Letzte Aktualisierung: 23.11.2020

Ziele und Maßnahmen einer Altbausanierung

Im Zuge einer Altbausanierung wird die Bausubstanz an den wichtigsten Bauteilen (Dach, Fassade, Keller etc.) grundlegend erneuert. Zielsetzung einer Sanierung eines Altbaus ist die Beseitigung von Baumängeln (Statik, Schadstoffe etc.) und/ oder die Verbesserung der Wärmedämmung und -erzeugung.

Eine Altbausanierung wird notwendig, wenn einerseits die Bausubstanz die Sicherheit des Gebäudes hinsichtlich seiner Statik oder seiner Bewohner nicht mehr gewährleisten kann oder aber Schadstoffe wie Asbest, Schwermetalle, Formaldehyd etc. verbaut wurden, die die Gesundheit der Bewohner gefährden.

Andererseits wird eine Altbausanierung durchgeführt, um gezielt den energetischen Dämmungsstandard anzupassen. Eine sogenannte energetische Sanierung verfolgt dabei das Ziel, nach der Altbausanierung so wenig Wärmeenergie wie möglich zu verbrauchen und dadurch so wenig CO2-Emissionen wie nötig zu emittieren.

Tabelle 1: Typische Schadstoffe im Bestand von Wohngebäuden nach Baujahr
Schadstoff / Baujahr vor 1939 bis 1958 bis 1975 bis 1986 bis 1996
Teer XXX
PCP XXXX
DDT XXXX
PCB XXXX
Lindan XXXX
Asbest XXXX
Künstliche Mineralfaser (alt) XXXXX
Schwermetalle XXX
Phenole XXX
Lösemittel / VOC XXXXX
Formaldehyd XX
SVOC / Weichmacher Flammschutzmittel X

Zielsetzungen und Zielkonflikte einer Altbausanierung

Grundsätzlich soll eine Altbausanierung dazu führen, darauffolgend so wenig Wärme wie möglich zu verbrauchen. Innerhalb einer Altbausanierung wird daher versucht, bautechnisch die Wärmeverluste zu reduzieren, als auch anlagentechnisch Wärme so effizient wie möglich zu erzeugen.

In der Praxis richtet sich die Zielsetzung einer Altbausanierung dazu sowohl an der Reduktion der CO2-Emissionen als auch an der Wirtschaftlichkeit der gewählten Sanierungsmaßnahmen aus. Insbesondere bei der Wärmedämmung des Hauses können jedoch Zielkonflikte entstehen.

So reduziert eine zunehmende Wärmedämmung des Hauses natürlich den Wärmeverbrauch als auch die CO2-Emissionen, jedoch steigen die hierfür aufzubringenden Investitionskosten überproportional zu der daraus resultierenden Heizkosteneinsparung.

Daher wird in der Praxis einer Altbausanierung vielfach ein Kompromiss angestrebt, der sowohl eine möglichst gute Wärmedämmung der Gebäudehülle als auch eine möglichst hohe Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen innerhalb einer Altbausanierung berücksichtigt.

Experten-Tipp: Nach EnEV ist bei zu sanierenden Gebäuden zu beachten: Werden mehr als zehn Prozent der Fläche eines Bauteils saniert (das betrifft z.B. die Fassade oder das Dach), muss ein in der aktuellen EnEV festgelegter Energiestandard erfüllt werden. Und: Ein bisher ungedämmtes Mauerwerk ist dann mit einer Dämmung zu versehen, wenn der Hausbesitzer etwa den Putz an der Fassade erneuert.

Wirtschaftlichkeit einer Altbausanierung

Eine Altbausanierung muss natürlich immer auch in einem wirtschaftlichen Rahmen für den Hausbesitzer bleiben. Grundsätzlich sollte daher jede Maßnahme einer Altbausanierung die jeweils aufgewendeten Kosten mindestens innerhalb der Lebens- bzw. Abschreibungsdauer wieder einbringen. Jede Maßnahme, die in einer solchen Gesamtkostenbetrachtung ein negatives Ergebnis erbringt, ist aus rein wirtschaftlichem Kalkül nicht zu empfehlen.

