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Letzte Aktualisierung: 28.11.2022
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Bedarfsausweis: Berechnung, Pflichten, Anbieter & Kosten
Der bedarfsorientierte Energieausweis - kurz: "Bedarfsausweis" - gibt Information über die Energieeffizienz eines Gebäudes und ist praktisch die umfangreichere Form eines Energieausweises. Anhand gebäudespezifischer Faktoren wie beispielsweise Dämmung, Baumaterialen und Heizmethode lässt sich die Energieeffizienz eines Gebäudes berechnen und in Form eines fünf-seitigen Dokumentes erstellen.
Das Wichtigste in Kürze:
- Der Bedarfsausweis wird auf Grundlage der wesentlichen gebäudespezifischen Faktoren wie Dämmschicht, Heizung, Fenster etc. erstellt, der Verbrauchsausweis beruht im Unterschied hierzu auf den Verbrauchswerten.
- Die wichtigsten Kennwerte sind der End- und Primärenergiebedarf in kWh pro m2 und Jahr (kWh/m2a), die auf einer farbigen Skala in Energieeffizienzklassen von A+ (grün) bis H (rot) eingeteilt werden. A+ ist sehr gut, H ist schlecht.
- Die Kosten eines Bedarfsausweises für ein typisches Einfamilienhaus belaufen sich auf ca. 400€ - 500€ mit Vor-Ort-Begutachtung, dem Berechnen der Daten und die ordnungsgemäße Ausstellung.
- Teilweise werden Bedarfsausweise auch nur "online" ohne Vor-Ort-Begutachtung angeboten. Online-Bedarfsausweise können dann in ihrer Aussagekraft und auch Rechtssicherheit eingeschränkt sein.
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Was ist ein Bedarfsausweis?
Der Bedarfsausweis ist der energetische Steckbrief für ein Wohngebäude. Über standardisierte Randbedingungen werden die Energiekennwerte eines Wohngebäudes ermittelt und in Form eines Energieausweises ausgewiesen. Er symbolisiert praktisch die Energieeffizienz eines Gebäudes.
Er enthält allgemeine Angaben zum Haus, zu den verwendeten Heizstoffen sowie die Energiekennwerte des Gebäudes. Die neuesten Ausweise führen darüber hinaus auch eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H aus, ähnlich wie bei Elektrogeräten.
Bei der Berechnung spielen die Heizmethode, die Qualität und Dämmzustand der Gebäudehülle wie Dach, Außenwand, Fenster und Boden eine wichtige Rolle. Auch Energieverluste bei der Wärmeerzeugung fließen in die Berechnung des Endenergiebedarfs mit ein.
Grundsätzlich stehen zwei Arten des Energieausweises zur Wahl: Der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis.
Der Bedarfsausweis wird auf Grundlage von Daten wie etwa die verwendeten Baumaterialen (Art, Dicke, Lambda-Wert etc) berechnet und kommt in jedem Fall bei Neubauten zum Einsatz.
Unter der Annahme von standardisierten Rahmenbedingungen für Witterung und Nutzerverhalten berechnen sich die Energiebedarfskennwerte des Gebäudes. Grundlegende Informationen bezüglich des Baujahres des Gebäudes, der gewählten Heiztechnik und der Dämmung bestimmen den energetischen Zustand des Gebäudes.
Der Verbrauchsausweis hingegen wird anhand von Heizkostenabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren ermittelt. Dabei darf das Ende dieses Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen. Auch längere Leerstände sollten berücksichtigt werden. Zudem ist zu differenzieren, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist, oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Durchlauferhitzer, erwärmt wurde.
Der berechnete Energieverbrauchskennwert ist damit also stark abhängig von dem Verhalten der Bewohner:innen. Bei einem Wechsel der Bewohner:innen kann sich das Nutzer- und Heizverhalten also auf den Energieverbrauchskennwert im Energieausweis auswirken.
| Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|
| Generelle Angaben zum tatsächlich berechneten Energieverbrauch auf Basis früherer Bewohner:innen | Nutzungsunabhängige, theoretische Angaben zum möglichem Energieverbrauch auf Basis der Gebäudebeschaffenheit |
| weniger Unterlagen nötig (mind. 3 Heizabrechnungen) – dadurch schneller bestellt | Individuelle Modernisierungsempfehlungen möglich (vor allem interessant für Käufer:innen) |
| kostengünstiger, da lediglich wenige Werte erfasst und berechnet werden müssen | nach Modernisierung leicht zu aktualisieren |
Experten-Wissen: Der Energieverbrauch eines Gebäudes für die Raumheizung in einer tatsächlichen Heizperiode hängt deutlich davon ab, wie weit der Witterungsverlauf in dieser Heizperiode vom langjährigen Mittel abweicht. Um erfasste Verbräuche für Heizung als Kennzahlen in Ausweisen verwenden zu können, müssen die Witterungseinflüsse dadurch eliminiert werden, dass auf das langjährige Mittel umgerechnet wird (Witterungsbereinigung). Für Energiebedarfsausweise müssen bei Berechnungen einheitlich die Klimarandbedingungen des Standorts "Potsdam" verwendet werden.
Was bedeuten die Effizienzklassen?
Egal ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, das Dokument besteht aus fünf Seiten und enthält neben den Energiekennwerten des Hauses auch eine Vielzahl weiterer Angaben sowie Empfehlungen zur kostengünstigen Haussanierung.
Auf der ersten Seite sind allgemeine Informationen zum Gebäude und Infos zu den wesentlichen Energieträgern zu finden. In einem Kasten ist vermerkt, ob es sich bei dem Dokument um ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt.
Auf der zweiten oder dritten Seite ist eine Farbskala von grün bis rot abgebildet, von der sich ablesen lässt, ob es sich um ein besonders energieeffizientes Gebäude handelt oder nicht. Niedrigenergiehäuser zeichnen sich dabei durch Werte im grünen Bereich aus (gut) und unsanierte Gebäude erkennt man durch hohe Werte im roten Bereich (schlecht).
Die Skala bildet die Energieeffizienzklassen von A+ bis H ab. Diesen Einstufungen sind zudem Bedarfs-, beziehungsweise Verbrauchskennwerte von 0 bis >250 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr zugeordnet.
| Energieeffizienzklassen | Endenergie | Gebäudeklassifizierung |
|---|---|---|
| A+ | < 30 kWh/(m2a) | Passivhaus oder KfW 40+-Haus. |
| A | < 50 kWh/(m2a) | Gebäude, das mindestens die Vorgaben der damaligen EnEV 2016 erfüllt oder besser ist – zum Beispiel KfW 55- oder KfW 70-Häuser. |
| B | < 75 kWh/(m2a) | Gebäude, das die Standards der damaligen EnEV 2014 erfüllt. |
| C | < 100 kWh/(m2a) | Gebäude, das energetisch besser ist als ein Haus, das gemäß der dritten Wärmeschutzverordnung von 1995 errichtet wurde. |
| D | < 130 kWh/(m2a) | |
| E | < 160 kWh/(m2a) | Gebäude, das energetisch etwa die Standards der zweiten Wärmeschutzverordnung von 1982 einhält. |
| F | < 200 kWh/(m2a) | |
| G | < 250 kWh/(m2a) | Maximaler Verbrauch, den ein rudimentär gedämmtes Gebäude gemäß der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 aufweist. |
| H | > 250 kWh/(m2a) | Unsanierter, energetisch schlechter Altbau |
Abschließend können auf der Seite vier des Bedarfsausweises Vorschläge für die energetische Modernisierung der Immobilie aufgeführt werden. Seite fünf enthält einige Erläuterungen.
| Seite | Inhalt |
|---|---|
| Seite 1 | Generelle Angaben |
| Seite 2 | Angaben im Falle der Ausstellung auf der Grundlage des berechneten Bedarfs |
| Seite 3 | Angaben im Falle der Ausstellung auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs |
| Seite 4 | Empfehlungen des Ausstellers |
| Seite 5 | Erläuterungen |
Was bedeuten der Primär- und Endenergiebedarf?
Neben den Energieeffizienzklassen sind zudem der Primärenergie- und Endenergiebedarf abgebildet.
- Der Endenergiebedarf zeigt die Energiemenge, die das Gebäude jährlich verbraucht. Zu der Energiemenge zählt die Energie für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung. Je kleiner dieser Wert ist, desto besser.
- Der Primärenergiebedarf gibt hingegen an, wie viel Energie insgesamt aufgewendet werden muss, um eine bestimmte Menge an Wärmeenergie in einem Gebäude zu erzeugen.
