Investitionen in die Energieeffizienz von Mehrfamilienhäusern können den Energieverbrauch deutlich reduzieren. Die dadurch resultierenden Heizkosteneinsparungen und die dementsprechende Steigerung der Kaltmiete bietet in vielen Regionen Deutschlands jedoch keine ausreichenden Investitionsanreize für die Eigentümer der Mehrfamilienhäuser, die auch von der jetzigen Förderpolitik nicht ausgeglichen werden. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des IWH auf Grundlage des ista-IWH-Energieeffizienzindex.
Regionales Energiepreisniveau bestimmt Modernisierungsumfang
Das Institut für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) hat den Heizenergieverbrauch von Mehrfamilienhäusern in den 97 deutschen Raumordnungsregionen untersucht. Die Ergebnisse zeigen, dass Investitionen in die energetische Altbausanierung von Mehrfamilienhäusern dominanten Einfluss auf den Energieverbrauch haben. Die Höhe dieser Investitionen wird dabei von den Renditeerwartungen der Immobilieneigentümer bestimmt. Regionale Unterschiede im Energieverbrauch beruhen also im Wesentlichen darauf, dass Investoren die Veränderung der erwarteten Kaltmiete und das allgemeine Marktrisiko je nach Standort unterschiedlich beurteilen. Die Kaltmiete kann zwar infolge einer Investition erhöht werden, da anschließend die Betriebskosten niedriger sind, dieser Spielraum ist jedoch bei gegebenem Energiepreisniveau relativ gering.
Kapitalintensität im Vergleich zur Kaltmiete
Folgendes Zahlenbeispiel führt die Studie an: Um die Investitionen für Neubau und Sanierung in einer Region um 10%, d. h. um 66,9 Euro je Quadratmeter, zu steigern, müsste das Verhältnis von Baupreisen zu Jahresmieten als Maß für das Vertrauen und die Renditeerwartung der Investoren um knapp 40% von ungefähr zehn auf 14 erhöht werden. Über die Stellschraube der erzielbaren Kaltmieten müsste bei einer Erhöhung der durchschnittlichen monatlichen Kaltmiete um einen Euro je Quadratmeter mit einer um rund 30 Euro höheren Kapitalintensität gerechnet werden. Dies hätte einen um rund 4,5 Kilowattstunden je Quadratmeter geringeren Energieverbrauch zur Folge, was gegenüber einer rund zwölf Euro höheren Kaltmiete einer jährlichen Ersparnis von 38 Cent pro Quadratmeter entspräche.
Regional differenzierte Investitionsanreize schaffen
Die Studie macht auf diesem Weg deutlich, dass bei den bestehenden Marktanreizen die von der Politik erhofften, umfänglichen Investitionen nur bedingt zu erwarten sind. Staatliche Investitionsanreize könnten dies ändern. Eine entsprechende Förderpolitik sollte jedoch aufgrund der unterschiedlichen Marktpotenziale regionale Abstufungen enthalten. Dies gilt vor allem für Finanzhilfen in Form vergünstigter Darlehen oder Baukostenzuschüsse. Dagegen hat das derzeit verstärkt diskutierte Instrument der steuerlichen Sonderabschreibung den Vorteil, dass es an das persönliche Einkommen der Investoren und damit weniger stark an die konkreten Erträge und Wertentwicklungspotenziale der jeweiligen Immobilien geknüpft ist. Allerdings ist dieses Instrument auch mit erheblichen Risiken der Fehllenkung und Mitnahmeeffekte behaftet, wie der ostdeutsche Immobilienboom in den 1990er Jahren und dessen bis heute deutlich spürbare Folgen eindrucksvoll gezeigt haben.
Hintergrund des ista-IWH-Energieeffizienzindex
Grundlage der vorliegenden Studie sind Daten des ista-IWH-Energieeffizienzindex, des Statistischen Bundesamtes und der Zusatzerhebung zur Wohnsituation im Rahmen des Mikrozensus. Bezugsjahr ist jeweils das Jahr 2006. Der ista-IWH-Energieeffizienzindex wird in Kooperation zwischen dem Energiedienstleister ista Deutschland GmbH und dem Institut für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) erarbeitet. Er bietet regional differenzierte Informationen über den Energiebedarf von Mehrfamilienhäusern auf Grundlage der tatsächlichen Heizkostenabrechnungen von insgesamt rund 300 000 Gebäuden bzw. rund drei Mio. Wohnungen in ganz Deutschland. Der Energieverbrauch wird nach standardisierten Verfahren um klimatische Einflüsse bereinigt und entsprechend der tatsächlichen Verteilung des Gebäudebestandes für die Raumordnungsregionen Deutschlands hochgerechnet. Die Ergebnisse werden jährlich aktualisiert.