Die so ermittelten Alternativen sollten dann in ihrer jeweiligen Ausprägung wie z. B. der Dicke der Dämmung oder dem U-Wert der Fenster anhand des jeweiligen Grenzertrags miteinander verglichen werden. Folgt man diesem Vorgehen, so ergibt sich ein Bündel an Handlungsalternativen.

Ein ähnliches Vorgehen bietet auch eine Energieberatung, die dem Hausbesitzer im Ergebnis mehrere Handlungsalternativen aufzeigt.

Vorgehensweise bei einer Altbausanierung

Eine Altbausanierung sieht sowohl die Verbesserung der Wärmedämmung als auch die Umstellung der Wärmeerzeugung auf ein effizientes, häufig auch regenerativ betriebenes Heizungssystem als auch die weitestgehend verlustfreie Verteilung und eventuell Rückgewinnung der so erzeugten Wärme vor.

Die in Abhängigkeit der gebäude- als auch nutzerspezifisch zu wählenden Sanierungsoptionen können dabei sowohl in einem Zug als ein Bündel an Maßnahmen als auch einzelend, schrittweise umgesetzt werden.

Bei einem schrittweisen Vorgehen können sich jedoch unter Umständen insbesondere hinsichtlich der Finanzierungsmöglichkeiten eines Haushalts andere Maßnahmen als sinnvoll erweisen als bei einer Altbausanierung, die in einem Zug durchgeführt wird. Dies liegt insbesondere daran, dass bei einem schrittweisen Vorgehen, zunächst die Maßnahmen mit der größten Energieeinsparung in Relation zum Investitionsaufwand gewählt werden können.

Dies versetzt den Haushalt dann in die Lage, danach mittelfristig weitere Maßnahmen aus den im ersten Zuge eingesparten Heizkosten zu finanzieren. Unter diesem Aspekt kann es dann bei einer schrittweisen Altbausanierung sinnvoll werden, z. B. zunächst das Heizungssystem zu sanieren und nachfolgend kleinere Dämmungsmaßnahmen auszuführen.

Tabelle: In 10 Schritten zur Altbausanierung
Schritt 1: Sanierungsbedarf analysieren Im ersten Schritt gilt es, den energetischen Zustand des Altbaus einzuschätzen. In welchem Zustand ist die Dämmung von Dach und Wänden? Wie alt ist die Heizung? Sind die Fenster dicht?
Schritt 2: Sanierungsfahrplan aufsetzen Anstatt unkoordinierter Einzelmaßnahmen sollte der Altbau ganzheitlich betrachtet werden. Ein Energieberater hilft, einen individuellen Altbausanierungsfahrplan zu erstellen. Dieser beschreibt alle Maßnahmen, die entweder schrittweise oder am Stück umgesetzt werden können.
Schritt 3: Maßnahmen professionell planen Bei der Maßnahmenplanung sollten – je nach Umfang der Altbaussanierung – Experten zu Rate gezogen werden. Dies erspart Hausbesitzern oftmals Zeit und Geld. Architekten koordinieren das Bauvorhaben, Fachingenieure übernehmen die technische Planung und qualifizierte Handwerker führen die Maßnahmen durch.
Schritt 4: Zusätzliche Modernisierungen prüfen Hausbesitzer sollten die Gelegenheit nutzen und im Rahmen der energetischen Altbausanierung auch an andere notwendige Baumaßnahmen denken. Sind die Wände oder Decken feucht? Steht in den nächsten Jahren ein altersgerechter Umbau an? Dann kann es sinnvoll sein, die Bauvorhaben zu kombinieren.
Schritt 5: Finanzierung gestalten Eigentümer sollten ihr Eigenkapital und die zusätzliche Belastung durch einen Kredit realistisch einschätzen und einen Puffer für Unvorhergesehenes einplanen. Für viele Maßnahmen gibt es auch BAFA- und/ oder KfW-Förderungen. Bis zur Fertigstellung sollten die entstandenen Kosten immer wieder überprüft werden.
Schritt 6: Rahmenbedingungen beachten Auch rechtlich gibt es einiges zu beachten: Da eine Altbausanierung meist mit Schmutz und Lärm einhergeht, müssen Nachbarn und Mieter früh informiert werden. Versicherungen wie eine Bauherrrenhaftpflicht können vor finanziellen Schäden während der Altbausanierung schützen.
Schritt 7: Ausführung planen Bei einem größeren Sanierungsvorhaben lohnt sich eine Ausführungsplanung. Diese koordiniert die einzelnen Schritte und dient den am Bau Beteiligten als Grundlage. Eigentümer legen in diesem Zug weitere Details wie Baustoffe fest. Spätestens jetzt müssen Hausbesitzer entscheiden, ob sie einzelne Maßnahmen in Eigenleistung umsetzen wollen.
Schritt 8: Angebote und Verträge abstimmen Angebote für die Umsetzung sollten eine Leistungsbeschreibung enthalten, inklusive der Angabe von Materialien und dem geplanten Ausführungszeitraum. Ist die Entscheidung gefallen, wird ein Bauvertrag aufgesetzt. Dieser enthält in der Regel Angebot, Leistungsbeschreibung und Ausführungsplanung sowie Zahlungsbedingungen.
Schritt 9: Altbausanierung überwachen Die ordnungsgemäße Durchführung der Maßnahmen kann der Hausbesitzer durch einen qualifizierten Bauleiter überwachen lassen. Dieser kümmert sich beispielsweise um die Koordination aller Firmen vor Ort oder führt zusätzliche Qualitätskontrollen durch.
Schritt 10: Nach Abschluss regelmäßig warten Abschließend erfolgt die Abnahme der erbrachten Leistungen. Stellen Hausbesitzer Mängel fest, muss die beauftragte Firma diese beseitigen. Ist die Altbausanierung abgeschlossen, sollten Hausbesitzer die Anlagen regelmäßig warten, um den positiven Effekt lange zu erhalten.

