Ratgeber "Verbrauchsausweis": Inhalte, GEG-Pflichten & Kosten

Der Verbrauchsausweis ist eine Form des Energieausweises und gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Die Berechnung basiert auf dem tatsächlichen Heizenergieverbrauch der Bewohner:innen. Spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis. Bis auf wenige Ausnahmen besteht dabei Wahlfreiheit zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis.

• Der Verbrauchsausweis basiert auf den bisherigen Abrechnungsperioden der letzten drei Jahre. Der Bedarfsausweis hingegen basiert ausschließlich auf den gebäudespezifischen Faktoren.
• Beim Neubau, Verkauf oder Neu-Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis. Während beim Neubau ein Bedarfsausweis Pflicht ist, besteht bis auf wenige Ausnahmen eine Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.
• Dem Verbrauchausweis wird nachgesagt, durch das individuelle Heizverhalten der Bewohner ungenauer als ein Bedarfsausweis zu sein. Studien haben jedoch gezeigt, dass Verbrauchsausweise sogar geringere Abweichungen aufweisen als Bedarfsausweise.
• Die Kosten eines Verbrauchsausweises für ein klassisches Einfamilienhaus belaufen sich auf ca. 50 - 100 Euro. Für ein Mehrfamilienhaus mit bis zu sechs Wohneinheiten ist mit Kosten um die 250 Euro zu rechnen.
• Verbrauchsausweis-Austeller müssen das Gebäude persönlich ansehen, entweder vor Ort oder durch Fotos. Es muss sich dabei um qualifizierte Fachleute handeln und die energetische Qualität des Gebäudes muss detailliert beschrieben werden.
• Die Erstellung des Verbrauchsausweises ist auch online möglich - jedoch ist hier die Fehleranfälligkeit höher und auch die Rechtssicherheit kann je nach Anbieter eingeschränkt sein.

Der Verbrauchsausweis ist eine Form des Energieausweises und gibt grundlegende Informationen über den energetischen Zustand eines Gebäudes.

Als Grundlage für die Erstellung des Verbrauchsausweises dient der bisherige Energieverbrauch, der anhand der Abrechnungsperioden abgelesen werden kann.

Anhand dieser Daten kann der zu erwartende jährliche Verbrauch in Kilowattstunden (kWh) je Quadratmeter (m²) Nutzfläche berechnet werden:

\(Energiebedarf = kWh / m^2 \cdot a\)

Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten (Heizkostenabrechnungen) der Vergangenheit. Mindestens drei Abrechnungsperioden müssen für die Berechnung vorliegen.

Das Ende des Abrechnungszeitraumes darf dabei höchstens 18 Monate zurück liegen. Die Datenerhebung des Verbrauchsausweises ist damit im Regelfall sehr einfach und nicht besonders fehleranfällig.

Da der Verbrauchsausweis von vorliegenden Heizkostenabrechnungen abhängig ist, kann dieser auch nicht bei Neubauten eingesetzt werden.

Generell ist diese Form des Energieausweises jedoch einfacher zu berechnen und entsprechend auch kostengünstiger.

In der Regel umfasst der Energieausweis fünf Seiten - Seite 2 enthält die Daten des Bedarfsausweises und Seite 3 die Daten des Verbrauchsausweises - und enthält neben den Energiekennwerten der Immobilie auch eine Vielzahl weiterer Angaben sowie Empfehlungen zur kostengünstigen Haussanierung (Seite 4).

Anhand einer Farbskala wird der durchschnittliche Energieverbrauch des Hauses in den letzten drei Jahren angegeben:

• Oberhalb der Skala befindet sich der Verbrauch an Endenergie (die Energiemenge, die das Gebäude jährlich verbraucht) und
• unterhalb der Skala der Verbrauch an Primärenergie (die ursprünglich aufgewendete, gesamte fossile Energiemenge) der Immobilie.

Für beide Werte gilt: Je kleiner, desto besser.

Darüber hinaus befindet sich unter der Farbskala gesondert der Endenergieverbrauch für die Pflichtangabe in Immobilienanzeigen nochmals in numerischer Form sowie darunter die einzelnen Verbrauchswerte in tabellarischer Form.

Seit Mai 2021 wird auch der CO₂-Fußabdruck mit im Verbrauchsausweis aufgeführt. Berechnet werden die Emissionen anhand des Primärenergieverbrauchs des Gebäudes.

Wenn es sich um einen Bedarfsausweis handelt, wird die Höhe der CO₂-Emissionen aus dem Primärenergiebedarf des Gebäudes errechnet. Beim Verbrauchsausweis dienen die tatsächlichen Verbrauchswerte als Berechnungsgrundlage.

