Mit der förmlichen Bauabnahme beginnt die so genannte Gewährleistungsfrist. Bei VOB-Verträgen beträgt sie vier Jahre. Ist die Anwendung der VOB/B nicht vereinbart, sind es nach BGB fünf Jahre. Innerhalb dieser Frist muss das Unternehmen, das für den Bau oder Bauabschnitt verantwortlich ist, Mängel an diesem Werk auf eigene Kosten beseitigen. "Bauherren, die einen Mangel rügen, sollten bedenken: Es ist nicht nur die Pflicht des Unternehmers, sondern sogar sein Recht, den Mangel selbst zu beseitigen", erläutert Rechtsanwalt Christian Meier, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).
"Kein Bauherr darf ohne weiteres eine andere Firma mit der Beseitigung des Mangels beauftragen und die dafür anfallenden Kosten vom ursprünglich beauftragten Bauunternehmer verlangen", erklärt der Baurechtler, "denn bei Mängeln gilt: Zunächst muss immer dem Bauunternehmen Gelegenheit zur Nachbesserung eingeräumt werden." Das gilt auch, wenn der Auftraggeber den Vertrag mit dem Bauunternehmen zwischenzeitlich aus wichtigem Grund gekündigt hat, etwa, weil der Bauunternehmer mit der Fertigstellung in Verzug geraten ist. "Auch in diesem Fall", erläutert Christian Meier, "muss der Bauherr dem Auftragnehmer zunächst Gelegenheit zur Mängelbeseitigung geben und hierfür eine angemessene Frist setzen."
Eine Ausnahme gibt es allerdings: "Hat der Auftraggeber bei einem VOB-Vertrag das Bauunternehmen gekündigt, weil es vor der Abnahme bereits erkannte Mängel trotz entsprechender Fristsetzung und Androhung der Kündigung nicht behoben hat, dann muss der Auftraggeber keine weitere Frist setzen", weiß Baujurist Meier, schränkt die Aussage aber auch gleich wieder ein: "Jedoch ist auch dann die Fristsetzung nur für die Mängel entbehrlich, deren Nichtbeseitigung zur Kündigung geführt hatte." Für alle anderen Mängel gilt das übliche Verfahren: Erst rügen und Frist setzen. Passiert daraufhin nichts, darf der Bauherr den Mangel selbst beseitigen, beziehungsweise ein anderes Unternehmen damit beauftragen. "Im Zweifel", so rät der Experte, "lieber erst noch einmal einen Baujuristen um Rat fragen. Dann kann nichts schief gehen."
