Letzte Aktualisierung: 26.05.2020

Ziele und Maßnahmen einer Altbausanierung

Im Zuge einer Altbausanierung wird die Bausubstanz an den wichtigsten Bauteilen (Dach, Fassade, Keller etc.) grundlegend erneuert. Zielsetzung einer Sanierung eines Altbaus ist die Beseitigung von Baumängeln (Statik, Schadstoffe etc.) und/ oder die Verbesserung der Wärmedämmung und -erzeugung.

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Eine Altbausanierung wird notwendig, wenn einerseits die Bausubstanz die Sicherheit des Gebäudes hinsichtlich seiner Statik oder seiner Bewohner nicht mehr gewährleisten kann oder aber Schadstoffe wie Asbest, Schwermetalle, Formaldehyd etc. verbaut wurden, die die Gesundheit der Bewohner gefährden.

Andererseits wird eine Altbausanierung durchgeführt, um gezielt den energetischen Dämmungsstandard anzupassen. Eine sogenannte energetische Sanierung verfolgt dabei das Ziel, nach der Altbausanierung so wenig Wärmeenergie wie möglich zu verbrauchen und dadurch so wenig CO2-Emissionen wie nötig zu emittieren.

Tabelle 1: Typische Schadstoffe im Bestand von Wohngebäuden nach Baujahr
Schadstoff / Baujahr vor 1939 bis 1958 bis 1975 bis 1986 bis 1996
Teer XXX
PCP XXXX
DDT XXXX
PCB XXXX
Lindan XXXX
Asbest XXXX
Künstliche Mineralfaser (alt) XXXXX
Schwermetalle XXX
Phenole XXX
Lösemittel / VOC XXXXX
Formaldehyd XX
SVOC / Weichmacher Flammschutzmittel X

Zielsetzungen und Zielkonflikte einer Altbausanierung

Grundsätzlich soll eine Altbausanierung dazu führen, darauffolgend so wenig Wärme wie möglich zu verbrauchen. Innerhalb einer Altbausanierung wird daher versucht, bautechnisch die Wärmeverluste zu reduzieren, als auch anlagentechnisch Wärme so effizient wie möglich zu erzeugen.

In der Praxis richtet sich die Zielsetzung einer Altbausanierung dazu sowohl an der Reduktion der CO2-Emissionen als auch an der Wirtschaftlichkeit der gewählten Sanierungsmaßnahmen aus. Insbesondere bei der Wärmedämmung des Hauses können jedoch Zielkonflikte entstehen.

So reduziert eine zunehmende Wärmedämmung des Hauses natürlich den Wärmeverbrauch als auch die CO2-Emissionen, jedoch steigen die hierfür aufzubringenden Investitionskosten überproportional zu der daraus resultierenden Heizkosteneinsparung.

Daher wird in der Praxis einer Altbausanierung vielfach ein Kompromiss angestrebt, der sowohl eine möglichst gute Wärmedämmung der Gebäudehülle als auch eine möglichst hohe Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen innerhalb einer Altbausanierung berücksichtigt.

Experten-Tipp: Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist bei zu sanierenden Gebäuden zu beachten: Werden mehr als zehn Prozent der Fläche eines Bauteils saniert (das betrifft z.B. die Fassade oder das Dach), muss ein im aktuellen GEG festgelegter Energiestandard erfüllt werden. Und: Ein bisher ungedämmtes Mauerwerk ist dann mit einer Dämmung zu versehen, wenn der Hausbesitzer etwa den Putz an der Fassade erneuert.

Wirtschaftlichkeit einer Altbausanierung

Eine Altbausanierung muss natürlich immer auch in einem wirtschaftlichen Rahmen für den Hausbesitzer bleiben. Grundsätzlich sollte daher jede Maßnahme einer Altbausanierung die jeweils aufgewendeten Kosten mindestens innerhalb der Lebens- bzw. Abschreibungsdauer wieder einbringen. Jede Maßnahme, die in einer solchen Gesamtkostenbetrachtung ein negatives Ergebnis erbringt, ist aus rein wirtschaftlichem Kalkül nicht zu empfehlen.

Die so ermittelten Alternativen sollten dann in ihrer jeweiligen Ausprägung wie z. B. der Dicke der Dämmung oder dem U-Wert der Fenster anhand des jeweiligen Grenzertrags miteinander verglichen werden. Folgt man diesem Vorgehen, so ergibt sich ein Bündel an Handlungsalternativen.