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Grundsätzlich gibt es zwei Arten des Energieausweises: Der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis. Der Verbrauchsausweis unterscheidet sich insbesondere durch die zugrunde gelegte Datenbasis vom Bedarfsausweis:

• Während der Verbrauchsausweis den Verbrauch zugrunde legt,
• ist beim Bedarfsausweis eben der Bedarf ausschlaggebend.

Dieser Bedarf wird auf Grundlage gebäudespezifischer Daten, wie etwa den verwendeten Baumaterialen, der Heizungsanlage, dem Dämmzustand etc. nach verschiedenen Verfahren zB DIN V 4108-6 und DIN V 4701-10 berechnet und ist bei Neubauten Pflicht.

Für die Berechnung des Bedarfsausweises sind keine Abrechnungen nötig, doch aufgrund der umfassenden Aufnahme der standardisierten Randbedingungen ist diese Art des Energieausweises aufwendiger zu erfassen und zu berechnen.

Dadurch belaufen sich auch die Kosten des Bedarfsausweises auf vielfach mehr als das Doppelte eines Verbrauchsausweises.

Da der berechnete Energieverbrauchswert eines Verbrauchsausweises stark vom

• Verhalten der Bewohner:innen
• Leerständen oder den
• Witterungsverhältnissen abhängig ist,

kann sich dieser Kennwert – z. B. beim Wechsel der Bewohner:innen aufgrund eines damit evtl. einhergehenden veränderten Nutzer- und Heizverhaltens - vergrößern oder verkleinern.

Daher sagt man dem Verbrauchsausweis auch eine geringere Aussagekraft nach. Im Bedarfsausweis wird hingegen nur der berechnete theoretische Energiebedarf eines Gebäudes anhand der Bausubstanz und Anlagentechnik wiedergegeben, was ebenfalls zu Abweichungen führen kann. Daher ist die Aussagekraft bei beiden Ausweisarten umstritten.

Dass der Verbrauchsausweis deutlich schlechter sei als der Bedarfsausweis, widerlegte bereits eine im Jahr 2011 im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung durchgeführte Studie, die in einem Stichprobentest feststellte, dass lediglich 29 Prozent der geprüften Bedarfsausweise den Energiebedarf annähernd zutreffend darstellte. Bei Verbrauchsausweisen waren es immerhin gut zwei Drittel, die innerhalb der zulässigen Toleranz von fünf Prozent lagen.

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Der Energiepass, sowohl Verbrauchs- als auch Bedarfsausweis, darf gemäß § 88 Gebäudeenergiegesetz (GEG) "Ausstellungsberechtigung für Energieausweise" nur von dafür zugelassenen Experten ausgestellt werden. Dazu zählen in der Regel

• Architekt:innen,
• Innenarchitekt:innen,
• Schornsteinfeger:innen,
• Bauingenieur:innen und
• Energieberater:innen.

Notwendig ist für alle genannten Personengruppen eine besondere Aus- und Weiterbildung nach dem GEG.

Seit November 2020 dürfen mit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes auch Handwerker:innen sowie staatlich anerkannte Techniker:innen einen Energieausweis für Nichtwohngebäude erstellen. Auch für diese Personengruppe ist eine entsprechende Weiterbildung verpflichtend.

Bei der Berechnung des gebäudetypischen Energieverbrauchs werden die Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre in Bezug zu länger andauernden Leerstände und lokalen Witterungsverhältnissen gesetzt.

Ein besonders frostiger Winter könnte ansonsten einen schlechteren energetischen Zustand des Hauses darstellen, ein besonders milder Winter umgekehrt einen besseren Dämmzustand. Um dies zu berücksichtigen erfolgt die rechnerische Einbeziehung anhand des so genannten Klimafaktors, der auf der Seite drei des Energieausweises eingetragen wird. Damit werden die Verbrauchsdaten "klimabereinigt".

Der:die zuständige Energieexpert:in trägt die angegeben Daten dann in Form eines Erfassungsbogens zusammen und ermittelt anhand dessen den Energieverbrauch mit einer entsprechenden Software wie z. B. "Verbrauchspass" von Hottgenroth oder der Energieberatersoftware "EVEBI" von ENVISYS.

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Die gesetzlichen Grundlagen des Energieausweises werden im Gebäudeenergiegesetz (GEG) im § 82 "Energieverbrauchsausweis" ff. geregelt. Zuvor galten die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Grundsätzlich benötigt jede:r Vermieter:in oder Verkäufer:in einer Wohnimmobilie einen Energieausweis.

