Experten-Ratgeber: Ablauf, Gesetz und Kosten einer Bauplanung

Wer die Idee hat, ein Haus zu bauen, braucht einen Plan. Der entsteht im Rahmen des ersten Abschnitts des Bauprozesses, den man auch die "Bauplanung", "Planung" oder "Planungsphase" nennt. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, was genau während der Bauplanung geschieht, welche Phasen die Bauplanung hat, wer die Bauplanung macht und was Sie die Bauplanung kosten wird.

Für die ordnungsgemäße und fachgerechte Bauplanung gelten in der Bundesrepublik Deutschland sowohl rechtliche als auch technische Vorschriften. Den rechtlichen Rahmen bilden u.a. das Baugesetzbuch (BauGB), die Bauordnung (BauO) und das Bauplanungsrecht.

In der Summe ihrer Bestimmungen fließen die gesetzlichen Richtlinien für eine Bauplanung in die „Anerkannten Regeln der Technik“, kurz: ART, ein. Diese dienen einerseits der Bestimmung von Soll-Eigenschaften und andererseits als Maßstab für die Haftung. Letzteres vor allem dann, wenn es bei baulichen Leistungen um das Werkvertragsrecht nach Paragraf 13 Absatz 1 Satz 2 VOB/B geht. Sie sollen sicherstellen, dass die Sicherheit und Gebrauchsfähigkeit eines Bauprojekts gewährleistet ist.

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist die wichtigste Rechtsquelle des Städtebaurechts. Seine Bestimmungen haben großen Einfluss auf Gestalt, Struktur und Entwicklung des besiedelten Raumes und die „Bewohnbarkeit“ der Städte und Dörfer. Es definiert die wichtigsten stadtplanerischen Instrumente, die den Gemeinden zur Verfügung stehen. Es ist in vier Kapitel gegliedert und enthält insbesondere die Vorschriften zum Allgemeinen und Besonderen Städtebaurecht. Das Baugesetzbuch ist am 1. Juli 1987 in Kraft getreten und fasste das bis dahin im Bundesbaugesetz von 1960 und dem Städtebauförderungsgesetz von 1971 geregelte Städtebaurecht des Bundes in einem Gesetz zusammen. Es wurde seitdem mehrfach novelliert.

Die Bauordnung (BauO) oder Landesbauordnung (LBO) des jeweiligen Bundeslandes ist in Deutschland wesentlicher Bestandteil des öffentlichen Baurechts. Die Bauordnung ist Hauptbestandteil des Bauordnungsrechts. Sie regelt die Anforderungen, die bei Bauvorhaben zu beachten sind. Dagegen werden die Bedingungen, auf welchen Grundstücken überhaupt und in welchem Art und Ausmaß gebaut werden darf, durch das Bauplanungsrecht bestimmt. Die Anforderungen der Bauordnung beziehen sich

• zum einen auf das Grundstück,
• zum anderen auf seine Bebauung.

Ziel der jeweiligen Bauordnungen ist es, Gefahren für Leib und Leben abzuwenden, die öffentliche Sicherheit und Ordnung zu gewährleisten und Qualitätsstandards zu setzen.

Das Bauplanungsrecht (auch Städtebaurecht genannt) ist ein Teilgebiet des öffentlichen Baurechts und kommt die Aufgabe zu, die rechtliche Qualität des Bodens und seine Nutzbarkeit festzulegen. Es regelt damit die flächenbezogenen Anforderungen an ein Bauvorhaben. Zielsetzung ist die Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Ein zentrales Element hierfür ist die Bauleitplanung.

Gemäß der Vielfalt an Bauvorhaben unterteilt man auch die Bauplanung in Teilbereiche (Bauplanungsarten), wobei die Bereiche 

• Hochbauplanung,
• Ingenieurbauplanung,
• Tiefbauplanung,
• Straßenbauplanung,
• Landschaftsbauplanung sowie
• Fachplanung

eng miteinander verknüpft sind.Als Planer sind Architekten, Bauingenieure, Landschaftsarchitekten und Fachplaner tätig.

