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Ratgeber: Energiepass-Pflichten in Deutschland

Wann ist ein Energieausweis freiwillig? Wann ist der Energiepass Pflicht? Hier finden Sie die wichtigsten Infos für Hausbesitzer im Überblick.

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Ein Energiepass dient der Information über die energetische Qualität von Gebäuden und soll einen Vergleich der Energieeffizienz mit typischen anderen Gebäuden ermöglichen. In folgenden Fällen ist ein Energiepass Pflicht:

  • nach Baufertigstellung eines Neubaus
  • wenn - in Zusammenhang mit einer Sanierung oder einer größeren Erweiterung - eine energetische Bilanzierung des gesamten Gebäudes erfolgt
  • bei Verkauf oder Vermietung von Gebäuden oder Teilen davon (z. B. Wohnungen)
  • zum Aushang in Gebäuden mit mehr als 1.000 m2 Nutzfläche, in denen öffentliche Dienstleistungen erbracht werden und die starken Publikumsverkehr aufweisen

Ein Energiepass wird dabei grundsätzlich für ein gesamtes Gebäude ausgestellt. Energiepässe für einzelne Wohnungen sind in Deutschland nicht vorgesehen. Jedem Energiepass ist eine Modernisierungsempfehlungen nach Anlage 10 EnEV beizufügen.

Eine Ordnungswidrigkeit liegt unter anderem dann vor, wenn ein Energiepass auf Verlangen des potenziellen Käufers oder Mieters nicht rechtzeitig vorgelegt werden kann. Maximal gilt ein Energiepass für 10 Jahre.

Wann wird welcher Energiepass benötigt? (Grafik: Vereinigung der deutschen Zentralheizungswirtschaft e.V.)
Wann wird welcher Energiepass benötigt? (Grafik: Vereinigung der deutschen Zentralheizungswirtschaft e.V.)

Unterscheidung von Energiepass-Verfahren

In Deutschland gilt ein so genanntes "duales System", das ein Nebeneinander von Bedarfs- und Verbrauchsausweisen vorsieht. Bei einem Bedarfsausweis wird auf Grundlage des energetischen Zustands des Gebäudes die Energiemenge berechnet wird, die für Heizung, Lüftung, Klimaanlage und Warmwasserbereitung bei durchschnittlicher Nutzung benötigt wird.

In einem Verbrauchsausweis wird hingegen der Energieverbrauch zugrunde gelegt. Die Ergebnisse des Bedarfs- und Verbrauchsausweises können je nach individuellem Heizverhalten der Bewohner voneinander abweichen.

In Deutschland gibt es unterschiedliche Verpflichtungen zur Ausstellung eines Bedarfs- als auch Verbrauchsausweises. Daher ist es nicht nur entscheidend, dass man einen Energiepass besitzt, sondern auch den entsprechend richtigen Pass besitzt.

Ausstellung eines Energiepass beim Neubau

Ein Energiepass ist im Neubau gemäß EnEV 2009, § 16, Absatz (1) seit dem 1. Oktober 2009 Pflicht. Bei Anbauten, Umbauten oder Modernisierungen ist ein Energiepass nur Pflicht, wenn die Nachweisberechnung für das gesamte Gebäude durchgeführt wurden. Bauherren erhalten einen Energiepass vom planenden Architekten oder bauvorlageberechtigten Planer.

Der Energiepass muss ggf. den Landesbehörden auf Verlangen vorgelegt werden. Wer einen Energiepass ausstellen darf, bestimmt jedes Bundesland selbst anhand von bautechnischen Vorschriften, beispielsweise EnEV-Durchführungsverordnung, Landesbauordnung, usw.

Energiepass-Pflicht bei Wohngebäuden

Bei der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie besteht seit 1. Juli 2008 eine Energiepass Pflicht. Mieter oder Immobilienkäufer haben damit das Recht, sich einen Energiepass vom Eigentümer, Vermieter oder Verkäufer vorlegen zu lassen. Dies gilt für Häuser, die bis 1965 gebaut wurden.

Seit Anfang 2009 ist der Energiepass in Vermietungs- und Verkaufsfällen auch bei allen übrigen Wohngebäuden Pflicht. Gewerbebauten und andere Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen, so genannte Nichtwohngebäude, benötigen seit Juli 2009 einen Energiepass.

Unterscheidung nach Wohneinheiten

Ob bei Vermietung oder Verkauf der Immobilie ein Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis vorgelegt werden muss, hängt von der Anzahl der Wohneinheiten und dem Baujahr der Immobilie ab. Bei Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten besteht keine Pflicht, einen bestimmten Energiepass erstellen zu lassen.

Hintergrund ist, dass in größeren energetisch nicht sanierten, alten Wohngebäuden das individuelle Heizverhalten den Gesamtenergieverbrauch weniger stark beeinflusst als in Wohnanlagen mit nur wenigen Wohneinheiten.

Bei Wohngebäuden mit vier und weniger Wohneinheiten muss daher grundsätzlich ein Bedarfsausweis erstellt werden.

Ausnahmen für Wohngebäude

Für Wohngebäude mit vier und weniger Wohneinheiten gilt eine Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis nur, wenn entweder der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde oder das Wohngebäude trotz Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt.

Weitere Ausnahmen bestehen für Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Gebäude. Für Eigentümer von Gebäuden, die als Baudenkmäler anerkannt sind, besteht keine Energiepass Pflicht, wenn diese verkauft oder neu vermietet werden.

Wenn Baudenkmäler jedoch modernisiert werden, kann ggf. ein Energiepass nach EnEV § 16 Absatz 1 Pflicht sein.

Energiepass-Pflicht für Nichtwohngebäude

Seit Juli 2009 gilt nun auch für alle Nichtwohngebäude eine Energiepass Pflicht, sofern Gewerbe- Büro- oder Produktionsimmobilien ganz oder teilweise verkauft, neu vermietet oder verpachtet werden.

Diese Energiepass Pflicht wurde zunächst mit einer Übergangsfrist eingeführt. Wie bei Wohngebäuden wählen Eigentümer zwischen zwei Energiepass Arten.

Für öffentlich genutzte Gebäude sieht die EnEV 2010 eine Pflicht zur Ausstellung und zum Aushang von Energieausweisen vor. Diese gilt für Gebäude mit mehr als 1000 m2 Nettogrundfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden.

Die Energieausweise sind an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen.

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"Energiepass-Pflichten in Deutschland" wurde am 17.09.2017 das letzte Mal aktualisiert.