Ein ähnliches Vorgehen bietet auch eine Energieberatung, die dem Hausbesitzer im Ergebnis mehrere Handlungsalternativen aufzeigt.

Vorgehensweise bei einer Altbausanierung

Eine Altbausanierung sieht sowohl die Verbesserung der Wärmedämmung als auch die Umstellung der Wärmeerzeugung auf ein effizientes, häufig auch regenerativ betriebenes Heizungssystem als auch die weitestgehend verlustfreie Verteilung und eventuell Rückgewinnung der so erzeugten Wärme vor.

Die in Abhängigkeit der gebäude- als auch nutzerspezifisch zu wählenden Sanierungsoptionen können dabei sowohl in einem Zug als ein Bündel an Maßnahmen als auch einzelend, schrittweise umgesetzt werden.

Bei einem schrittweisen Vorgehen können sich jedoch unter Umständen insbesondere hinsichtlich der Finanzierungsmöglichkeiten eines Haushalts andere Maßnahmen als sinnvoll erweisen als bei einer Altbausanierung, die in einem Zug durchgeführt wird. Dies liegt insbesondere daran, dass bei einem schrittweisen Vorgehen, zunächst die Maßnahmen mit der größten Energieeinsparung in Relation zum Investitionsaufwand gewählt werden können.

Dies versetzt den Haushalt dann in die Lage, danach mittelfristig weitere Maßnahmen aus den im ersten Zuge eingesparten Heizkosten zu finanzieren. Unter diesem Aspekt kann es dann bei einer schrittweisen Altbausanierung sinnvoll werden, z. B. zunächst das Heizungssystem zu sanieren und nachfolgend kleinere Dämmungsmaßnahmen auszuführen.

Tabelle: In 10 Schritten zur Altbausanierung
Schritt 1: Sanierungsbedarf analysieren Im ersten Schritt gilt es, den energetischen Zustand des Altbaus einzuschätzen. In welchem Zustand ist die Dämmung von Dach und Wänden? Wie alt ist die Heizung? Sind die Fenster dicht?
Schritt 2: Sanierungsfahrplan aufsetzen Anstatt unkoordinierter Einzelmaßnahmen sollte der Altbau ganzheitlich betrachtet werden. Ein Energieberater hilft, einen individuellen Altbausanierungsfahrplan zu erstellen. Dieser beschreibt alle Maßnahmen, die entweder schrittweise oder am Stück umgesetzt werden können.
Schritt 3: Maßnahmen professionell planen Bei der Maßnahmenplanung sollten – je nach Umfang der Altbaussanierung – Experten zu Rate gezogen werden. Dies erspart Hausbesitzern oftmals Zeit und Geld. Architekten koordinieren das Bauvorhaben, Fachingenieure übernehmen die technische Planung und qualifizierte Handwerker führen die Maßnahmen durch.
Schritt 4: Zusätzliche Modernisierungen prüfen Hausbesitzer sollten die Gelegenheit nutzen und im Rahmen der energetischen Altbausanierung auch an andere notwendige Baumaßnahmen denken. Sind die Wände oder Decken feucht? Steht in den nächsten Jahren ein altersgerechter Umbau an? Dann kann es sinnvoll sein, die Bauvorhaben zu kombinieren.
Schritt 5: Finanzierung gestalten Eigentümer sollten ihr Eigenkapital und die zusätzliche Belastung durch einen Kredit realistisch einschätzen und einen Puffer für Unvorhergesehenes einplanen. Für viele Maßnahmen gibt es auch BAFA- und/ oder KfW-Förderungen. Bis zur Fertigstellung sollten die entstandenen Kosten immer wieder überprüft werden.
Schritt 6: Rahmenbedingungen beachten Auch rechtlich gibt es einiges zu beachten: Da eine Altbausanierung meist mit Schmutz und Lärm einhergeht, müssen Nachbarn und Mieter früh informiert werden. Versicherungen wie eine Bauherrrenhaftpflicht können vor finanziellen Schäden während der Altbausanierung schützen.
Schritt 7: Ausführung planen Bei einem größeren Sanierungsvorhaben lohnt sich eine Ausführungsplanung. Diese koordiniert die einzelnen Schritte und dient den am Bau Beteiligten als Grundlage. Eigentümer legen in diesem Zug weitere Details wie Baustoffe fest. Spätestens jetzt müssen Hausbesitzer entscheiden, ob sie einzelne Maßnahmen in Eigenleistung umsetzen wollen.
Schritt 8: Angebote und Verträge abstimmen Angebote für die Umsetzung sollten eine Leistungsbeschreibung enthalten, inklusive der Angabe von Materialien und dem geplanten Ausführungszeitraum. Ist die Entscheidung gefallen, wird ein Bauvertrag aufgesetzt. Dieser enthält in der Regel Angebot, Leistungsbeschreibung und Ausführungsplanung sowie Zahlungsbedingungen.
Schritt 9: Altbausanierung überwachen Die ordnungsgemäße Durchführung der Maßnahmen kann der Hausbesitzer durch einen qualifizierten Bauleiter überwachen lassen. Dieser kümmert sich beispielsweise um die Koordination aller Firmen vor Ort oder führt zusätzliche Qualitätskontrollen durch.
Schritt 10: Nach Abschluss regelmäßig warten Abschließend erfolgt die Abnahme der erbrachten Leistungen. Stellen Hausbesitzer Mängel fest, muss die beauftragte Firma diese beseitigen. Ist die Altbausanierung abgeschlossen, sollten Hausbesitzer die Anlagen regelmäßig warten, um den positiven Effekt lange zu erhalten.

