Energiepreise: welchen Kündigungsschutz besitzen Mieter?

Viele Vermieter:innen haben die Nebenkosten seit Jahresbeginn noch nicht angepasst, was unvermeidbar zu hohen Nachzahlungen in 2023 führen wird. Rolf Buch, Geschäftsführer des Immobilienkonzerns Vonovia rechnet gar mit Beträgen in Höhe von bis zu zwei Monatsmieten.

Die Nebenkosten werden grundsätzlich auf Basis des Energieverbrauchs in der Vergangenheit berechnet und monatlich mit der Warmmiete von den Mieter:innen als sogenannte Vorauszahlungen überwiesen.

Gelegentlich liegt der persönliche Energieverbrauch jedoch höher als erwartet, oder aber, der Energieversorger nimmt eine Preiserhöhung vor, wie gegenwärtig überall der Fall. Ob der gezahlte Betrag nicht für die Deckung der Nebenkosten ausreicht, prüfen Vermieter:innen einmal pro Jahr.

Die Sorge um die hohen Gaspreise (und damit verbunden ebenso steigenden Strompreisen) wächst derzeit auf beiden Seiten. Denn Eigentümer:innen oder Immobilienkonzerne wollen nicht auf den Energiekosten sitzen bleiben.

Grundsätzlich bilden nicht nur Mietschulden, sondern auch Energieschulden einen Kündigungsgrund – die entsprechenden Kosten müssen nach spätestens 30 Tagen beglichen werden. Bei Überschreitung dieser Frist droht die Kündigung, denn nicht immer lassen sich Vermieter:innen auf Ratenzahlungen ein.

Miete und Nebenkosten bilden gemeinsam den Mietpreis, welcher folglich auch die Abrechnungsergebnisse aus den Nebenkosten beinhaltet. Auch wenn die Rechtslage hier nicht immer eindeutig ist, können Energieschulden dementsprechend als Mietrückstand gewertet werden. Somit wäre eine Kündigung ab dem zweiten Monat zulässig. Häufig jedoch entscheiden die zuständigen Amtsgerichte nach Einzelfall.

Anhand verschiedener Instrumente könnte einer drohenden Kündigung vorgebeugt werden. Alexander Wiech, Verbandsgeschäftsführer von “Haus und Grund”, dem Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, betont die Relevanz einer Zusammenarbeit beider Parteien, um individuelle Lösungswege zu finden.

Die Eigentümer:innen könnten ihre Mieter:innen beispielsweise darum bitten, eine Rücklage anzulegen, um sich für die Begleichung der ausstehenden Nebenkostenforderungen zu wappnen.

Der Verband „Haus und Grund“ rief seine Mitglieder:innen zudem dazu auf, mit ihren Mieter:innen vorsorglich höhere Abschläge zu vereinbaren.

Eine weitere Möglichkeit bildet das Modell einer späteren Ratenzahlung, eine Vorgehensweise, die unter anderem Vonovia anstrebt.

Der Mieterbund dagegen fordert ein Kündigungs-Moratorium, um Kündigungen aufgrund nicht fristgerechter Zahlungen zu verhindern. Anstatt der üblichen 30 Tagen soll den Haushalten mindestens ein halbes Jahr für die Rückzahlung offener Energiekosten gewährt werden.

Dieses Modell fand landesweit auch im ersten Jahr der Corona-Pandemie Anwendung. Mieter:innen, die aufgrund von Arbeitslosigkeit zahlungsunfähig wurden, durften für die Dauer von drei Monaten (April, Mai und Juni) nicht gekündigt werden.

Ein solches Moratorium wäre also auch in der aktuellen Energiekrise denkbar, müsste hinsichtlich Dauer und konkretem Zeitraum aber noch geklärt werden.

Am 28. August 2022 legte die Fraktionsführung der SPD ein neues Beschlusspapier vor, das auch für Mieter:innen Schutzklauseln enthält. Die konkreten Vorschläge des Papieres lauten:

• Strom-/Gaspreisbremse für den Grundbedarf sowie Aussetzung der anstehenden Erhöhung des CO₂-Preises für zwei Jahre
• Direktzahlungen an Haushalte mit geringem bis mittlerem Einkommen, Familien, Rentner:innen, Studierende, Auszubildende und ALG-Empfänger:innen
• Bundesweit gültiges ÖPNV-Ticket für monatlich 49 Euro, jeweils zur Hälfte finanziert von Bund und Ländern
• Übergewinnsteuer für von der Energiekrise profitierende Unternehmen

Und besonders wichtig für alle Mieter:innen:

• Keine Strom- und Gassperren sowie ein Kündigungsschutz von sechs Monaten, sofern Nebenkosten aus den Abrechnungsperioden 2021/2022 nicht gezahlt oder Vorauszahlungen nicht geleistet werden können

Die eingereichten Vorschläge der Fraktionsführung müssen von den SPD-Parlamentariern erst noch beschlossen und mit den Koalitionspartnern verhandelt werden.

Mit einem Mieter:innenanteil von 50,5 % an der Gesamtbevölkerung steht Deutschland an der europäischen Spitze. Und viele dieser zahlreichen Haushalte konnten bereits 2021, als die Energiepreise noch vergleichsweise günstig waren, ihre Nebenkosten kaum bezahlen. Besonders Singles verfügen selten über ausreichende Polster für Kostensteigerungen.

Eine Auswertung des Statistischen Bundesamts, die sich auf Daten aus dem Jahr 2021 bezieht, ergab, dass jeder achte in einer Mietwohnung lebender Mensch mit den entsprechenden Ausgaben überfordert war.

Im unteren Einkommensfünftel lebten 36,2 % in einem sogar permanent finanziell überlasteten Haushalt.

Wer heute schon weiß, dass er die hohen Zusatzkosten für Heizung, Warmwasser und Strom nicht aus eigener Kraft stemmen kann, sollte neben der Hoffnung auf hilfreiche Entlastungspakete auch selbst rechtzeitig aktiv werden und sich um staatliche Unterstützung, wie Wohngeld oder Heizkostenzuschuss, bemühen.

Mietervereine, Sozialämter und Schuldnerberater:innen vor Ort informieren Sie hierbei über Möglichkeiten, die Energieschulden gar nicht erst entstehen zu lassen.