaustoffe sehr wichtig.

Eine genaue Prüfung lohnt sich auch bei den Warmdächern aus dieser Zeit, da sie häufig noch Baumängel aufweisen. Oft sind die Dampfsperren falsch verbaut oder verschlissen. Dadurch dringt Feuchtigkeit in den Baukörper ein.

Häuser aus den 1980er-Baujahren sind aufgrund der Mängel bei Wärmeschutz und Luftdichtheit energetisch in immer noch fragwürdigem Zustand. Allerdings sind die eingesetzten Bauteile meist noch so gut in Schuss, dass eine Erneuerung aus wirtschaftlicher Sicht wenig Sinn macht. Wo Einsparpotenzial liegt, kann ein unabhängiger Energieberater beurteilen.

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Nach der UN-Umweltkonferenz in Rio de Janeiro 1992 rückte zusätzlich zum effizienteren Energieeinsatz die Reduzierung der CO₂-Emissionen in den Blickpunkt – auch bei Bestandsimmobilien. Die Politik errichtet mit einer novellierten Wärmeschutzverordnung das Fundament für energiebewusste Baumaßnahmen: Das Energieeinsparen tritt in den Vordergrund.

In den 1990er Baujahren werden immer mehr Passiv- und Niedrigenergiehäuser gebaut. Fassaden erhalten eine Hülle aus Dämmplatten, meist aus Polystyrol. Zunehmend werden Systeme eingebaut, die erneuerbare Energie nutzen. Bauherren orientieren sich vermehrt an Standards für ökologische Materialien und Konstruktionen.

Die Dämmung eines typischen Hauses mit Baujahr 1990 ist aus heutiger Sicht meist nicht mehr ausreichend. Dies kann den Wert eines Hauses mit Baujahr 1990 aufwärts schmälern. Die Baustoffe befinden sich aber noch mitten in ihrem Lebenszyklus, wenn sie ordentlich verbaut worden sind. Trotzdem sind auch hier mögliche Feuchtigkeitsschäden ein zentraler Prüfpunkt, vor allem am Dach.

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Quelle: Presseinformation Bausparkasse Schwäbisch Hall AG vom 06.08.2019 "Gewusst wie – Ältere Wohngebäude richtig sanieren"