Letzte Aktualisierung: 21.11.2020

Energieausweis nach GEG: Wann brauchen Sie welchen Ausweis?

  • Der Energieausweis ist ein Dokument, das den Energieverbrauch eines Gebäudes nach Verbrauch oder Bedarf bewertet. Die entsprechenden Regelungen zur Ausstellung und Verwendung schrieb bis Mai 2021 die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Ab diesem Zeitpunkt regelt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG Teil 5 "Energieausweise" § 79 bis § 88) die Pflichten und Anforderungen an Energieausweise.
  • Für fast jedes neue Gebäude muss ein Energieausweis ausgestellt werden. Zudem ist immer dann ein Energieausweis nötig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Bei einem Nutzerwechsel soll der Energieausweis dann Kauf- oder Mietinteressenten über die energetischen Kennwerte des Gebäudes informieren.
  • Wer sein Wohneigentum selbst nutzt oder nicht neu vermietet, benötigt keinen Energieausweis. Daher haben auch Mieter in bestehenden Mietverhältnissen keinen Anspruch, sich einen Energieausweis vorweisen zu lassen. Überdies sind Baudenkmäler und kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m2 von der Energieausweis-Pflicht befreit
  • Wird ein Gebäude gemäß § 48 GEG umfassend saniert, ist nach § 80 (2) GEG ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Wenn Sie ein Gebäude komplett sanieren und energetisch neu bewerten oder kaufen, ist es zudem vorgeschrieben, dass Sie Beratungsangebote zum Energieausweis recherchieren.

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Mit Hilfe eines Energieausweises kann man schnell anhand von Kennzahlen und Grafiken erkennen, ob das Haus, das man kaufen möchte, oder die Wohnung, die man mieten möchte, in gutem energetischen Zustand ist oder nicht. Vom Energieausweis kann also bereits abgeleitet werden, ob man mit hohen Heizkosten und evtl. Sanierungsbedarf rechnen muss. Die gesetzliche Grundlage, wer einen Energieausweis benötigt und was dieser beinhalten muss, regelt seit Mai 2021 das Gebäudeenergiegesetz (kurz: GEG).

Wann brauche ich einen Energieausweis?

Sie brauchen einen Energieausweis, wenn sie ihr z. B. Haus oder ihre Wohnung

  • verkaufen,
  • vermieten,
  • verpachten oder
  • verleasen wollen.

Bei der Besichtigung sollte dann der Energieausweis dem potentiellen Käufer oder Mieter vorgezeigt werden. Alternativ reicht aber auch ein deutlich sichtbares Auslegen.

Verkäufern, Immobilienmaklern, Vermietern, Verpächtern oder Leasinggebern, die einen Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder unvollständig vorlegen, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Dieses Bußgeld droht auch, wenn in Immobilienanzeigen falsche oder unvollständige Angaben gemacht werden.

Tabelle: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gemäß Gebäudeenergiegesetz § 87
Angaben zu … Muss beinhalten …
Energieausweis-Art Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
Verbrauch/ Bedarf Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs
Energieträger Wesentlicher Energieträger für die Gebäude-Heizung
Wohngebäude Angabe des Baujahrs und Energieeffizienzklasse
Nichtwohngebäude Endenergiebedarf/ -verbrauch für Wärme und Strom

Die Ausstellung von Energieausweisen ist auch verpflichtend bei Neubauten und bestimmten Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen. Zudem muss auch nach dem GEG wie auch schon bei der EnEV der Energieausweis in öffentlich genutzten Gebäuden ab einer Größe von 250 m2 ausgehängt werden.

Welchen Energieausweis brauche ich?

Grundsätzlich unterscheidet man einen Energieausweis in den

  • Energiebedarfsausweis und
  • Energieverbrauchsausweis.

Beim Bedarfsausweis werden die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen (Gebäudetyp, Adresse, Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche) den technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt.

Beim Verbrauchsausweis beruhen diese Berechnungen vor allem auf den realen Verbräuchen der letzten drei Jahre. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden dann die Kennwerte für den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt.

Bei der Interpretation des Verbrauchsausweises sollte insb. berücksichtigt werden, dass die Bewertung eines Gebäudes im Energieverbrauchsausweis maßgeblich vom individuellen Heizverhalten der Bewohner beeinflusst wird. Daher müssen immer auch die Anzahl der Bewohner, die Nutzungsgewohnheiten und z. B. längere Leerstände berücksichtigt werden und, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer, erwärmt wird.

