Letzte Aktualisierung: 25.11.2020

Ratgeber: Kosten energetischer Sanierungen steuerlich absetzen

Seit Januar 2020 können Wohnungs- und Hauseigentümer Kosten für einzelne "energetische" Sanierungsmaßnahmen von der Steuer abschreiben bzw. absetzen. Die Steuerabschreibung beläuft sich auf 20% der Gesamtkosten bis zu einer maximalen Absetzung von 40.000 Euro pro Immobilie. Die Sanierungskosten können aber nur von Eigentümern steuerlich geltend gemacht werden, wenn diese das Objekt selbst nutzen.

Wie funktioniert die Abschreibung / Absetzung als Steuerersparnis?

Das Bundeskabinett hat im Oktober 2019, die steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen ab 1. Januar 2020 beschlossen. Das im Klimaschutzprogramm integrierte Steuer-Modell sieht vor, dass ein sanierender Hausbesitzer im Falle von Einzelmaßnahmen zwischen einer KfW-Förderung oder einer steuerlichen Anrechnung (Abschreibung bzw. Absetzung) wählen darf.

Die steuerliche Förderung von Maßnahmen einer energetischen Gebäudesanierungen gilt nur für Sanierungsmaßnahmen am selbstgenutzten Wohneigentum. Der Steuerpflichtige muss nachweisen können, dass er das begünstigte Objekt selbst nutzt. Unschädlich ist, wenn Teile dieser Wohnung als häusliches Arbeitszimmer genutzt werden.

Die steuerliche Absetzung der Kosten energetischer Einzelmaßnahmen kann auch mehreren Miteigentümern gewährt werden. Es bleibt allerdings dabei, dass die Förderung in Höhe von insgesamt von 40 000 Euro für die Einzelmaßnahmen unabhängig von der Eigentümeranzahl nur einmal für jedes Objekt gewährt wird.

Eine steuerliche Abschreibung bzw. Absetzung scheidet hingegen aus, wenn aus der Wohnung ganz oder teilweise steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden.

Das steuerlich zu fördernde Objekt muss im Raum der Europäischen Union oder dem Europäischem Wirtschaftsraum liegen und muss zum Zeitpunkt der Durchführung der steuerlich förderfähigen Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Maßgebend für die Altersbestimmung des Gebäudes ist, wann mit der Herstellung des Gebäudes begonnen worden war.

Die Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung gelten befristet für die Zeit vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2029. Anfänglich sind insgesamt 700 Mio. € in den ersten 4 Jahren als Förderbudget vorgesehen.

Hier finden Sie den "Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht" zum Download.

Wie werden die Sanierungskosten steuerlich abgesetzt?

Die Förderung erfolgt durch den Abzug von der Steuerschuld, d. h. die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um sonstige Steuerermäßigungen, wird hierbei verringert. Die Aufwendungen können verteilt über drei Jahre mit der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Die Ausgestaltung der steuerlichen Abschreibung bzw. Absetzung energetischer Gebäudesanierungen ab 1. Januar 2020 erfolgt

  • als progressionsunabhängiger Steuerabzug gemäß § 35c EStG
  • von 20 Prozent der Aufwendungen bis zu
  • einer Investitionsobergrenze von 200.000 Euro.
  • Je Einzelmaßnahme bis maximal insgesamt 40.000 Euro pro Objekt.

Die Minderung erfolgt insoweit, als im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im folgende Kalenderjahr der Steuerpflichtige einen Betrag von höchstens 7 Prozent der Aufwendungen - höchstens jeweils 14.000 Euro - und im zweiten folgenden Kalenderjahr um 6 Prozent der Aufwendungen - höchstens 12.000 Euro - für das Objekt steuerlich geltend machen kann.

Kommt für die Aufwendungen bereits ein Werbungskosten- oder Betriebsausgabenabzug in Betracht, z. B. weil die Aufwendungen für die selbstgenutzte Wohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung abzuziehen sind, kann insoweit keine Steuerermäßigung nach § 35c EStG beansprucht werden. Das gilt auch, soweit die Aufwendungen bereits als Sonderausgaben oder als außergewöhnliche Belastung berücksichtigt werden.

Nehmen Steuerpflichtige bereits die steuerliche Absetzung bzw. Abschreibung für Modernisierungsaufwendungen in Sanierungsgebieten oder für Baudenkmale (§ 10f EStG) oder die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG) in Anspruch, kann die Steuerermäßigung für diese Aufwendungen nach § 35c EStG ebenfalls nicht geltend gemacht werden.

Entsprechendes gilt, wenn Steuerpflichtige zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse nach anderen Förderprogrammen (z. B. KfW-Förderung) für die Einzelmaßnahmen am Wohngebäude erhalten.

Welche Sanierungen können steuerlich abgeschrieben werden?

