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BGH-Urteil: Heizkostenabrechnung bei ungedämmten, nicht freiliegenden Heizungsleitungen

Gemäß BGH-Urteil vom 15.03.2017 ist die Anwendung von § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung auf ungedämmte aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung bei Einrohrheizungen nicht zulässig. Bei Heizkostenabrechnungen für Wohnungen mit überwiegend ungedämmt unter Putz bzw. im Estrich liegenden Heizungszuleitungen dürfen demnach die Kosten für die Rohrwärmeabgabe nicht mehr unter Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 Blatt 3.5 Rohrwärme auf alle Mieter umgelegt werden.

Der Einsatz des Korrekturverfahrens bei niedrigen, unter 34% liegenden Erfassungsraten (in der VDI 2077 Blatt 3.5 Rohrwärme „Verbrauchswärmeanteil“ genannt) war und ist ein probates Mittel und führt im Ergebnis dazu, dass bei Einrohrheizanlagen einzelne Mieter nicht die Heizkosten für andere Mieter ungerechterweise mittragen müssen. Die Rohrwärme wird mittels unterschiedlicher Verfahren berücksichtigt und dem verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten pro Wohnung im geeigneten Verhältnis zugerechnet.

So sollen Verzerrungen in der Heizkostenabrechnung von Wohnungen in unterschiedlichen Lagen und mit unterschiedlichen Benutzerprofilen ausgeglichen werden. Mit Urteil vom 15.03.2017 verneint der Bundesgerichtshof jedoch die Anwendung dieses Korrekturverfahrens im Falle von ungedämmten, aber nicht freiliegenden Wärmeleitungen.

Für Gebäude mit ungedämmten, nicht freiliegenden Heizungsleitungen bedeutet das BGH-Urteil, dass die Heizkostenverteilung nicht mehr fair ausgeglichen werden kann. Die auf alle Haushalte zu verteilenden Verbrauchskosten des Rohrleitungssystems werden hauptsächlich auf die Bewohner Wärme-ungünstiger Wohnungen verteilt. Wärme-günstig gelegenen Wohnungen, die ausreichend mit Rohrwärme grundversorgt werden, mit dem Ergebnis niedriger Heizverbräuche, wird ein geringerer Anteil an den umzulegenden Verbrauchskosten zugerechnet.

Dies kann gemäß Beispielen aus der Rechtsprechung für Mieter oder Eigentümer zu einer deutlichen Mehrbelastung von bis zu 1.000 Euro jährlich führen. Obwohl gar nicht bekannt ist, wie viele der geschätzten 1,5 Mio. Wohnungen mit Einrohrheizsystem davon betroffen sind, kann das BGH-Urteil das ohnehin vorhandene Streitpotenzial verschärfen.

Die mit dem DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2017 ausgezeichnete indiControl stellt zur Realisierung eines höheren Verbrauchswärmeanteils (in der Regel über 60%) in Wohnräumen eine Systemlösung dar, die die Regelung von Einrohrheizungen optimiert, indem Volumenströme bedarfsgerecht gesteuert werden.

Dies führt dazu, dass in Räumen der Anteil der Wärmegrundversorgung über die Heizungsleitungen sinkt und verstärkt die Heizkörper aktiviert werden. Wird die Raumwärme nicht nur über die Heizungsleitungen sondern auch über die Heizkörper gestaltet, messen die Heizkostenverteiler mehr Wärmeeinheiten. Der tatsächliche Wärmebedarf der Bewohner kann so besser registriert werden.

Die Verbrauchskosten des Rohrleitungssystems, die auf alle Mieter umzulegen sind, reduzieren sich. Das Korrekturverfahren nach VDI-Richtlinie 2077 Blatt 3.5 Rohrwärme, ganz gleich ob bei sichtbaren oder nicht sichtbaren Heizungsleitungen, würde mit indiControl nicht mehr notwendig sein. Heizkostenabrechnungen bei Einrohrheizungen mit indiControl basieren auf einem gerechteren, individuelleren Verbrauchsanteil, da die Höhe der über die Heizkörper gemessenen Wärmeeinheiten steigt.

indiControl lässt sich mit minimalem Aufwand in bestehende Einrohrheizsysteme nachrüsten. Arbeiten in den Wohnungen sind dafür nicht nötig. Die erforderliche Investition in Höhe von knapp 1.000 Euro brutto pro Wohnung amortisiert sich schnell. Insbesondere auch durch die Förderfähigkeit dieser Optimierungsmaßnahme. Die Mieter profitieren ebenfalls, da in der Regel die Kosteneinsparung für den Mieter höher ist als der Modernisierungszuschlag, und es so zu einer Senkung der Gesamtmiete kommen kann.

Die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Kassel mbH (GWG Kassel) ist Patentinhaberin und setzt indiControl seit 2012 im eigenen Bestand ein. Die GWG Service GmbH vermarktet die Systemlösung indiControl und hat sie bereits bei diversen Wohnungsunternehmen in Deutschland und in Österreich erfolgreich in Betrieb genommen.

Für das größte deutsche Wohnungsunternehmen Vonovia SE konnten innerhalb eines Jahres an mehreren Standorten Einrohrheizanlagen optimiert und ein kontinuierlicher Umsetzungsprozess für die Zukunft etabliert werden. Die Vorteile sind vielfältig: Neben der Erhöhung des Verbrauchswärmeanteils, der eine gerechtere Abrechnung ermöglicht und damit zu einer Reduzierung von Streitfällen beiträgt, führt der Einsatz von indiControl auch zu Energieeinsparungen von 20 bis 30 Prozent.

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"BGH-Urteil: Heizkostenabrechnung bei ungedämmten, nicht freiliegenden Heizungsleitungen" wurde am 15.11.2018 verfasst