Neue Energieausweis-Pflichten ab Mai 2026

Der Energieausweis ist ein zentrales Informationsinstrument für Gebäude. Er zeigt, wie energieeffizient ein Haus oder eine Wohnung ist, und ermöglicht Rückschlüsse auf den energetischen Zustand sowie auf den zu erwartenden Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten.

Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer sowie für Miet- und Kaufinteressierte ist er eine wichtige Entscheidungsgrundlage. Künftig wird seine Bedeutung weiter zunehmen, denn auf EU-Ebene treten neue Regelungen in Kraft.

Ab Mai 2026 gelten in der gesamten Europäischen Union neue Vorgaben für Energieausweise von Gebäuden. Dann wird die Energieeffizienz nicht mehr auf einer Skala von A+ bis H, sondern einheitlich von A bis G dargestellt.

Die neue Energieeffizienzskala für Gebäude, die ab Mai 2026 gilt, reicht von A bis G - A steht für die höchste Effizienz (z. B. Nullemissionsgebäude), G für die energetisch schlechteste Gruppe im Gebäudebestand. Diese Skala ist europaweit harmonisiert und soll für bessere Vergleichbarkeit sorgen.

Damit orientiert sich die Bewertung künftig an der bekannten Kennzeichnung von Haushaltsgeräten. Ob Staubsauger, Waschmaschine oder Wohngebäude - dieselbe Energieeffizienzskala erleichtert künftig den Vergleich und die Einordnung.

Neben der neuen Skala gibt es weitere Änderungen. Energieausweise werden künftig nicht nur beim Verkauf oder bei der Neuvermietung vorgeschrieben sein, sondern auch bei der Verlängerung von Mietverträgen, nach größeren Renovierungen sowie für zahlreiche öffentliche Gebäude.

Grundlage dafür ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD). Alle Mitgliedstaaten müssen diese Vorgaben spätestens bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen.

Ausgestellt werden Energieausweise von qualifizierten Energieberaterinnen und -beratern. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig.

Ein Energieausweis gibt Auskunft darüber, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Daraus lassen sich Aussagen über den energetischen Zustand sowie über zu erwartende Energieverbräuche und -kosten ableiten.

Verpflichtend ist der Ausweis bislang für alle, die ein Gebäude verkaufen, neu vermieten oder verpachten möchten. Bereits bei der ersten Besichtigung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen.

Außerdem müssen bestimmte Angaben aus dem Ausweis in Immobilienanzeigen erscheinen, etwa auf kostenpflichtigen Internetportalen oder in Zeitungen.

Neu ist, dass ein Energieausweis auch dann erforderlich wird, wenn Mietverträge verlängert werden oder wenn eine größere Renovierung stattgefunden hat. Als größere Renovierung gilt, wenn mehr als 25 Prozent der Gebäudehüllfläche saniert werden oder wenn sich die Maßnahmen auf mehr als ein Viertel des Gebäudewerts belaufen.

Zusätzlich benötigen künftig auch Gebäude im Eigentum öffentlicher Einrichtungen oder solche, die von ihnen genutzt werden, einen Energieausweis.

Fehlt ein vorgeschriebener Energieausweis, können Bußgelder von bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihr Gebäude selbst bewohnen, sind von der Pflicht ausgenommen.

Da Energieausweise eine Laufzeit von zehn Jahren haben, werden auch nach Mai 2026 noch Ausweise mit der bisherigen Skala von A+ bis H im Umlauf sein. Neu ausgestellte Ausweise verwenden jedoch ausschließlich die aktualisierte Skala von A bis G.

Die neuen Klassen sind klar definiert:

• Klasse A ist ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten.
• Klasse G bildet die energetisch schlechtesten 15 Prozent des Gebäudebestands eines Landes ab.
• Die übrigen Gebäude werden in etwa gleich großen Anteilen den Klassen B bis F zugeordnet.

Die konkreten Schwellenwerte legen die einzelnen Mitgliedstaaten innerhalb der EU-Vorgaben selbst fest. Dadurch können sich die Einstufungen von Land zu Land unterscheiden. Einheitlich bleibt jedoch die Farbskala: Rot steht für energetisch ungünstige Gebäude, Grün kennzeichnet einen sehr guten energetischen Zustand.

Die neue Energieeffizienzskala ersetzt keine bestehenden gesetzlichen Verpflichtungen. Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) – etwa zur Nutzung erneuerbarer Energien beim Heizungstausch oder zu Austauschfristen für alte Heizkessel - bleiben unverändert bestehen.