Förderfähig sind Einzelmaßnahmen, die auch von der KfW als förderfähig eingestuft sind. Zu den förderfähigen Einzelmaßnahmen zählen:

  1. Wärmedämmung von Wänden
  2. Wärmedämmung von Dachflächen
  3. Wärmedämmung von Geschossdecken
  4. Erneuerung der Fenster oder Außentüren
  5. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
  6. Erneuerung der Heizungsanlage
  7. Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
  8. Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind
Tabelle 1: Überblick über steuerlich absetzbare Kosten von Wärmedämmungen am Beispiel eines Einfamilienhauses
Maßnahmen-Beispiel Kosten Steuer-Ersparnis
Zwichensparren-Dämmung 12.000,00 € 2.400,00 €
Einblasdämmung 6.500,00 € 1.300,00 €
Kellerdeckendämmung 1.800,00 € 360,00 €
Neue Fenster mit 3-fach Verglasung 10.000,00 € 2.000,00 €
Einbau Luftwärmepumpe 16.000,00 € 3.200,00 €
Installation dezentrale Lüftungsanlage 3.500,00 € 700,00 €
Summe49.800 €9.960 €

Es bleibt den Steuerpflichtigen unbenommen, mehrere Maßnahmen gleichzeitig oder zeitlich hintereinander durchzuführen. Gefördert werden damit sowohl Einzelmaßnahmen, als auch die Möglichkeit einer - ggfs. schrittweisen, durch mehrere Einzelmaßnahmen verwirklichten - umfassenden Sanierung zum Beispiel auf der Grundlage eines Sanierungsfahrplanes (Gesamtsanierung).

Der Steuerpflichtige kann auch für mehrere Objekte die Kosten von der Steuer absetzen (abschreiben), sofern er diese auch tatsächlich selbst zu Wohnzwecken nutzt. Allerdings bleibt es dabei, dass es dürfen nicht mehr als 40.000 Euro Sanierungskosten pro Objekt steuerlich gelten gemacht werden beträgt.

Experten-Wissen: Der vom Bundesministerium für Finanzen vorgelegte Entwurf der Rechtsverordnung zur Ausgestaltung der steuerlichen Sanierungsförderung sieht keine steuerliche Förderung für Erneuerungsmaßnahmen bei alten Ölheizungen vor. Daher sollten Ölheizungsbesitzer prüfen, ob Ihnen eine Austauschprämie beim Wechsel auf eine rein erneuerbare oder Hybrid-Heizung zusteht.

Wie wird der Steuerbonus für die Gebäudesanierung beantragt?

Die jeweilige Einzelmaßnahme muss von einem Fachunternehmen ausgeführt werden und die Anforderungen aus der Rechtsverordnung erfüllen, die bestimmt, welche energieeinsparende Wirkung die konkrete Maßnahme erfüllen muss, um in den Genuss der steuerlichen Wirkung zu gelangen. Ziel der gesonderten Rechtsverordnung ist es, dass die steuerlichen Anforderungen der noch zu konzipierenden Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) entsprechen.

Die Durchführung durch ein Fachunternehmen gewährleistet, dass die Sanierungsmaßnahmen auch tatsächlich zu einer Energieeinsparung führen. Denn dies dürfte bei Eigenleistungen regelmäßig nicht gewährleistet sein. Durch Beleg des Kreditinstituts ist nachzuweisen, dass die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers erfolgt ist.

Es wird davon ausgegangen, dass in bezeichneter Rechtsverordnung auch entsprechende Regelungen wie eine Baubegleitung durch einen Energieberater vereinbart werden, um die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungsmaßnahmen sinnvoll und mit dem Ziel des klimaschonenden Sanierens auszugestalten. Der anfängliche Referentenentwurf zur Umsetzung im Steuerrecht setzte für die steuerliche Anrechenbarkeit zunächst keine Baubegleitung durch einen Energieberater voraus.

Für die Bescheinigung wird die Finanzverwaltung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat und dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie ein amtliches vorgeschriebenes Muster erstellen, um eine bundeseinheitliche Verfahrensweise zu gewährleisten.

Alle Kosten bzw. Aufwendungen, die dem Steuerpflichtigen für die Erteilung einer Bescheinigung entstehen, zählen zu den begünstigten Aufwendungen und können von der Steuer ebenfalls abgesetzt werden.

Experten-Tipp: Bei der energetischen Sanierung sollte das Wohngebäude stets ganzheitlich betrachtet werden – sonst können zum Beispiel neue Fenster, die nicht zur Wärmedurchlässigkeit der Gebäudehülle passen, Feuchteschäden verursachen. Am besten zieht man daher einen Sachverständigen zu Rate. Der kann die einzelnen Schwachstellen der Immobilie herausfinden, das individuelle Einsparpotenzial errechnen und darauf achten, dass alle Vorgaben der aktuellen Energieeinsparverordnung eingehalten werden.

Auf welcher Gesetzesgrundlage basiert die steuerliche Förderung?

Mit dem Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht hat die Bundesregierung u.a. geregelt wie energetische Sanierungsmaßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden steuerlich gefördert werden sollen.

Die dabei einzuhaltenden Mindestanforderungen der energetischen Einzelmaßnahmen wurde in der Verordnungsermächtigung nach § 35c Absatz 7 Einkommensteuergesetz (EstG) durch die

„Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden nach § 35c des Einkommensteuergesetzes (Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung - ESanMV)“

geregelt. Dieser Verordnung sind ein Diskussionsentwurf und ein Regierungsentwurf vorausgegangen.

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