Der Primärenergiekennwert (PE-Kennwert) bildet die gesamte Kette der Energiebereitstellung ab, also - je nach Brennstoff - von der Ölquelle, dem Bergwerk oder dem Baum bis zu Heizung und verweist damit auch auf die Umwelt- und Klimaauswirkungen.
Berechnen lässt sich dieser Primärenergiebedarf aus der Multiplikation des Endenergiebedarfs mit Primärenergiefaktoren wie Strom (1,8), Öl (1,1), Holz (0,2) oder Sonnenenergie (0).
Wird das Haus mit regenerativen Energien beheizt, ist der Primärenergiekennwert in der Regel kleiner, also besser als der Endenergiekennwert. Bei fossilen Brennstoffen wie Öl oder Erdgas ist der PE-Kennwert immer größer als der Endenergiekennwert.
Ein guter PE-Kennwert allein muss aber nicht bedeuten, dass eine gute Bilanz vorliegt. So kann ein Haus mit einer Pelletheizung leicht einen guten Primärenergiekennwert erreichen, bei unzureichender Wärmedämmung aber dennoch Energiekosten wie ein Haus mit schlechterer Bewertung verursachen.
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Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Ein Bedarfsausweis muss immer von einer zertifizierten Fachperson erstellt werden. Mögliche Aussteller:innen für Bedarfsausweise sind
- Energieberater:innen,
- Architekt:innen,
- Bauingenieur:innen,
- Innenarchitekt:innen,
- Schornsteinfeger:innen und
- Techniker:innen und Handwerker:innen mit einer entsprechenden Fortbildung
sind für die Erstellung eines Bedarfsausweis zertifiziert.
Die nötigen Qualifikationen regelt das GEG in § 88 Ausstellungsberechtigung für Energieausweise. Da es eine Vielzahl an Ausbildungsoptionen gibt, aber kein einheitliches Zertifikat, sind Auftraggeber von der Aufrichtigkeit des Ausstellers abhängig. Hilfreich kann es jedoch sein, wenn dieser auch als Energie-Effizienz-Experte (EEE) gelistet ist. Dies ist in aller Regel nur möglich, wenn man auch die Befähigung zur Ausstellung eines Energieausweises besitzt.
Als Auftraggeber:in sollten Sie sich eine schriftliche Bestätigung von in Frage kommenden Aussteller:innen geben lassen, dass sie persönlich Energieausweise ausstellen dürfen.
Wer vorsätzlich oder fahrlässig Energieausweise ausstellt, ohne dazu berechtigt zu sein, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld bestraft werden kann!
Die formale Zulassung von Aussteller:innen sagt allerdings noch nichts über deren Qualifikation. Vergleichen Sie daher besser verschiedene Angebote und informieren Sie sich über die jeweilige Fachkenntnis.
Achten Sie auch darauf, dass Aussteller:innen eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen haben, die eventuell entstehende Ansprüche bei einem fehlerhaft ausgestellten Ausweis abdecken kann.
Einen passenden Energieausweis-Aussteller in Ihrer Nähe finden Sie ganz einfach auf unserer Webseite. Kostenlos und unverbindlich können Sie sich Angebote für die Ausstellung des Bedarfsausweises einholen.
Welche Unterlagen benötige ich für die Erstellung des Bedarfsausweises?
