Etagenheizung defekt: Aktuelle Pflichten & Fristen für Reparatur und Austausch

In Deutschland gibt es rund 3,3 Millionen Mehrfamilienhäuser mit im Schnitt sieben Wohneinheiten. Häufig beheizen Gasetagenheizungen und nicht Zentralheizungen die Wohnungen.

Bei einem Heizungstausch sind in Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern ab dem 30.06.2026 und in kleineren Kommunen ab 30.06.2028 nur noch Heizungen erlaubt, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das sieht das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor.

Fällt eine von mehreren Gasetagenheizungen in einem Mehrfamilienhaus aus, müssen die Immobilieneigentümer oder die Wohneigentümergemeinschaft (WEG) entscheiden, ob sie weiterhin dezentral heizen oder in Zukunft auf eine Zentralheizung umsteigen möchten.

Bis zum sogenannten GEG-Stichtag dürfen weiterhin fossil betriebene Heizungen eingebaut werden. In diesem Fall ist jedoch vor dem Einbau ein Beratungsgespräch mit Fachleuten Pflicht.

In dem Gespräch wird auf die anstehenden Preisrisiken hingewiesen.

Außerdem muss gewährleistet sein, dass der Anteil an erneuerbaren Energien im Brennstoff ab 2029 schrittweise ansteigt:

• 2029 muss der Anteil mindestens 15 % betragen
• 2035 muss er 30 Prozent betragen,
• 2040 mindestens 60 % und
• 2045 schließlich 100 Prozent.

Wird eine Etagenheizung nach dem GEG-Stichtag erneuert, kann sie übergangsweise durch eine fossil betriebene Etagen- oder Einzelheizung (neu, gebraucht oder gemietet) oder gleich durch eine Heizung mit dem gesetzlich geforderten 65-Prozent-Anteil an erneuerbaren Energien ersetzt werden.

Je nach den heiztechnischen Gegebenheiten und natürlich den Platzverhältnissen können dann als dezentrale Heizsysteme vor allem Mini-Luft/Wasser-Wärmepumpen oder Luft-Luft-Wärmepumpen in Frage kommen, landläufig auch bekannt als Klimaanlagen. Diese Split-Klimaanlagen können die bestehende Etagenheizung ergänzen oder unter bestimmten Voraussetzungen als alleiniges Heizsystem eingesetzt werden.

Für die dezentrale Warmwasserbereitung müssen dann aber elektrische Boiler, Brauchwasser-Wärmepumpen oder elektrische Durchlauferhitzer her, während Luft/Wasser-Wärmepumpen auch einen Trinkwasserspeicher beheizen können.

Befindet sich im Haus bereits eine Zentralheizung, kann die Wohnung auch an diese angeschlossen werden, selbst dann, wenn die Zentralheizung noch fossil betrieben wird. Zudem beginnt dann eine Frist von fünf Jahren.

Grundsätzlich gilt: Fällt eine Etagenheizung aus, müssen der Gebäudeeigentümer oder die Wohnungseigentümer entscheiden, ob weiterhin dezentral oder künftig zentral geheizt wird.

Bleibt es bei dezentralen Etagen-Heizungen, kann für fünf Jahre übergangsweise eine fossil betriebene Etagenheizung eingebaut werden. In diesen fünf Jahren müssen dann die Hauseigentümer oder die WEG entscheiden, ob sie zukünftig weiterhin dezentral oder zentral heizen wollen. Verstreicht diese 5-Jahres-Frist, ist der Umbau auf eine Zentralheizung verpflichtend.

Fällt die Entscheidung für dezentrale Heizungen, müssen alle Heizungen, die nach Ablauf der fünf Jahre kaputt gehen, durch eine Heizung ersetzt werden, die zu mindestens 65 Prozent mit Erneuerbaren betrieben wird.

Alle Eigentümer, deren Heizungen innerhalb der ersten fünf Jahre ausgetauscht wurden und die ihre Heizung nicht sogleich auf einen Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energien oder mehr umgestellt haben, bekommen ein weiteres Jahr Zeit, um der Anforderung nachzukommen. Es besteht jedoch kein Zwang, eine alte, funktionierende Heizung auszutauschen. Nur Zwischenlösungen müssen umgerüstet oder umgebaut werden.

Fällt die Entscheidung für eine Zentralheizung, haben die Hauseigentümer oder die WEG nach den fünf Jahren weitere acht Jahre, also insgesamt 13 Jahre Zeit, diese einzubauen. Wohnungseigentümer, deren Heizung anschließend erneuert werden muss, sind verpflichtet, anschließend die Zentralheizung zu nutzen.

Alle Eigentümer, deren dezentrale Heizungen vor Fertigstellung der Zentralheizung kaputtgegangen sind und deren Heizungen nicht zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, erhalten für den Anschluss an die Zentralheizung ein weiteres Jahr Zeit.

Auch Mischformen zwischen zentralen und dezentralen Heizungen sind möglich. Somit gelten auch unterschiedliche Fristen für Wohnungen – je nachdem, ob sie dezentral beheizt oder an eine Zentralheizung angeschlossen werden.

Als zentrale, GEG-konforme Heizungsanlagen kommen dann ein Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz, eine Wärmepumpe (siehe auch: „Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus“), eine Biomasse-Heizung oder als Zwischenlösung eine Hybridheizung (Wärmepumpe und fossiler Spitzenlastkessel) in Frage.

Um in einer WEG eine Entscheidung treffen zu können, benötigt sie alle relevanten Informationen. Die Hausverwaltungen sind verpflichtet, diese bei den einzelnen Wohnungseigentümern und beim Bezirksschornsteinfeger anzufragen und im Anschluss gesammelt der Gemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Auf dieser Basis wird die neue Beheizungsstruktur geplant und nach dem WEG-Beschluss umgesetzt.

Im Detail: Soll in einer WEG eine Heizung nach dem GEG-Stichtag erneuert werden, muss dies der Hausverwaltung mitgeteilt werden. Die Verwaltung muss dann umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen. Dort wird über das weitere Vorgehen beraten.

Die WEG ist verpflichtet, innerhalb von fünf Jahren ein Konzept zur Erfüllung und Umsetzung der 65-Prozent-Anforderung zu erarbeiten und zu beschließen.

Als Grundlage für die Entscheidung und das Umsetzungskonzept dienen Informationen zu den einzelnen Etagenheizungen, die von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellt werden und im Vorfeld von den Wohnungseigentümern und dem Bezirksschornsteinfeger eingesammelt wurden. Danach wird der Plan schrittweise umgesetzt.

Die Hausverwaltung muss zudem den Bezirksschornsteinfeger über das Konzept informieren – und die Gemeinschaft jährlich über den aktuellen Stand der Umsetzung.