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Ratgeber: Wichtige Klauseln im neuen Architektenvertrag

Das neue Bauvertragsrecht bringt Veränderungen für private Bauherren. Unter anderem steht ab sofort der „Architektenvertrag“ gleichrangig mit dem „Werkvertrag“ und dem „Bauträgervertrag“ im Gesetz. Er soll helfen, früher häufig strittige Bauphasen zum beiderseitigen Nutzen von Architekt und Bauherr verbindlich zu regeln.

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Das Bauen oder auch Sanieren eines Hauses mit einem Architekten gestaltete sich häufig schwierig. Wann beginnt eine kostenpflichtige Leistung? Was tue ich, wenn ich Änderungen am Bau wünsche? Wer haftet für Fehler? Die Liste an Problemen kann um viele Punkte erweitert werden. Die wichtigsten konfliktträchtigen Szenarien sollen nun durch den neuen Architektenvertrag entschärft werden.

Der neue Architektenvertrag versucht, früher häufig strittige Bauphasen zum beiderseitigen Nutzen von Architekt und Bauherr neu zu regeln. (Grafik: undraw.co / MIT license)
Der neue Architektenvertrag versucht, früher häufig strittige Bauphasen zum beiderseitigen Nutzen von Architekt und Bauherr neu zu regeln. (Grafik: undraw.co / MIT license)

Sonderkündigungsrecht

Der Architektenvertrag konnte bisher und kann auch weiterhin jederzeit formlos und mündlich geschlossen werden. Sie kommen auch durch schlüssiges, sprich konkludentes Handeln zustande. Damit Bauherren, die sich eigentlich nur einen ersten Entwurf machen lassen wollen, nicht unversehens die Architektenleistung für ein ganzes Haus kaufen müssen, hat ihnen der Gesetzgeber nun ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt.

Das neue Sonderkündigungsrecht im Architektenvertrag sieht vor, dass der Planer nach der Zielfindungsphase dem Bauherren seine Ideen samt einer Kostenschätzung für die weitere Umsetzung vorlegt. Gleichzeitig muss er die Verbraucher in Textform darüber aufklären, dass sie binnen zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen ein Sonderkündigungsrecht haben.

Nutzen sie dieses Recht, müssen sie nur alle bis zur Sonderkündigung erbrachten Leistungen des Architekten bezahlen. Kündigen müssen Bauherren schriftlich. Versäumt der Planer, sie über das Sonderkündigungsrecht zu informieren, besteht es fort – und zwar über die gesamte Bauzeit hinweg.

Gerade das Sonderkündigungsrecht hilft, den Start eines Bau- oder Sanierungsprojekts verbindlich und rechtssicher für Bauherren und Architekten zu gestalten. Es bietet auch die Möglichkeit, neu zu überlegen, ob eine Vollplanung oder nur eine Genehmigungsplanung für ein Haus erfolgen soll, das später z. B. von einem Schlüsselfertiganbieter gebaut werden soll.

Schadensersatz

Fungiert ein Architekt als Bauüberwacher, so wird er gemäß des neuen Architektenvertrags zukünftig bei Mängeln nicht sofort zum Schadensersatz herangezogen. Im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung muss nun erst die Baufirma zur Nachbesserung aufgefordert werden, ehe die Versicherung des Architekten zahlt. Das spart den Gesamtschuldnern Geld und dürfte für viele Firmen ein Anreiz sein, Nachbesserungen schnell zu erledigen.

Anordnungsrecht

Bauherren haben in Zukunft auch beim Architektenvertrag ein einseitiges Anordnungsrecht. Die VOB/B regelt Anordnungsrechte des Auftraggebers. So bleibt es gemäß § 1 Abs. 3 VOB/B dem Auftraggeber vorbehalten, Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen. Laut § 1 Abs. 4 VOB/B müssen dann vom Auftragnehmer auch nicht vereinbarte Leistungen, sofern möglich, ausgeführt werden. Allerdings kann dessen Ausübung nicht nur Kosten, sondern auch Verzögerungen von bis zu 60 Tagen nach sich ziehen. Das Anordnungsrecht ist jedoch eher für Großprojekte gedacht und nicht für das private Hausbauvorhaben.

Teilabnahmerecht

Nach dem BGB (§ 640) ist der Besteller verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen. Das Gesetz kennt keinen "automatischen" Anspruch des Auftragnehmers auf Abnahme einzelner Leistungsteile. Allerdings können die Vertragspartner dies jetzt in einem Architektenvertrag vereinbaren.

Das Teilabnahmerecht sieht vor, dass Planer ihre Haftung von zehn auf fünf Jahre reduzieren können. Allerdings greift es nur, wenn der Architekt sämtliche Leistungen nach HOAI übernommen hat, bis einschließlich Leistungsphase 9, der Objektbetreuung bis zur Schlussbegehung fünf Jahre nach Einzug. Das vereinbaren aber jetzt schon die wenigsten Bauherren. Auch Architekten vereinbaren vertraglich lieber nur die Leistungsphasen 1 bis 8 und verzichten auf die letzten zwei Prozent Honorar, als erst fünf Jahre nach der Schlussbegehung überhaupt mit ihrem - dann nochmals längeren - Haftungsteil zu beginnen.

Hat der Planer alle Leistungsphasen übernommen, kann er in Zukunft mit dem Teilabnahmerecht bereits nach der Abnahme der Handwerkerleistungen fordern, dass auch seine bisherigen Leistungen abgenommen werden. Der Architekt reduziert dadurch seine eigene Haftung erheblich und kommt gleichzeitig mit den ausführenden Firmen aus der Gewährleistungspflicht. Alle Bauherren sollten deshalb unbedingt rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfristen von einem unabhängigen Sachverständigen eine Baubegehung durchführen lassen, um wirklich alle Mängel zu entdecken, bevor es zu spät ist.

Honorarordnung

Die Abrechnung des vom Architekten entsprechend des Architektenvertrages erbrachten Leistungen erfolgt entsprechend der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) ab.

Die HOAI unterteilt die Grundleistungen dafür in neun sogenannte Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Übernimmt ein Planer alle neun Leistungsphasen, kann er dafür das gesamte Honorar in Rechnung stellen. Beauftragen ihn die Bauherren nur mit bestimmten Aufgaben, steht dem Architekten dafür auch nur der prozentuale Anteil des Honorars zu.

  • In den Leistungsphasen 1 bis 3 geht es um die Ideenfindung und den ersten Entwurf. Rund ein Viertel des Gesamthonorars entfallen auf diese Arbeitsschritte.
  • In den Leistungsphasen 4 bis 7 wird es konkreter, sie umfassen die Vorbereitung zum Bauen, mit Baugenehmigung, Arbeitsplänen, Ausschreibung und Vergabe. Gut 40 Prozent des Honorars werden danach fällig.
  • Besonders komplex ist die Leistungsphase 8, die Bauüberwachung. Sie bringt ein Drittel des Gesamthonorars, macht aber auch am meisten Arbeit.
  • Nach der Abnahme des Hauses bleibt nur noch die Leistungsphase 9, die Objektbetreuung. Dabei handelt es sich um die fünf Jahre Gewährleistungsfrist, die Bauherren gegenüber Handwerkern und Baufirmen haben. Für die Objektüberwachung gibt es zwei Prozent vom Architektenhonorar.

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Weitere Informationen zum neuen Bauvertragsrecht

"Wichtige Klauseln im neuen Architektenvertrag" wurde am 18.01.2018 das letzte Mal aktualisiert.