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Altbausanierung bei Denkmalschutz: Komplexe Anforderungen meistern

Wer einen denkmalgeschützten Altbau sanieren und auf den neuesten Stad bringen will, kann nicht einfach loslegen. Bestimmte bauliche Eingriffe sind verboten und auch kleinere Änderungen unterliegen strikten Regeln.

Dem Einbau effizienter Heizsysteme wie Brennwerttechnik, Wärmepumpe oder Pelletheizung steht in der Regel nichts im Wege. Schwieriger wird es bei Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern. Das betrifft in erster Linie die Fassadendämmung – eine der wichtigsten Maßnahme, um Energie und Kosten einzusparen.

Um das Erscheinungsbild nicht zu verändern, muss häufig auf eine Innendämmung ausgewichen werden. Ähnliches gilt für die Installation von Solaranlagen. Wer diese auf der „abgewandten“ Seite des Hauses einplant, erhöht die Chance, dass die Denkmalschutzbehörde die Erlaubnis dazu erteilt.

Eine Altbausanierung denkmalgeschützter Gebäude muss daher zu Allererst mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. In diesem Abstimmungsprozess können Sie sachverständige Energieberater mit speziellem Know-how unterstützen. Energieberater für Denkmäler oder erfahrene Bauplaner erstellen ein Sanierungskonzept und kümmern sich um die Genehmigung.

Erst wenn die Denkmalschutzbehörde die Erlaubnis erteilt, können die Arbeiten beginnen. Diese sollten ebenfalls von Handwerkern mit einer speziellen Ausbildung für die Altbausanierung von unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden ausgeführt werden. Bei der Finanzierung unterstützt die KfW Bankengruppe mit vereinfachten Fördervoraussetzungen und zinsgünstigen Krediten.

BEG & steuerliche Förderung von einzelnen Maßnahmen & Vollsanierungen

Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) werden Altbausanierungen umfänglich mit Zuschüssen zur Finanzierung und zinsverbilligten Darlehen gefördert. Seit 01. Januar 2021 werden einzelne Sanierungsmaßnahmen (BEG EM) gefördert, seit dem 01. Juli 2021 gilt die BEG WG mit der Altbausanierungen gefördert werden, die einen speziellen Effizienzhausstandard erreichen. Zuschüsse zu einzelnen Sanierungsmaßnahmen werden vom BAFA abgewickelt, Kredite mit Tilgungszuschuss von der KfW. Die BEG WG für umfängliche Altbausanierungen

Alternativ lassen sich die Kosten einer Altbausanierung in gewissem Umfang von der Steuer absetzen. Wählt der Hausbesitzer den Steuerbonus, zieht das Finanzamt bis zu 20 Prozent der Ausgaben für eine energetische Altbausanierung von seiner Steuerschuld ab, pro Wohneinheit aber insgesamt höchstens 40.000 Euro. Voraussetzung für den Steuerabzug ist, dass das Haus älter als zehn Jahre ist und der Eigentümer selbst darin wohnt. Außerdem darf er für die Maßnahmen nicht bereits anderweitig Steuervorteile genutzt oder öffentliche Förderung kassiert haben.

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