Altbausanierung bei Denkmalschutz: Komplexe Anforderungen meistern

Wer einen denkmalgeschützten Altbau sanieren und auf den neuesten Stad bringen will, kann nicht einfach loslegen. Bestimmte bauliche Eingriffe sind verboten und auch kleinere Änderungen unterliegen strikten Regeln.

Dem Einbau effizienter Heizsysteme wie Brennwerttechnik, Wärmepumpe oder Pelletheizung steht in der Regel nichts im Wege. Schwieriger wird es bei Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern. Das betrifft in erster Linie die Fassadendämmung – eine der wichtigsten Maßnahme, um Energie und Kosten einzusparen.

Um das Erscheinungsbild nicht zu verändern, muss häufig auf eine Innendämmung ausgewichen werden. Ähnliches gilt für die Installation von Solaranlagen. Wer diese auf der „abgewandten“ Seite des Hauses einplant, erhöht die Chance, dass die Denkmalschutzbehörde die Erlaubnis dazu erteilt.

Eine Altbausanierung denkmalgeschützter Gebäude muss daher zu Allererst mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. In diesem Abstimmungsprozess können Sie sachverständige Energieberater mit speziellem Know-how unterstützen. Energieberater für Denkmäler oder erfahrene Bauplaner erstellen ein Sanierungskonzept und kümmern sich um die Genehmigung.

Erst wenn die Denkmalschutzbehörde die Erlaubnis erteilt, können die Arbeiten beginnen. Diese sollten ebenfalls von Handwerkern mit einer speziellen Ausbildung für die Altbausanierung von unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden ausgeführt werden. Bei der Finanzierung unterstützt die KfW Bankengruppe mit vereinfachten Fördervoraussetzungen und zinsgünstigen Krediten.

BAFA- & KfW-Zuschüsse zur Altbausanierung

Seit Anfang 2020 gibt es für die Altbausanierung von Häusern üppige Zuschüsse oder Steuerabzüge. Mit bis zu 40.000 Euro beteiligt sich etwa das Finanzamt an der energetischen Sanierung, die KfW-Bank gibt Zuschüsse bis zu 48.000 Euro. Der Heizungsaustausch wird mit bis zu 45% der Kosten bezuschusst.