Für die Erstellung eines Bedarfsausweis werden jegliche Informationen benötigt, die Auskunft über die Beschaffung und den Zustand des Gebäudes geben. Dazu zählen Pläne zum Gebäude, Baubeschreibung, Größe der Wohn- und Heizfläche und so weiter. Eine umfassende Liste lautet wie folgt:
| Bereich | Informationen |
|---|---|
| Unterlagen zum Gebäude | Planunterlagen zum Gebäude: Grundrisse, Baubeschreibung, Angaben zur Wohnfläche, Angabe zu den durchgeführten Wärmeschutzmaßnahmen, Energieverbrauchsdaten und Schornsteinfegerprotokolle der letzten drei Jahre |
| Grunddaten zum Gebäude: Anzahl der Wohnungen, tatsächlich beheizte Wohnfläche, angrenzende Nachbargebäude etc. | |
| Angaben zu (möglichen) durchgeführten Sanierungsmaßnahmen | |
| Datenaufnahme außen | Rundgang außen (Fassade, Dämmung, Zustand etc.) |
| Fenster (Bauart, Zustand, Dämmung etc.) | |
| Rollladenkästen | |
| Dach (Schräg- oder Flachdach, Zustand der Dacheindeckung etc.) | |
| Datenaufnahme innen | Dachgeschoss (beheizt oder unbeheizt?) |
| Wohnung | |
| Fenster (Verglasungsart, Baujahr, Material etc.) | |
| Grund (Kellergeschoss) | |
| Anlagentechnik im Wohnbereich (Heizungselemente oder Warmwasserbereitung im Wohnbereich, Wärmeabgabe des Systems, Regelung der Wärmeabgabe, dezentraler Wärmeerzeuger etc.) | |
| Datenaufnahme Heizungsanlage | Angaben zu den Wärmeerzeugern (Anzahl, Standort, Energieträger, Betriebsweise etc.) |
| Angaben zu Speichern (falls vorhanden; Anzahl, Baujahr, Standort, Betriebsweise, Art der Erwärmung etc.) | |
| Wärmeschutz Rohrleitungen | |
| Warmwasserbereitung | |
| Solaranlage (falls vorhanden) | |
| Grundlage für Modernisierungsempfehlungen Anlagentechnik | |
| Datenaufnahme Lüftungsanlage | Typ? Abluftanlage, Zu- und Abluftanlage (dezentral), Zu- und Abluftanlage (zentral) |
| Belüftete Räume | |
| Befeuchtung vorhanden, Wärmerückgewinnungsgrad % und Anlagenluftwechsel | |
| Durchgängiger Betrieb, Zeitgesteuerter Betrieb oder Bedarfsabhängiger Betrieb (Taster) |
Wann brauche ich einen Bedarfsausweis?
Jede:r Eigentümer:in, die:der ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchte benötigt einen Energieausweis.
- Während für einen Neubau grundsätzlich nur ein Bedarfsausweis erstellt werden darf,
- besteht für bestehende Wohngebäude nach § 79 Absatz 1 des GEG grundsätzlich Wahlfreiheit bei der Ausstellung eines Bedarfs- oder Verbrauchsausweises.
Von der Wahlfreiheit gibt es jedoch Ausnahmen:
- Im Bestand ist der Energiebedarfsausweis nach §80 Absatz 3 des GEG grundsätzlich nur für solche Wohngebäude erforderlich, die weniger als fünf Wohnungen haben und
- für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist und
- die auch nicht (z. B. durch spätere Änderungen) das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 (WSchV 77) einhalten.
- Wenn für ein Bestandsgebäude keine oder nicht in ausreichendem Maße Verbrauchsdaten vorliegen, die nach den Vorgaben des GEG § 82 genügen, ist ebenfalls ein Bedarfsausweis auszustellen.
- Dies kann z.B. nach dem nachträglichen Dämmen der Fassade oder, wenn mehr als 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuert wurden, der Fall sein.
In der aktuellen Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand sind Regelungen zur Beurteilung aufgeführt
| Bußgeld von bis zu 15.000 Euro | Bußgeld von bis zu 5.000 Euro |
|---|---|
| ein Energieausweis wird nicht unverzüglich, nachdem ein neues Gebäude fertiggestellt ist, übergeben. | die Registriernummer oder das Datum der Antragstellung nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig in den Energieausweis eintragen. |
| bei Verkauf, Neuvermietung, -leasing oder -verpachtung wird den potenziellen Käufern oder Mietern der Energieausweis gar nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegt. | einer vollziehbaren Anordnung im Rahmen der Stichprobenkontrolle von Energieausweisen zuwiderhandeln. |
| nach Abschluss eines neuen Vertrages zum Verkauf, zur Vermietung, zum Leasing oder zur Verpachtung wird der Energieausweis nicht vollständig oder rechtzeitig übergeben. | |
| fehlende Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen. | |
| die bereitgestellten Daten für den Energieausweis sind nicht richtig. | |
| die bereitgestellten Daten für die Berechnung der Energiekennwerte im Energieausweis sind nicht richtig. | |
| einen Energieausweis ausstellen, ohne die geforderten fachlichen Qualifikationen aufzuweisen. |
Was kostet die Erstellung eines Bedarfsausweises?
Die Kosten eines Energieausweises sind von der Bauweise und Größe des Gebäudes abhängig und können mit dem Aussteller des Ausweises verhandelt werden. Entscheidend für die Höhe der Kosten ist jedoch, ob ein Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis ausgestellt wird.
Der Verbrauchsausweis auf der Basis der Energieverbräuche der (mindestens) letzten 3 Jahre ist deutlich einfacher und damit kostengünstiger zu erstellen, als ein Bedarfsausweis, bei dem das gesamte Gebäude und seine Anlagentechnik erfasst werden.