Bereits in der Immobilienanzeige muss dieser (sofern bereits vorhanden) veröffentlicht werden. Liegt dieser bereits bei Aufgabe der Immobilienanzeige vor, dann ist es verpflichtend darin wichtige Angaben aus dem Ausweis zu nennen. Das sind:

• die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch)
• der Endenergie-Kennwert der Immobilie (in kWh/m²a)
• der (hauptsächliche) Energieträger für die Beheizung
• das Gebäude-Baujahr
• die Effizienzklasse der Immobilie

Wird eine Immobilien-Anzeige nicht-kommerziell veröffentlicht, zum Beispiel per Zettel an einem schwarzen Brett eines öffentlichen Gebäudes, darf auf Angaben aus dem Energieausweis verzichtet werden.

Spätestens zur Immobilienbesichtigung muss der Energieausweis aber den Interessenten vorgelegt werden. Im Falle eines Verkaufs der Immobilie, geht der Energieausweis in den Besitz des Käufers über.

Generell können Eigentümer:innen frei wählen, ob Sie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis für ihre Immobilie ausstellen lassen möchten. In folgenden Fällen ist jedoch der Bedarfsausweis Pflicht:

• Bei Neubauten; denn hier liegen noch keine Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vor.
• Bei Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, die noch nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 (Bauantrag vor 01.11.1977) einhalten.
• Bei Gebäuden, in denen erst vor Kurzem nachträglich die Fassade gedämmt worden ist oder wenn mehr als 10 % der Fläche eines Außenbauteils erneuert worden ist.

Ein Energieausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahren. Danach muss ein neues Dokument erstellt werden. Ist zwischenzeitlich eine Sanierung oder Erweiterung des Gebäudes erfolgt, so muss zum Abschluss einer Sanierungsmaßnahme unmittelbar ein aktueller Energieausweis ausgestellt werden.

Wer gegen die gesetzlichen Ausweis-Pflichten des GEG verstößt begeht streng genommen eine Ordnungswidrigkeit und muss mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro rechnen!

Verstöße können bei der zuständigen Behörde angezeigt werden. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen. Dabei ist die Zuständigkeit für Energieausweise in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie liegt meist bei den unteren Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämtern der Kommunen oder Kreise, in denen sich die Gebäude befinden.

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Da der Aufwand der Erstellung eines Verbrauchsausweises geringer ist, ist der Verbrauchsausweis auch deutlich preiswerter als der Bedarfsausweis, der häufig 300 bis 500 Euro kostet. Er wird daher auch als "kleiner Energieausweis" bezeichnet.

• Die Kosten für einen Verbrauchsausweis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus belaufen sich in der Regel auf 50 bis 100 Euro.
• Bei Mehrfamilienhäusern richtet sich der Preis des Energieausweises nach den Wohneinheiten. Die Kosten eines Verbrauchsausweises für ein Mehrfamilienhaus mit bis zu sechs Wohneinheiten belaufen sich beispielsweise im Schnitt auf rund 250 Euro.

Die Erstellung des Verbrauchsausweises ist auch online durch Einreichung aller relevanter Daten möglich. Die Analyse ist online etwas günstiger zu finden und für Einfamilienhäuser bereits ab Preisen von 30 bis 50 Euro erhältlich, für Mehrfamilienhäuser mit über sechs Wohneinheiten sind online mit Kosten von circa 100 Euro zu rechnen. Mittlerweile bieten auch zahlreiche Online-Plattformen die Erstellung innerhalb weniger Minuten und schon für Preise ab 20 Euro an.

Auch wenn die Online-Ausstellung grundsätzlich zulässig ist, können bei der Datenerhebung leichter Fehler passieren, da Online-Anbieter oft keine Begehung vor Ort machen und sich stattdessen auf die Angaben der Eigentümer verlassen. Die Datenaufnahme vor Ort liefert hingegen eine belastbarere Grundlage.

Sollten Sie sich trotzdem für den selbst erstellten Verbrauchsausweis online entscheiden, ist es ratsam, die Angebote sorgfältig zu prüfen und sich nicht von Billig-Anbietern täuschen zu lassen. Lassen Sie sich auch nicht von langen Checklisten und Fragebögen für die Datenaufnahme abschrecken, denn diese sind ein gutes Zeichen für einen sorgfältigen Energieausweis.

Stellen Sie zudem sicher, dass die eingereichten Fotos aussagekräftig sind und alle nötigen Informationen sich einfach von diesen ablesen lassen. Bei der Online-Erstellung ist dei Bereitstellung einer umfänglichen Datenbasis unerlässlich.

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