Balkonkraftwerke: Justizminister erklärt neue Rechtslage im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Die Planung, Anschaffung und Installation von Steckersolar-Modulen ist deutlich einfacher als bei einer großen PV-Anlage auf dem Hausdach. Sie bestehen aus einem Modul und einem kleinem Mikrowechselrichter und werden am Balkon, an der Hauswand oder auf dem Garagendach aufgestellt und dann einfach in die Steckdose gesteckt. Die daher auch „Balkonkraftwerke“ genannten Mini-PV-Anlagen produzieren klimafreundlichen Strom, senken die eigenen Stromkosten und machen unabhängiger vom Stromversorger.
So könnten auch Mieter:innen die Energiewende voranbringen. Bislang scheiterte die Installation einer Balkonsolar-Anlage in einem Mehrparteienhaus aber häufiger daran, dass der Vermieter seine Zustimmung zur verweigerte. Denn das Balkonkraftwerk ändert die Außenansicht des Hauses und bedarf zudem z. B. einer Steckdose. Dies und viele weitere rechtliche Einschränkungen führten bislang dazu, dass die vielen hunderttausenden Mietwohnungen nicht an der Energiewende teilhaben konnten.
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Petition stößt wichtige Änderungen im Mietrecht und Wohnungseigentumsgesetz an
Gemeinsam mit bekannten YouTubern und anderen hatte der Verein Balkon.Solar eine Petition über die Petitionsplattform des Deutschen Bundestags eingereicht, um weitgehende Vereinfachungen für den Einsatz von Balkonsolar- oder Steckersolargeräten zu erreichen. Mit über 100.000 Unterschriften wurden diese zu einer der erfolgreichsten Petitionen, die jemals eingereicht wurden.
Die Forderungen der Petition flossen daraufhin in die Gesetzesentwürfe zur Änderung des Mietrecht (BGB) und Wohnungseigentumsgesetzes aufgenommen. Während bereits im August das Bundeskabinett einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Erneuerbare Energien Gesetzes mit zahlreichen Vereinfachung für Steckersolargeräte beschlossen hatte, stimmte nun das Bundeskabinett dem “Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen” zu, der jetzt auch die Hürden im Bürgerlichen Gesetzbuch (Mietrecht) und dem Wohnungseigentumsgesetz beseitigen soll.
Mieter dürfen selbst entscheiden, ob sie ein Balkonkraftwerk installieren wollen
Demnach dürfen Mieter frei entscheiden, ob sie ein Balkonkraftwerk installieren möchten. Sie müssen somit nicht mehr die Zustimmung des Vermieters einholen. Wie das Steckersolargerät angebracht werden soll, das können Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und Hausbesitzer vorgeben. Dies gilt z. B. dann, wenn mit der Installation des Steckersolargeräts die bauliche Substanz der Mietsache verändert wird, z.B. in Zusammenhang mit der Befestigung des Solarpanels oder dem Verlegen neuer Leitungen.
Rechtsgrundlage hierfür ist, dass nun Steckersolargeräte in den Katalog der sogenannten privilegierten baulichen Veränderungen in § 20 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetz aufgenommen werden sollen (wir berichteten). Somit obliegt es zukünftig Mietern – wie etwa bei baulichen Veränderungen für den Einbruchsschutz, für Telekommunikationsanschlüsse oder für Installationen für Menschen mit Behinderung – selbst zu entscheiden, ob sie ein Balkonkraftwerk installieren wollen.
Voraussetzung ist allerdings, dass die Balkonkraftanlage „angemessen“ ist und das Wohnhaus nicht grundlegend umgestaltet oder die Eigentümer „unbillig benachteiligen“. Was hierunter genauer zu verstehen ist, welcher Ermessensspielraum besteht und welche Vermieter-Vorgaben als überzogen gelten, hat das Bundesministerium der Justiz in neuen FAQ veröffentlicht.
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FAQ zur neuen Gesetzeslage bei der Installation von Steckersolargeräte im Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht
Was ist ein Steckersolargerät?
Steckersolargeräte sind Photovoltaik-Systeme, mittels derer in Privathaushalten Strom für den Eigenbedarf produziert werden kann. Sie bestehen in der Regel aus einem oder zwei Photovoltaik-Modulen, einem netzgekoppelten Wechselrichter (Komponente zur Umwandlung von Gleichstrom in Wechselstrom), einer Anschlussleitung und einem Stecker zum Anschluss an Endstromkreise. Weitere gängige Bezeichnungen für Steckersolargeräte sind z.B.: Balkonkraftwerk, Mini-Solaranlage und steckerfertige PV-Anlage.