Die Ausstellung eines Bedarfsausweises kostet daher in der Regel ab Einfamilienhausgröße rund 400€ bis 500€. Dies ist zumindest dann der Fall, wenn ein:e Fachexpert:in das Gebäude vor Ort besichtigt. Die Kosten richten sich hierbei nach den Wohneinheiten (siehe Tabelle). Die Ausstellung des Verbrauchsausweises hingegen ist wesentlich günstiger mit Kosten ab 100€.
| Leistung | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Wohngebäude 1-5 Wohneinheiten | ca. 480€ | ca. 130€ |
| Wohngebäude > 6 Wohneinheiten | ca. 650€ | ca. 130€ |
| Ausstellung Online | ab 60€ | ab 40€ |
| Zusätzliche Farbkopien je Exemplar | ca. 13€ | |
| Nachträgliche Farbkopien je Exemplar | ca. 22€ | |
| Nachträglicher Versand Energieausweis als PDF | ca. 7€ | |
| Bearbeitungsgebühr für Fremdgebäude | ca. 15€ | |
| Korrektur Energieausweis | ca. 50€ |
Sind Online- Bedarfsausweise rechtssicher?
Die Erstellung eines Bedarfsausweises ist durch Einreichung aller relevanten Daten sowie Fotos bestimmter Gebäudeteile auch online möglich. Online ist die Analyse wesentlich günstiger und bereits ab 100€ zu finden. Die Ausstellung des Bedarfsausweises findet dann natürlich ohne sachkundige Begehung statt.
Eine Online-Ausstellung ist zwar grundsätzlich zulässig, aber oft gibt es bereits bei der Datenerhebung erhebliche Mängel. Die Ausstellung eines wirklich belastbaren Bedarfsausweises setzt immer eine umfangreiche Aufnahme der Gebäudedaten von einem Experten voraus, im besten Fall mit Hilfe einer Vor-Ort-Begehung des Gebäudes.
Soll ein Ausweis nur online ohne eine Vor-Ort-Begehung ausgestellt werden, ist es besonders wichtig, die Angebote äußerst sorgfältig zu prüfen und zu vergleichen. Dabei sollten Sie sich als Auftraggeber:in auch nicht von umfangreichen Fragebögen für die Datenaufnahme abschrecken lassen – ganz im Gegenteil.
Ein:e Aussteller:in kann nur einen korrekten Energieausweis ausstellen, wenn er oder sie dazu genügend Informationen erhält. Aussagekräftige Fotos von Ihrem Gebäude sind dabei ein Muss. Auch wenn ein:eAussteller:in nicht vor Ort war, ist es wichtig, dass die gelieferten Daten korrekt ermittelt wurden.
Die Deutsche Energieagentur (dena) hat bereits 2007 erklärt, dass Energieausweise über Online-Fragebögen oftmals nicht den gesetzlichen Ansprüchen entsprechen. Entspricht der Ausweis nicht den gesetzlichen Vorgaben, können Sie als Auftraggeber:in von Aussteller:innen zunächst eine kostenlose Nachbesserung verlangen. Kommt die Person dieser Pflicht nicht nach, können Sie nach angemessener Fristsetzung weitere Rechte geltend machen und zum Beispiel vom Vertrag zurücktreten.
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Weitere Informationen über Energieausweise
Häufige Fragen (FAQ)
Wann brauche ich einen Bedarfsausweis?
Während für einen Neubau grundsätzlich nur ein Bedarfsausweis erstellt werden darf, besteht im Bestand Wahlfreiheit. Lediglich bei Gebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, die noch nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Auch nach größeren Sanierungen kann er verpflichtend sein.
Wie lange ist ein Bedarfsausweis gültig?
Bedarfs- als auch Verbrauchsausweise sind zehn Jahre gültig. Danach müssen sie erneuert werden.
Was ist der Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis?
Beim Bedarfsausweis wird der Energiebedarf auf Grundlage des Gebäudes wie etwa den verwendeten Baumaterialien berechnet. Beim Verbrauchsausweis wird lediglich der tatsächliche Verbrauch der letzten 3 Jahre zugrunde gelegt. Der bedarfsorientierte Energieausweis lässt demnach eine wesentlich objektivere Beurteilung des Energiebedarfs des Gebäudes zu.