Im Begriffsverständnis eines privaten Bauherren wird Bauplanung in der Regel mit der Hochbauplaung gleichgesetzt. Die Planung eines Hochbaus umfasst mehrheitlich Gebäude, die oberhalb der Geländelinie liegen. Die Anforderungen an die Bauplanung unterscheiden sich daher im Wesentlichen hinsichtlich der Gebäudenutzung und den damit verbundenen Anforderungen an Gestaltung, Wirtschaftlichkeit, Konstruktion und technischen Einrichtungen. Häufig lässt sich die Bauplanung auch im Bereich des Einfamilienhausbaus aber nicht nur auf den Hochbau beschränken, sondern umfasst auch Schnittstellen zum Tiefbau wie z. B. beim Bau des Kellers.

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz: HOAI, ist eine deutsche Bundesverordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieursleistungen regelt und für alle Personen gilt, die hierzulande an inländischen Bauvorhaben arbeiten, sprich: in Bereichen wie Architektur, Stadtplanung und Bauwesen planen. Entsprechend der HOAI und in Abhängigkeit davon, wie komplex ein Bauvorhaben ist, teilt man die Bauplanung in neun Phasen, wobei der eine oder andere der nachfolgend aufgeführten Teilpunkte durchaus auch mal entfallen kann.

Während der sogenannten Grundlagenermittlung geht es darum, zu klären, welche Aufgabe gestellt wird. Dazu gehört das Darlegen sowohl technischer als auch ökonomischer Grundsatzfragen, die das Bauvorhaben betreffen. Teil der Grundlagenermittlung ist eine Ortsbesichtigung, bei der der Bauherr und der Planer gemeinsam den Baugrund und dessen nähere Umgebung in Augenschein nehmen. Zum Abschluss dieser Bauplanungsphase werden die ermittelten Grundlagen als Ergebnisse dargestellt und gegebenenfalls entsprechend optisch aufbereitet.

Auf dem Resultat der Grundlagenermittlung fußt die Vorplanung. Während dieser Phase der Bauplanung erkundigt man sich genau über den Baugrund, um ein Planungskonzept zu entwickeln. Dabei werden auch alternative Lösungen in Betracht gezogen. Auch die erste Kostenschätzung für das Bauvorhaben fällt in den Rahmen der Vorplanung. Die erste Kostenschätzung wird von der Norm DIN 276 geregelt. Auch diese Phase wird mit einem Ergebnisprotokoll beendet.

Diese dritte Phase der Bauplanung nach HOAI beinhaltet sowohl eine Berechnung als auch eine Auslegung der Anlage. Dafür setzt man das Bauvorhaben in eine technische Zeichnung um. Dies geschieht im Maßstab 1:100. Außerdem wird das Bauprojekt konkret beschrieben. Zur Entwurfsplanung gehören des Weiteren eine Kostenberechnung nach der bereits erwähnten Norm DIN 276 und ein erneutes Ergebnisprotokoll.

In dieser Bauplanungsphase geht es um das Erstellen der Vorlagen, mit denen man die nötige Zustimmung und die Genehmigungen der zuständigen Behörden zum Bauvorhaben einholt. Dazu macht man einen sogenannten Einreichplan. Der ist die Verhandlungsbasis bei den Behörden. Am Ende dieser Phase wird das Bauvorhaben seitens der Baubehörde bewilligt.

Die sogenannte Ausführungsplanung ist der Zeitraum, in dem die Planer Ausführungspläne im Maßstab 1:50 erstellen. Hinzu kommen detaillierte Zeichnungen mit Maßstäben von 1:1 bis 1:20. Außerdem wird in dieser Phase der Bauplanung auch eine detaillierte Beschreibung des Bauvorhabens geschrieben, auf deren Grundlage es dann ausgeführt werden soll.

In dieser Phase ist die Bauplanung weit gediehen. jetzt sind Leistungsverzeichnisse (Leistungsbeschreibungen inklusive Mengenangaben) zu erstellen, mit denen man Angebote für das Ausführen der Bauarbeiten einholt, die sich vergleichen lassen. Teil dessen ist auch der Vergabeterminplan, der jetzt fällig ist. Aus Basis der Leistungsverzeichnisse ist eine Kostenermittlung möglich. Die Kosten werden mit der vorhergehenden Kostenberechnung verglichen, so hat man eine gewisse Kostenkontrolle.

