Sanierung oder Abriss und Neubau?

24,9 Millionen Wohngebäude wurden zwischen 1950 und 1969 errichtet und gehen nach und nach in die Hände neuer Bewohner über. Auf neue Eigentümer kommt die große Frage zu, ob sie Bungalow oder Siedlungshäuschen energetisch sanieren oder abreißen sollen.

Im Jahr 2022 haben rund 12.600 Eigentümer diese Frage mit dem Abriss ihres Hauses beantwortet. Fraglich, ob das immer die richtige Entscheidung war. Denn in der Regel spart eine Sanierung der alten Bausubstanz im Vergleich zu Abriss und Neubau enorme Mengen an CO₂ und ist sogar oft wirtschaftlicher.

Denn grundsätzlich gilt: Je energieintensiver ein Baustoff bei seiner Herstellung erhitzt, gebrannt oder aufbereitet werden muss, desto höher ist die darin enthaltene graue Energie.

Die Verwendung von nachwachsenden Baumaterialien wie Holz, eine ökologische Dämmung etwa aus Zellulose oder Recyclingstoffen, reduziert den Anteil grauer Energie. Zudem fällt je nach Material und Fläche gerade in der Bauphase bereits rund ein Viertel der Emissionen an.

Treiber sind der Transport von Baumaterialien und der Bau des Einfamilienhauses selbst. Abriss und Neubau setzen das Treibhausgas erneut frei. Die benötigten neuen Baustoffe herzustellen und zu transportieren entspricht bis zu 30 Jahren der Betriebsenergie der Immobilie.

Dass eine Sanierung mit Blick auf das Abfallaufkommen - Abriss- und Bauschutt machen mehr als die Hälfte des gesamten Abfalls in Deutschland aus - und die Energie- und CO₂-Bilanz deutliche Vorteile gegenüber Abriss und Neubau hat, liegt auf der Hand. Aber: Auch ein nicht-unterkellerter Passivhaus-Neubau aus Holz kann am Ende klimafreundlicher sein als ein energetisch nur mäßig saniertes Haus.

Außerdem sollten die geplanten energetischen Sanierungsmaßnahmen und deren Einsparungen auch einen finanziellen Vorteil entlang der weiteren Lebensdauer des Gebäudes gegenüber einem Neubau erbringen. Nach einer individuellen Bewertung und den unterschiedlichen Ansprüchen und Prioritäten kann daher ein Neubau die sinnvollste Lösung darstellen. Die Entscheidung für eine Sanierung oder Abriss und Neubau ist daher komplex.

Unstrittig ist, die zur Herstellung von Dämmmaterialien, Wärmeschutzfenstern und neuen Heizungen erforderliche Energie und entstehenden Treibhausgase durch den geringeren Energieverbrauch im sanierten Haus bereits nach wenigen Monaten bis maximal zwei Jahren wieder ausgeglichen ist.

Laut einer Studie des Instituts für Energie- und Umweltforschung Heidelberg (ifeu) vergeht im Schnitt vergeht nur gut ein Jahr, bis sich die konventionelle Dämmung eines sanierten Altbaus energetisch amortisiert hat. Ab diesem Moment wird effektiv Energie eingespart – und zwar meist für Jahrzehnte.

Richtig ist, dass die ersten zehn Zentimeter Dämmung am meisten Heizenergie einsparen. Aber auch bei dickeren Dämmstärken über 30 Zentimeter ist der Einspareffekt des zusätzlichen Materials größer als die im Dämmstoff steckende graue Energie.

Bei der Entscheidung, Sanierung oder Abriss und Neubau, spielen aber auch die Kosten eine große Rolle. Aber wann ist es eigentlich zu teuer, ein Haus zu sanieren? Diese Frage hat sich auch die Studie „Bestandsersatz 2.0 – Potenziale und Chancen“ der Arbeitsgemeinschaft für Zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) gestellt. Ihre recht einfache Antwort: Liegen die Modernisierungskosten bei über 2.500 Euro pro Quadratmeter, lohnt sich meist nur ein Abriss.

Die Studie stellte fest, dass die Gesamt- bzw. Gestehungskosten des „Bestandsersatzes“ eines Ein- oder Zweifamilienhauses zwischen 2.415 bis 3.144 €/m² Wohnfläche lagen. Die Kosten einer Vollmodernisierung mit Wohnraumerweiterung aber nur zwischen 1.853 bis 2.466 €/m² Wohnfläche. Bei mehr als 65 % der untersuchten Projekte wurde eine „Negatives Kosten-Nutzen-Verhältnis in Bezug zur Vollmodernisierung" als ein Hauptargument angegeben“, so das Fazit der Studie.

Weitere wichtige Beweggründe für einen Abriss stellten zudem die „Grundrisssituation“ (65%) und „baukonstruktive Schwachstellen“ dar. Die in den 1950 und 1960er Jahren gebauten Häuser sind einfach zu klein und weder zeitgemäß noch bedarfsgerecht. Zudem weisen viele Bestandsbauten der 50er und 60er Jahre teilweise erhebliche Defizite auf, die meist, wenn überhaupt, nur mit großem Aufwand behoben bzw. minimiert werden können.

Allerdings entscheiden sich Eigentümer neben baurechtlichen Aspekten und gesetzlichen Anforderungen wie Brandschutz oft aus Kostenaspekten und wegen ungeklärter Fragen nach der Wirtschaftlichkeit verfrüht für einen Abriss und Neubau.

Das zeigte laut 2021 eine Umfrage der Architects for Future. So verwiesen laut der Umfrage zahlreiche befragte Architekten auf fehlende Sachkenntnis bei Bauherren (24 Prozent) und Fachplanern (13 Prozent). Insgesamt zeigte sich, dass neben einer oft mangelhaften Grundlagenermittlung bei Bestandsprojekten ein Gewirr aus gesetzlichen Vorgaben und Förderprinzipien zur möglichen Fehlentscheidung für einen Abriss beiträgt.

In vielen Teilbereichen fehle es Bauträgern und Planern an der nötigen Zusatzausbildung und Sachkenntnis, um beispielsweise Schadstoffe oder Bauschäden im Bestand erkennen und zufriedenstellende Antworten auf die Probleme finden zu können.

Zudem macht der Gesetzgeber Druck. Im Falle von Erbe oder Hauskauf gilt eine Sanierungspflicht: Fällt die Entscheidung gegen den Abriss aus, räumt der Gesetzgeber eine Frist von zwei Jahren ein, bis Hausbesitzende den Modernisierungspflichten nachkommen müssen.

Die Architects for Future forderten daher als mögliche Lösungsansätze auf dem Weg zu einer signifikant höheren Sanierungsquote mehr Aufklärung über den Wert des Gebäudebestandes und dessen klimaschutztechnische Potenziale.