Wählt der Hausbesitzer den Steuerbonus, zieht das Finanzamt bis zu 20 Prozent der Ausgaben für eine energetische Altbausanierung von seiner Steuerschuld ab, pro Wohneinheit aber insgesamt höchstens 40.000 Euro. Voraussetzung für den Steuerabzug ist, dass das Haus älter als zehn Jahre ist und der Eigentümer selbst darin wohnt. Außerdem darf er für die Maßnahmen nicht bereits anderweitig Steuervorteile genutzt oder öffentliche Förderung kassiert haben.

Wählen Haussanierer die KfW-Förderung, müssen sie diese vor Beginn der Bauarbeiten bei der Kreditanstalt beantragen. Die Sanierungsarbeiten müssen von Fachleuten ausgeführt und von einem Experten begleitet werden. Die maximale Kreditsumme beträgt 120.000 Euro, Zuschüsse bis zu 48.000 Euro sind möglich.

Hausbesitzer, die in eine klimafreundliche Heizung (z.B. Wärmepumpe oder Pelletheizung) investieren, können seit Januar 2020 bis zu 22.500 Euro aus dem Marktanreizprogramm des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) beantragen. Das ist in den meisten Fällen attraktiver als die Steuerermäßigung. Auch dieser Zuschuss muss beantragt werden, bevor mit einer Firma ein Vertrag abgeschlossen wird.

Altbausanierung Beispiel-Rechnung 1: Die Komplettsanierung

Bei besonders teuren und umfassenden Maßnahmen wie bei der Kombination energetischer Altbausanierungsmaßnahmen wie der Dämmung der Fassade, der Austausch der Fenster und der Installation einer Solaranlage lohnt es sich in der Regel eher, eine Förderung der KfW in Anspruch zu nehmen.

Kostet eine solche Beispiel-Altbausanierung 115.000 Euro, so kann sich der Immobilienbesitzer bei einer Förderung über die KfW (Programm 430 oder 151) über einen Investitions- oder Tilgungszuschuss von 34.500 Euro freuen. Eine Steuerermäßigung bringt in diesem Fall nur 23.000 Euro Ersparnis.

Altbausanierung Beispiel-Rechnung 2: Schrittweise Sanierung

Wer nicht so viel auf einmal investieren will, kann seine Immobilie Schritt für Schritt energetisch aufrüsten. Ein effizienter Anfang kann beispielsweise der Einbau neuer Fenster für eine bessere Wärmedämmung sein. Die Maßnahme kostet etwa 35.000 Euro.

Eine Förderung über die KfW (Programm 430 oder 152) oder alternativ die Steuerabschreibung bringen dem Immobilienbesitzer jeweils eine Ersparnis von rund 20 Prozent der Investitionssumme, insgesamt 7.000 Euro.

Altbausanierung Beispiel-Rechnung 3: Der Heizungsaustausch

Auch wer seine alte Ölheizung ersetzt, kann zwischen der Austauschprämie des BAFA und der Steuererleichterung wählen. Abhängig von der neuen Heizungsart beträgt die Austauschprämie bis zu 45 Prozent, maximal 22.500 Euro.

Bei Einbau einer neuen Pelletheizung, was Kosten von rund 22.000 Euro verursacht, erhält der Hausbesitzer mit der Förderung des BAFA einen Zuschuss in Höhe von 9.900 Euro. Die Steuerersparnis liegt hier dagegen nur bei 4.400 Euro.

Kostenlose Angebote anfordern:

Das könnte Sie auch interressieren:

  • Heizung planen

    Mit unserem Heizungsplaner ermitteln Sie einfach online ein Heizungskonzept, das Ihre Heizwärmeanforderungen am Besten erfüllt. Dabei richtet sich die…

    Heizung planen
  • Solarrechner

    Mit unserem Online-Solarrechner können Sie sofort prüfen, ob sich Ihr Dach für eine Photovoltaik-Anlage technisch eignet und finanziell lohnt. Mit nur wenigen…

    Solarrechner
  • Dämmung berechnen

    Mit unserer Online-App "Dämmkostenrechner" ermitteln Sie in wenigen Schritten einfach & unkompliziert, welche Dämmung in welcher Dicke wie viel kostet, was sie…

    Dämmung berechnen