Die maßgeblichen technischen Normen für Steckersolargeräte werden überwiegend vom VDE (Verband der Elektrotechnik Elektronik und Informationstechnik e.V.) gesetzt. Unter Steckersolargeräten werden gemäß den derzeit geltenden technischen Normen Photovoltaikanlagen bis maximal 600 Watt Wechselrichterleistung verstanden. Die vorgeschlagene Regelung im WEG verzichtet bewusst auf konkrete technische Vorgaben, weil sich solche Vorgaben angesichts des technischen Fortschritts sowie sich ändernder Normen und Definitionen schnell als überholt erweisen könnten.
Wie wird ein Steckersolargerät installiert?
Ein Steckersolargerät benötigt einen Anschluss an einen Endstromkreis. In der Regel muss zudem das Solarpanel befestigt werden. Einzelheiten hängen von den konkreten Gegebenheiten ab. Derzeit setzt eine normgerechte Anwendung eine spezielle Energiesteckdose (Wieland-Steckdose) voraus. Maßgeblich ist auch insoweit das Regelwerk des VDE (Verband der Elektrotechnik Elektronik und Informationstechnik e.V.). Der VDE hat sich in einem Positionspapier vom 11. Januar 2023 dafür ausgesprochen, den herkömmlichen SchukoStecker für die Einspeisung bis zu einer Systemgesamtleistungsgrenze von 800 Watt zu dulden.
Was müssen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer derzeit bei der Installation eines Steckersolargeräts beachten?
Die Installation eines Steckersolargerätes stellt im Regelfall eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG dar. Selbst wenn kein Substanzeingriff erfolgt (etwa bei bereits vorhandener Steckdose und der Befestigung mittels Schellen am Balkongeländer), ist wegen der optischen Veränderung des Gebäudes in der Regel von einer baulichen Veränderung auszugehen. Aus diesem Grund bedarf ihre Installation der Gestattung durch die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer. Hierfür genügt seit der WEG-Reform des Jahres 2020 eine einfache Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung. Erforderlich ist nicht nur eine Entscheidung, ob überhaupt ein Steckersolargerät installiert werden darf, sondern – im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung – auch darüber, wie das zu geschehen hat.
Was soll künftig für Steckersolargeräte im WEG gelten?
Steckersolargeräte sollen in den Katalog der sog. privilegierten baulichen Veränderungen in § 20 Absatz 2 WEG aufgenommen werden. Das hat zur Folge, dass Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig die Gestattung der Installation eines Steckersolargeräts verlangen können („Ob“). Was das „Wie“ der Installation anbelangt, so bleibt es dabei, dass die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer darüber im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen haben (siehe dazu sogleich).
Können Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer Steckersolargeräte in Zukunft ohne vorherige Absprache installieren?
Nein. Trotz der Aufnahme der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte in den Katalog der sog. privilegierten baulichen Veränderungen bleibt es bei dem Grundsatz: Kein Bauen ohne Beschluss der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer. Es besteht aber ein Anspruch auf die Gestattung des „Ob“. Daneben muss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung über das „Wie“ entschieden werden.
Kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer Vorgaben machen, wie das Steckersolargerät auszusehen hat und zu installieren ist?
Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Entscheidung über das „Wie“ obliegt im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wer ein Steckersolargerät installieren will, hat in der Regel keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung. Bei der Entscheidung über das „Wie“ hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Ermessensspielraum. Nicht zulässig ist es, durch überzogene Vorgaben zum „Wie“ letztlich die Installation zu verhindern.
Hat die Installation eines Steckersolargerätes durch eine Wohnungseigentümerin oder einen Wohnungseigentümer Nachteile für die übrige Hausgemeinschaft?
Lärm ist allenfalls kurzfristig und in geringem Umfang bei der Installation des Gerätes denkbar. Bei fachgerechter Installation ist nicht mit Sicherheitsrisiken zu rechnen. Es ist davon auszugehen, dass Steckersolargeräte in der Regel gut sichtbar am Gebäude angebracht werden und somit Einfluss auf das Erscheinungsbild des Gebäudes haben. Es ist eine individuelle Frage, ob dies als positiv oder negativ wahrgenommen wird. Nicht auszuschließen sind im Übrigen ein gewisser Einfluss auf die Lichtverhältnisse von Nachbarwohnungen sowie die Entstehung kurzzeitiger Blendeffekte. Hierbei kommt es auf die konkrete Situation im Einzelfall an. In der Regel wird es sich dabei nicht um unbillige Benachteiligungen der betroffenen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer handeln.
