ETS-2 & CO2-Preis: Studie warnt vor Kostenexplosion für Gebäudeeigentümer

Ab 2027 wird das neue Europäische Emissionshandelssystem (ETS-2) schrittweise den nationalen Emissionshandel (nEHS) ersetzen. Die CO₂-Bepreisung wird dann einheitlich auf EU-Ebene geregelt. Für Immobilienbesitzer kann der ETS-2 erhebliche finanzielle Auswirkungen haben: Nach Berechnungen des Berliner Climate-Tech-Unternehmens Purpose Green könnten die Kosten könnten auf Eigentümerseite je nach CO₂-Preis und Gebäudezustand um mehrere tausend Euro pro Jahr steigen. Bis zu 627 Prozent Mehrkosten seien möglich.

Das ETS-2 ersetzt in Deutschland den nationalen Emissionshandel, der für Gebäude im Jahr 2021 eingeführt wurde. Entsprechend der bundesdeutschen Verordnung liegt der CO₂-Preis in diesem Jahr noch bei 55 Euro pro Tonne, 2026 wird er zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne liegen. Ab 2027 bestimmen Angebot und Nachfrage der Emissionszertifikate den Preis.

Experten erwarten dann einen Preis zwischen 100 und 250 Euro pro Tonne CO₂ bis 2030, ab 2040 könnte der Preis sogar auf bis zu 400 Euro steigen. Für die Berechnung der finanziellen Auswirkungen der steigenden CO₂-Preise hat Purpose Green vier verschiedene Szenarien erstellt:

• Szenario I (2025): 55 Euro/Tonne CO₂
• Szenario II: 100 Euro/Tonne CO₂
• Szenario III: 250 Euro/Tonne CO₂
• Szenario IV: 400 Euro/Tonne CO₂

In den vier Szenarien von Purpose Green würde der CO₂-Preis so um ca. 82 Prozent (Szenario II), ca. 355 Prozent (Szenario III) oder ca. 627 Prozent (Szenario IV) steigen.

Um die durchschnittlichen jährlichen CO₂-Kosten für Hauseigentümer zu berechnen, hat Purpose Green Wohnfläche, Energieträger und den Energiebedarf von über 4.000 Immobilien (Eigenheime und Wohnungen) in den 30 größten Städten analysiert.

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und großen Immobilien mit schlechtem energetischen Zustand könnten die Kosten – im Vergleich zu kleinen Eigenheimen und Wohnungen – um ein Vielfaches höher ausfallen.

In Hamburg wurden 650 zum Verkauf stehende Immobilien untersucht, die durchschnittlich 165 Quadratmeter groß sind. Basierend auf den unterschiedlichen wesentlichen Energieträgern beläuft sich der jährliche Ausstoß im Durchschnitt auf 7,84 Tonnen CO2 pro Immobilie.

Im aktuellen nationalen Emissionshandelssystem kommen 2026 so durchschnittlich 431 Euro an CO₂-Kosten auf Eigentümer zu.

Bei Eintritt des Szenarios II würden die Kosten auf 784 Euro steigen. Im dritten Szenario lägen die Kosten bei über 1.960 Euro pro Jahr und im vierten Szenario würden die jährlichen CO2-Kosten bereits 3.135 Euro übersteigen.

Die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter hängt von dem energetischen Zustand einer Immobilie ab:

• Bei sehr schlechter Energiebilanz (CO₂-Ausstoß über 52 kg/m²) müssen Vermieter 95 Prozent der CO₂-Kosten übernehmen.
• Ist ein Haus bereits energetisch saniert und der Ausstoß beträgt nur bis zu 12 kg/m², verbleiben die (geringen) Kosten vollständig bei den Mietern.
• Bei einem CO₂-Ausstoß zwischen 32 und 37 kg/m² teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten gleichmäßig.

„Die Einführung des ETS-2 und die damit verbundenen steigenden CO2-Kosten machen energetische Sanierungen für Eigentümer unvermeidlich. Es gibt eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten, die bei der Umsetzung von klimafreundlichen Heizsystemen und Sanierungsmaßnahmen unterstützen. Der EU-Klima-Sozialfonds sowie nationale Förderprogramme wie die BEG-Förderung und KfW-Zuschüsse bieten finanzielle Hilfen, um den Umstieg auf effizientere Heiztechnologien und den Ausbau von Wärmedämmung und Photovoltaikanlagen zu erleichtern.

Das europäische Emissionshandelssystem ETS-2 wird die Betriebskosten unsanierter Gebäude spürbar erhöhen – und das bereits zeitnah. Vermieter, die nicht rechtzeitig in energetische Sanierungen investieren, laufen Gefahr, in eine wirtschaftliche Schieflage zu geraten.

Eine verbesserte Wärmedämmung, der Umstieg auf Wärmepumpen oder der Einsatz von Photovoltaik senken nicht nur den CO2-Ausstoß und damit die Kosten, sondern steigern auch die Attraktivität und den Wert der Immobilie. Wer jetzt handelt, profitiert doppelt – durch langfristige Planungssicherheit und durch eine zukunftsfähige Immobilienstrategie“, erklärt ESG-Experte Daniel Schreiner von Purpose Green.