Unverändert bleiben die zwei Arten von Energieausweisen: der Verbrauchsausweis und der Bedarfsausweis.

Beide stellen die energetische Qualität von Wohngebäuden anhand der Skala dar, basieren jedoch auf unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen. Modernisierungsempfehlungen sind in beiden Ausweisen enthalten. In bestimmten Fällen können Eigentümerinnen und Eigentümer frei wählen, welchen Ausweis sie ausstellen lassen.

In den meisten Fällen – insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern – ist der Bedarfsausweis verpflichtend. Er weist den berechneten Energiebedarf auf Grundlage des baulichen Zustands und der Heiztechnik aus.

Dadurch lassen sich präzise Aussagen zum energetischen Zustand sowie zu den zu erwartenden Energieverbräuchen und -kosten treffen – unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohnerinnen und Bewohner.

Da für den Bedarfsausweis eine Vor-Ort-Analyse durch eine Fachperson notwendig ist, ist er teurer als ein Verbrauchsausweis, gilt jedoch als deutlich aussagekräftiger. Je nach Größe und Komplexität des Gebäudes liegt der Preis in der Regel im niedrigen dreistelligen Bereich.

Für Mehrfamilienhäuser mit fünf oder mehr Wohneinheiten ist ein Verbrauchsausweis zulässig, sofern das Gebäude mindestens die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt – entweder durch einen späteren Bau oder durch entsprechende energetische Sanierungen.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Heizung über drei aufeinanderfolgende Jahre. Er zeigt damit auch, welche CO₂-Emissionen real entstanden sind. Für neue Bewohnerinnen und Bewohner ist diese Angabe nur eingeschränkt aussagekräftig, da das individuelle Heizverhalten erheblich variieren kann.

Der Vorteil bei Mehrparteienhäusern liegt darin, dass sich durch die Vielzahl unterschiedlicher Haushalte verschiedene Verbrauchsprofile ausgleichen. Der Durchschnittswert liefert daher einen realistischen Richtwert für die zu erwartenden Energieverbräuche.

Für beide Ausweistypen gilt jedoch: Der tatsächliche Verbrauch kann je nach Lage der Wohnung im Gebäude und nach dem Anteil der Außenhüllfläche deutlich abweichen.

Neben den neuen Vorgaben für Energieausweise plant die EU weitere Änderungen im Bereich der Gebäudeenergieberatung. Mit der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie soll ein sogenannter Renovierungspass bis spätestens 29. Mai 2026 eingeführt werden.

Beim Renovierungspass handelt es sich um ein digitales Dokument, das Eigentümerinnen und Eigentümern einen langfristigen, auf ihr Gebäude zugeschnittenen Sanierungsfahrplan an die Hand gibt.

Der Renovierungspass soll den energetischen Ist-Zustand abbilden und schrittweise Maßnahmen bis hin zu einem Nullemissionsgebäude aufzeigen. Geplant ist, dass er auch Informationen zu Energieeinsparungen, CO₂-Minderungen, Kosten und möglichen Förderungen enthält. Ziel ist es, energetische Sanierungen besser planbar zu machen und Investitionsentscheidungen zu erleichtern.

Die EU sieht den Renovierungspass als ergänzendes Instrument vor, das einen einheitlichen europäischen Rahmen für langfristige Sanierungsstrategien schafft. In Deutschland existiert mit dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) bereits ein sehr ähnliches Instrument. Deshalb ist nicht vorgesehen, dass der Renovierungspass den iSFP zwingend ablöst.

Stattdessen wird aktuell davon ausgegangen, dass Deutschland den iSFP an die EU-Vorgaben anpassen oder als nationales Pendant zum Renovierungspass anerkennen könnte. Die EU-Gebäuderichtlinie lässt den Mitgliedstaaten hier ausdrücklich Gestaltungsspielraum, solange die inhaltlichen Mindestanforderungen erfüllt werden. Dazu gehören unter anderem ein schrittweiser Sanierungsfahrplan, die Ausrichtung auf Nullemissionsgebäude und eine langfristige Perspektive.

Ob der Renovierungspass in Deutschland formal neu eingeführt, mit dem iSFP verschmolzen oder auf dem bestehenden System aufbaut, ist Teil der nationalen Umsetzung und noch offen. Klar ist jedoch: Ein funktionierendes Instrument wie der iSFP spricht eher für eine Weiterentwicklung statt einer Abschaffung.