Diese Phase ist die Zeit, um die eingegangenen Angebote zu prüfen und auszuwerten. Dazu stellt man üblicherweise einen Preisspiegel auf. Schließlich wird der Auftrag beziehungsweise werden die Aufträge erteilt.

Wie oben bereits erwähnt, endet die Bauplanung nicht mit Beginn der Umsetzung des Bauvorhabens. Vielmehr wird nach Baubeginn stetig geprüft, ob die Umsetzung des Ganzen mit der Bauplanung und den daraus resultierenden Leistungsverzeichnissen übereinstimmt. Zur Bauüberwachung zählen auch 

• das Aufstellen eines Zeitplans für die Ausführung und die Sorge um dessen Einhaltung,
• das Prüfen von Aufmaßen und Rechnungen der Unternehmen, die mit der Ausführung beauftragt wurden
• sowie die Gewährleistung der Übereinstimmung der Arbeiten mit den oben erklärten Anerkannten Regeln der Technik.

Sämtliche Leistungen müssen fachkompetent und fachtechnisch geprüft werden. Werden Mängel festgestellt, müssen diese beseitigt werden.

Die Kosten für die Bauplanung sind ein Teil der sogenannten Baunebenkosten. Sie zählen laut der maßgeblichen Norm DIN 276-1 damit zur Kostengruppe 700. Auch Paragraf 22 Absatz 2 der Wertermittlungsverordnung (WertV) regelt die Baunebenkosten.

Die Bauplanungskosten, die unter anderem auch regional abweichen können, umfassen: 

• die Planungskosten, die für die Leistungen von Architekt, Statiker, Ingenieur und Sachverständigen entstehen
• die Gebühren, die seitens der Behörden für die Baugenehmigungen erhoben werden,
• und gegebenenfalls anfallende Nebenkosten, zum Beispiel für Telefonate, Kopien und Ähnliches.

Insgesamt geht man davon aus, dass die Baunebenkosten etwa bei 15 bis 20 Prozent der Höhe der eigentlichen Baukosten liegen, die für die Errichtung des Bauprojekts angesetzt sind. Das heißt, Sie müssen mit 

• den Kosten X für das Grundstück,
• den Kosten Y für den Bau
• und den Kosten Z=Y/5 rechnen,

wenn Sie bauen wollen. Dabei sollte man die Baunebenkosten nicht mit den Kaufnebenkosten verwechseln, die sich aus der Grunderwerbssteuer, den Notargebühren, den Gebühren für die Grundbucheintragung und den Maklerprovisionen ergeben und zusammen etwa fünf bis dreizehn Prozent der Erwerbskosten betragen.

Die Kosten der Bauplanung der beteiligten Architekten und Ingenieure (Honorar) wird aus den Honorartafeln der Teilbereiche der HOAI für die entsprechenden Vorhaben ermittelt. Eingangswerte in die Tafeln sind die anrechenbaren Baukosten und die Honorarzone. Durch die Honorarzone wird die Schwierigkeit der Bauplanung im konkreten Vorhaben bewertet.

Die Honorarzone I steht für sehr geringe, Honorarzone III für durchschnittliche und Honorarzone V für sehr hohe Planungsanforderungen. Für jede Honorarzone ist ein Mindest- und ein Höchstsatz angegeben. Eine Vereinbarung von Viertel-, Mittel- oder Dreiviertelsatz innerhalb dieser Sätze ist möglich. Aus den Honorartafeln kann man das Grundhonorar für die Gesamtleistung (alle Leistungsphasen) ablesen bzw. durch lineare Interpolation ermitteln.

Wenn nur einzelne Phasen der Bauplanung erbracht werden, wird das Honorar hierfür durch Multiplikation des Grundhonorars mit der Bewertung (Vomhundertsätze = prozentualer Anteil an der Gesamtleistung) der einzelnen Leistungsphasen ermittelt. Die Honorarermittlung der einzelnen Leistungsphasen erfolgt also anhand der Prozentsätze, der Honorarzone bzw. des Honorarsatzes innerhalb der Zone und der anrechenbaren Kosten.