65%-EE-Pflicht: Droht Mietern ab 2024 die Elektroheizung?

Am 23. März 2022 hat die Koalition entschieden, dass ab dem 1. Januar 2024 jede neu in ein neues oder bestehendes Gebäude eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden soll. Für Mieter dürfte es dann spannend werden, wofür sich der Mieter entscheidet: Für eine nachhaltige Lösung für alle oder für die billigste Lösung für sich selbst: Die Stromheizung.

Der Vorschlag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) sieht für Vermieter zunächst die für alle geltenden Regelungen als Eigentümer der Immobilie vor:

• Die ersten Variante sieht die freie Wahlmöglichkeit zwischen einem Wärmenetzanschluss, einer Wärmepumpe, dem Einsatz von Biomasse und grünen Gasen, einer Hybridheizung oder einer Stromdirektheizung vor. Alle Varianten gelten als pauschale Erfüllung der 65%-Regel ohne weiteren Nachweis. So wird beim Anschluss an ein Wärmenetz, beim Einbau einer Wärmepumpe oder Elektroheizung unterstellt, dass allein die Energiewende rechtfertigt, dass sie früher oder später mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben wird.
• Bei der zweiten Variante wird ein Zwei-Stufen-Modell vorgeschlagen, bei dem der Eigentümer zwischen den Erfüllungsmöglichkeiten Wärmenetzanschluss, Wärmepumpe, Hybridheizung und Stromdirektheizung wählen kann und der Einsatz von Biomasse oder von grünen Gasen erst nachrangig auf einer zweiten Stufe möglich ist, wenn nachweislich jede Erfüllungsmöglichkeit der ersten Stufe unwirtschaftlich oder aus technischen bzw. rechtlichen Gründen nicht umsetzbar ist.

Da bei Biomethan und bei anderen grünen Gasen mittel- bis langfristig mit einer hohen Nachfrage in anderen Sektoren zu rechnen ist, könnten auf Mieter erhebliche Preissteigerungen beim Bezug von Biomethan und anderen grünen Gasen zukommen. Um eine übermäßige Belastung zu vermeiden, sieht das BMWK eine Mieterschutzvorschrift vor:

Nach dieser müssen Vermieter im Fall der Nutzung von Biomethan oder von grünen Gasen die Kosten übernehmen, die über den Grundversorgungstarif für Gas hinausgehen. Da allerdings auch der Gaspreis mittlerweile in Schwindelerregende Höhen gestiegen ist, bleibt abzuwarten, wie genau diese Mieterschutzvorschrift ausgestaltet werden wird.

Für das typische Mietshaus mit Gasetagenheizung gelten zudem Sonderregelungen.

• Denn erst drei Jahre nach dem Ausfall der ersten Gasetagenheizung muss der Eigentümer bzw. müssen die Eigentümer entschieden haben, ob sie weiterhin das Gebäude mit dezentralen Wärmeerzeugern oder mit einer neu einzubauenden zentralen Heizungsanlage heizen wollen und wie sie die Anforderung der 65-Prozent-EE-Vorgabe erfüllen wollen.
• Sofern sich der Eigentümer – oder die Eigentümerversammlung bei einer WEG – innerhalb dieser drei Jahre entschieden hat, das Gebäude künftig zentral über einen Wärmeerzeuger zu versorgen, oder keine Entscheidung gefällt worden ist, hat der Eigentümer bzw. haben die Eigentümer drei weitere Jahre Zeit, die Wärmeversorgung künftig auf eine Zentralheizung umzustellen, die die Vorgabe der 65-Prozent-EE-Pflicht erfüllt.
• Wenn der Eigentümer oder die Eigentümer innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Ausfall der ersten Gasetagenheizung entschieden haben, dass im Gebäude auch weiterhin dezentral die Wärme erzeugt werden soll, müssen alle danach zu ersetzenden Etagenheizungen durch dezentrale Heizungen ersetzt werden, die die 65-Prozent-EE-Pflicht erfüllen. Versetzt man sich in die Lage eines Eigentümers eines Mehrfamilienhauses, der nur so viel wie nötig investieren möchte, um die Anforderungen der 65-Prozent-Erneuerbare Energien-Regel zu erfüllen, dürfte unter allen vorgenannten Alternativen neben einem Anschluss an ein Wärmenetz – sofern vorhanden – die Stromheizung wohl die attraktivste Variante sein.

Nicht nur ist sie rein von der Investition her gesehen die günstigste Variante. Dadurch das der Gesetzgeber Übergangsfristen vorsieht, kann man als Vermieter auch schrittweise die einzelnen Gasheizungen auf Strom umstellen und so die Investition und Aufwand über Jahre verteilen.

Wird das Warmwasser – wie in vielen Mietshäusern der Fall - dezentral über Gas oder Strom unabhängig vom Heizsystem erzeugt, sieht das BMWK beim Austausch des Wärmeerzeugers zwei Erfüllungsoptionen vor:

• Der dezentrale Warmwassererhitzer auf Basis von Gas oder Strom wird durch einen neuen elektrischen Durchlauferhitzer ersetzt. Hintergrund ist zum einen der steigende Anteil erneuerbarer Energien am Strommix und zum anderen sind elektrische Warmwassererhitzer in vielen Fällen eine effiziente Möglichkeit, um Trinkwasser zu erwärmen, da Leitungs- und Speicherverluste vermieden werden.
• Die Warmwassererzeugung wird zentralisiert, sodass das zentrale Heiz- und Warmwassersystem die Vorgabe von 65 Prozent erneuerbaren Energien insgesamt einhalten muss.

Der renditeorientierte Vermieter dürfte auch im Falle der dezentralen Warmwasser-Versorgung vermutlich die Option der elektrischen Warmwassererhitzer nutzen wollen, sodass im "Worst-Case" das Mietshaus vollständig über Strom versorgt wird.

Für Vermieter eventuell attraktiv, könnte es für Mieter durchaus teuer werden, da man bei den aktuell hohen Preisen 1:1 mit Strom heizt und so deutlich teurer wegkommen würde als bei dem für den Vermieter deutlich teureren Investment in z. B. eine zentrale Wärmepumpenheizung. Hier sollte das BMWK also nochmals präzisieren, wie eine Mieterschutzvorschrift vor zu hohen Stromkosten schützen könnte.

Der Einsatz von elektrischen Heizungen bei Sanierungen muss aber per se nicht schlecht sein. So gibt es viele Beispiele an Mehrfamilienhäusern, deren Sanierung und Umrüstung auf ein warmwasserführendes Heizungssystem schlichtweg unwirtschaftlich wäre. Die Kosten für eine neue Heizung wie eine Wärmepumpe würden in Kombination mit einer neuen Wärmedämmung schlichtweg den Kosten-Rahmen einer energetischen Sanierung sprengen.

Damit Mieter aber nicht in die Stromkostenfalle geraten, werden nicht nur Elektroheizungen wie z. B. Infrarotheizungen installiert, sondern mit einer großen Mieterstrom-Solaranlage kombiniert. So ist es letztlich möglich, das Heizungssystem ökologisch zu modernisieren, jedoch zu geringstmöglichen Heizkosten. Teilweise kann dann sogar eine pauschale Warmmiete angeboten werden.

Ein solches Sanierungsprojekt hat z. B. Timo Leukefeld beim Umbau eines Ascherslebener Plattenbaus zum energieautarken Mehrfamilienhaus umgesetzt: Eine große Solarstromanlage sorgt für niedrige Stromkosten und die mit dem PV-Strom versorgten Infrarotheizungen für niedrige Heizkosten.