Welchen Energieausweis Sie benötigen, hängt von verschiedenen Szenarien ab:

  • Sie können für Wohngebäude, bei denen entweder der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde (also die Wärmeschutzverordnung von 1977 beachtet werden musste) oder das Wohngebäude trotz Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt (zum Beispiel durch spätere Modernisierungsmaßnahmen) sowohl einen Bedarfs- als auch einen Verbrauchsausweis erstellen lassen.
  • Sind diese Voraussetzungen des Wahlrechts nicht erfüllt, darf der Energieausweisaussteller für ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten nur einen Energiebedarfsausweis ausstellen. Hintergrund ist, dass in kleineren, energetisch nicht sanierten, alten Wohngebäuden das individuelle Heizverhalten den Gesamtenergieverbrauch deutlich stärker beeinflusst als in Wohnanlagen mit vielen Wohneinheiten.
  • Wird ein Energieausweis für einen Neubau oder bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen ausgestellt, ist nur ein Energiebedarfsausweis zulässig.
  • Für den Gebäudebestand von Nichtwohngebäuden herrscht in den Fällen des Verkaufs oder der Neuvermietung, Wahlfreiheit zwischen den beiden Ausweisarten.
  • Wird ein Nichtwohngebäude neu gebaut oder umfänglich mit bestimmten Maßnahmen modernisiert, so ist nur ein Energiebedarfsausweis zulässig.
Tabelle: Welcher Energieausweis muss erstellt werden?
Gebäude Energieausweis
Neubau (Wohn-/ Nichtwohngebäude) Bedarfsausweis
Sanierung (Wohn-/ Nichtwohngebäude) Bedarfsausweis
Altbau-Verkauf/ -Vermietung (bis 4 Wohneinheiten, Bauantrag von 01.11.1977, 1. Wärmeschutzverordnung nicht erfüllt) Bedarfsausweis
Altbau-Verkauf/ -Vermietung (bis 4 Wohneinheiten, Bauantrag von 01.11.1977, 1. Wärmeschutzverordnung erfüllt) Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Altbau-Verkauf/ -Vermietung (bis 4 Wohneinheiten, Bauantrag nach 01.11.1977) Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Altbau-Verkauf/ -Vermietung (über 5 Wohneinheiten) Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Heizkosten- bzw. Verbrauchsabrechnungen der letzten 3 Jahre nicht vollständig Bedarfsausweis
Nichtwohngebäude-Verkauf/ -Vermietung Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Wie aussagekräftig sind der Bedarfs- und der Verbrauchsausweis? Vom Institut für Energie- und Umweltforschung in Heidelberg (ifeu) wurde in mehreren Kommunen auf Basis des Wärmepass des ifeu-Instituts der Heizwärmebedarf berechnet und mit dem Heizwärmeverbrauch verglichen. Das Ergebnis war eindeutig: Von einem realen Verbrauch, auch mit Witterungs- und Leerstandsbereinigung kann nicht auf die energetische Qualität geschlossen werden. Das individuelle Nutzerverhalten beeinflusst in zu starkem Maße die zu Grunde liegenden Verbrauchswerte. Zur Beurteilung der energetischen Qualität eines Gebäudes ist daher der Bedarfsausweis deutlich hilfreicher.

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Was bedeuten die Angaben im Energieausweis?

Der Energieausweis soll die potenziellen Käufern und Mietern helfen, anhand der Angaben im Energieausweis und des so genannten Vergleichswertes einen überschlägigen Eindruck von der baulichen und anlagentechnischen energetischen Qualität des Gebäudes zu bekommen.

Besonders aussagekräftig ist die Angabe der „kWh/m2a“. Dieser Wert gibt an, wieviele Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter im Jahr verbraucht werden. Dieser Energieverbrauchskennwert berücksichtigt Stromverbrauch, Heizkosten, Warmwasser und weitere Faktoren mit einem durchschnittlichen Wert.

Ob dieser Wert als eher gut oder eher schlecht einzuordnen ist, erkennt man an der Farbskala, Grün bedeuten unbedenkliche, gute Wert, geht der Wert ins Orange-Rote, so ist mit überdurchschnittlichem Energieverbrauch zu rechnen.

Im Mai 2014 – Zuge der EnEV 2013 bzw. 2014 wurde diese grafische Einteilung dann um Energieeffizienzklassen ergänzt. Die Energieeffizienzklassen reichen von Energieeffizienzklasse A+ (beste Klasse) bis Klasse H (schlechteste Klasse).

Die Kenntnis um den energetischen Zustand ist sehr wichtig, um die späteren Heizkosten abschätzen zu können. Aber auch, um evtl. nötige Maßnahmen zur energetischen Sanierung und auch deren Kosten einplanen zu können. Teil des Energieausweises sind deshalb in der Regel Modernisierungsempfehlungen zur kosteneffizienten energetischen Verbesserung des Gebäudes.