Generell gilt: Auch privilegierte bauliche Veränderungen müssen nach dem WEG angemessen sein. Sie sind nicht zulässig, sofern sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder eine Wohnungseigentümerin oder einen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen. Dies wird bei der Installation von Steckersolargeräten aber in der Regel nicht der Fall sein.
Können beliebig viele Anlagen installiert werden?
Nein, pro Zähler darf nur ein einziges Steckersolargerät angeschlossen werden.
Was können Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer machen, wenn ihre Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Installation eines Steckersolargerätes ablehnt?
In diesem Fall besteht die Möglichkeit, den ablehnenden Beschluss mittels einer Anfechtungsklage gerichtlich anzugreifen und zudem zu beantragen, dass das Gericht den verweigerten Beschluss fasst (Beschlussersetzungsklage).
Wer trägt die Kosten für das Steckersolargerät?
Die Kosten für das Steckersolargerät hat die Wohnungseigentümerin oder der Wohnungseigentümer zu tragen, die oder der das Steckersolargerät installieren möchte. Nur dieser Person gebühren dann auch die Nutzungen, also das Recht, das Steckersolargerät zu gebrauchen.
Welchen Kosten und Nutzen haben Steckersolargeräte für ihre Betreiberinnen und Betreiber?
Die Kosten für ein Steckersolargerät und dessen Installation variieren je nach Einzelfall. Standard-Steckersolargeräte kosten derzeit je nach Leistung ca. zwischen 400 Euro und 1000 Euro. Hinzu kommen etwaige Kosten für die Installation und den Anschluss an das Endstromnetz.
Steckersolargeräte stellen eine gute Möglichkeit dar, sich zumindest teilweise selbst mit Solarstrom versorgen zu können. Der wirtschaftliche Nutzen von Steckersolargeräten hängt von verschiedenen Faktoren ab: Hierzu zählen insbesondere die Leistung des Gerätes, der Standort (Ausrichtung der Anlage, Verschattung, Sonnenscheindauer), das Stromnutzungsverhalten der betreibenden Person und der aktuelle Strompreis des Stromversorgers. Weil Steckersolargeräte CO2 einsparen, leisten ihre Betreiberinnen und Betreiber einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz.
Welchen gesellschaftlichen Nutzen haben Steckersolargeräte? Welchen Beitrag können sie zur Energiewende leisten?
Steckersolargeräte erhöhen den Anteil der Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien und leisten damit einen Beitrag zur Energiewende. Sie geben der oder dem Einzelnen die Möglichkeit, sich aktiv an der Energiewende zu beteiligen und fördern insoweit die gesellschaftliche Akzeptanz der Energiewende.
Was müssen Mieterinnen und Mieter derzeit beachten, wenn sie ein Steckersolargerät installieren wollen?
Haben die Mietvertragsparteien keine vertragliche Regelung hierzu getroffen, so kann die Installation eines Steckersolargeräts die Erlaubnis des Vermieters oder der Vermieterin voraussetzen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn mit der Installation des Steckersolargeräts die bauliche Substanz der Mietsache verändert wird, z.B. in Zusammenhang mit der Befestigung des Solarpanels oder dem Verlegen neuer Leitungen.
Was gilt künftig, wenn Mieterinnen und Mieter ein Steckersolargerät installieren wollen?
Steckersolargeräte sollen in den Katalog der privilegierten baulichen Veränderungen in § 554 BGB aufgenommen werden: Mieterinnen und Mieter sollen künftig also vom Vermieter oder von der Vermieterin grundsätzlich verlangen können, dass ihnen die gegebenenfalls notwendige bauliche Veränderung zur Installation des Geräts gestattet wird. Es wird also ein Gleichlauf mit dem WEG hergestellt.
Was gilt, wenn es sich bei der gemieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung im Sinne des WEG handelt?
Handelt es sich bei der gemieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung, ist zu beachten, dass die Errichtung eines Steckersolargeräts auch einer Gestattung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf. In diesem Fall kann die Mieterin oder der Mieter bei Bestehen eines Anspruchs auf die Erlaubnis zur Errichtung eines Steckersolargeräts künftig verlangen, dass die Vermieterin oder der Vermieter eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer herbeizuführen versucht. Die Vermieterin oder der 6 Vermieter hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig einen Anspruch auf das „Ob“ der Installation. Über das „Wie“ beschließen die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.