Modernisierungsempfehlungen haben - wie der Energieausweis selbst – rein informatorischen Charakter; sie verpflichten den Eigentümer nicht zur Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen. Sie sind kurz gefasste fachliche Hinweise, die auf naheliegende energetische Verbesserungsmöglichkeiten aufmerksam machen sollen.

Experten-Wissen: Im 85 § „Angaben im Energieausweis“ wird detailliert beschrieben, welche grundsätzlichen Angaben im Energieausweis und welche Angaben im Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis in welcher Form vorhanden sein müssen. Fehlen Daten oder sind Angaben falsch, so können Sie vom Energieausweisaussteller eine Nachbesserung verlangen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, können Sie nach angemessener Fristsetzung weitere Rechte geltend machen und zum Beispiel vom Vertrag zurücktreten.

Wer stellt mir einen Energieausweis aus?

Energieberater gibt es viele, nur viele dürfen gar keinen Energieausweis ausstellen. Daher stellt sich immer auch die Frage, wer eigentlich berechtigt ist, Ihnen einen Energieausweis auszustellen.

Die Qualifikationsanforderungen an die Aussteller von Energieausweisen sowohl für bestehende Gebäude als auch für Neubauten sind im Gebäudeenergiegesetz geregelt. Wer die Qualifikation "mitbringt", darf Energieausweise für Neubauten und bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen sowie für den Zweck des Verkaufs oder der Vermietung ausstellen. Ein Zulassungsverfahren gibt es nicht, um den Verwaltungsaufwand möglichst gering zu halten.

Die Aussteller von Energieausweisen müssen nach dem Gebäudeenergiegesetz eine "baunahe" Ausbildung als Eingangsqualifikation absolviert haben. Berechtigt sind z.B.

  • Architekten,
  • Ingenieure sowie
  • qualifizierte Handwerker und
  • Techniker.

Zu dieser Eingangsqualifikation muss in den meisten Fällen die Erfüllung einer weiteren Voraussetzung hinzukommen, wie etwa eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens. Die Einzelheiten sind in § 88 GEG geregelt.

Achtung! Es gibt kein amtliches Zertifikat einer Zulassung, einen Energieausweis ausstellen zu dürfen. Wer vorsätzlich oder fahrlässig Energieausweise oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt, ohne dazu berechtigt zu sein, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld bestraft werden kann.

Die wichtigsten Fragen zum Energieausweis im Überblick

Wann brauche ich einen Energieausweis bei Sanierungen?

Laut § 80 (2) GEG müssen Sie einen Bedarfsausweis bei einer Sanierung unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des geänderten Gebäudes dann erstellen lassen, wenn bei der Sanierung Außenbauteile von mehr als 10% der gesamten Fläche erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden.

Welche Neuerungen brachte das Gebäudeenergiegesetz?

Im neuen Gebäudeenergiegesetz werden die Angaben, die ein Energieausweis mindestens enthalten muss, in § 85 GEG beschrieben. Neu ist hierbei die zusätzliche, verpflichtende Angabe der sich aus dem Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch ergebenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes. Damit enthält der Energieausweis künftig zusätzliche Informationen, die die Klimawirkung berücksichtigen.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Alle Energieausweise gelten ab ihrer Ausstellung nur 10 Jahre. Danach sind sie ungültig und können auch nicht verlängert werden. Bei Bedarf muss dann ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.

Was kostet ein Energieausweis?

Verbrauchsausweise kosten häufig unter 100 Euro, Bedarfsausweise gibt es für Einfamilienhäuser bereits ab 250 Euro. Je komplexer das Gebäude (Gebäudegröße, Erfassung der Bauteile, Heizsystem, vorliegende Bauunterlagen), desto teurer wird die Ausstellung eines Energieausweises.

Welche Angaben müssen in Immobilienanzeigen stehen?

Bestimmte Angaben aus dem Energieausweis müssen in Immobilienanzeigen verpflichtend angegeben werden (siehe § 87 GEG). Hierzu gehört bei Energieausweisen für Wohngebäude auch die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse. Das Unterlassen der Aufnahme der Pflichtangaben in Immobilienanzeigen ist bußgeldbewehrt.

Kann man Energieausweise miteinander vergleichen?

Ein direkter Vergleich von Energieausweisen und den dort angegeben Energieverbrauchskennwerten ist nicht möglich, da sowohl die Bewertungsmethoden (z.B. mit Witterungsbereinigung), die Energieinhalte (z.B. Heizung und Warmwasserbereitung), die Flächenbezüge (z.B. Gebäudenutzfläche) als auch der Untersuchungsschwerpunkt (z.B. der gesamte Wohngebäudebestand) vollständig übereinstimmen müssen.

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